Ireo Private Ltd v. Indiabulls Housing Finance Pvt Ltd and Anr

LISA GILL, J.

¶1Prayer in this writ petition is for quashing notice dated 05.02.2022 under Section 13(2) of Securitization and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act, 2002 (for short – 'SARFAESI Act') and notice dated 08.05.2022 under Section 13(4) of SARFAESI Act.

2.    It  is  submitted  that  petitioner  -  Company  incorporated  as  Real Estate Company alongwith its sister concerns, is engaged in Real Estate Sector in North India and has completed multiple projects. Petitioner availed of term loan  against  property  from  respondent No.  1  i.e.  Indiabulls  Housing  Finance Private Limited to the tune of Rs.75 crores in the year 2016. Sanction letter is attached as Annexure P1. Timely disbursements were being made by petitioner

but due to outbreak of pandemic COVID-19 and slow down in real estate sector, there  was  financial  indiscipline.  Proceedings  under  SARFAESI  Act  were initiated against petitioner with notice under Section 13(2) of SARFAESI Act being  issued  on  26.10.2020,  which  was  duly  replied  to  by  petitioner.  Notice dated  26.10.2020  was  withdrawn  by  respondent  No.  1  as  communicated  on

07.01.2021 (Annexure P5) with respondent No. 1 reserving its right to reinitiate the same in future in accordance with law. Account of petitioner, it is stated, was thereafter being regularly serviced though there was again financial indiscipline in latter half of 2021. Demand notice dated 05.02.2022 was again issued under Section  13(2)  of  SARFAESI  Act  (Annexure  P6).  Reply  was  submitted  but objections raised by petitioner were dismissed summarily. It is submitted that thereafter  petitioner  did  not  receive  any  notice  under  Section  13(4)  of SARFAESI  Act but  came  to know  about  publication of possession  notice in newspaper  on  08.05.2022.  Petitioner  immediately  approached  respondents  on

11.05.2022  with  revised  repayment  schedule,  which  was  accepted  by respondents  as  evidenced  by  e-mail  dated  12.05.2022  (Annexure  P11). Repayment proposal given by petitioner is as under:- st1.  INR 25 crores by 31  May 2022

2.  INR 25 crores in June 2022

3.  INR 15 crore in July 2022

4.  INR 25 crores in August 2022

5.  Balance amount of the outstanding facility by October 2022

3.    It is submitted that pursuant to approved repayment schedule, sum of Rs.12 crores was deposited on 12.05.2022 and another amount of Rs.8 crores on  27.05.2022.  Despite  approval  of  revised  repayment  schedule,  respondents

continued with proceedings under SARFAESI Act in an illegal manner. Hence, present writ petition.

4.    Notice  of  motion  was  issued  by  Co-ordinate  Bench  in  this  writ petition on 01.06.2022 while noting the contention on behalf of petitioner that petitioner  had  deposited  sum  of  Rs.25  crores  by  31.05.2022  pursuant  to  its proposal  for  revised  payment  schedule  as  communicated  vide  e-mail  dated

11.05.2022 and which on perusal of e-mails attached as Annexures P10 and P11 seemed to have been agreed to. It was further directed that in view of deposit of said  amount,  no  coercive  action  should  be  taken  against  petitioner  by respondents till next date of hearing.

5.    It is to be noted at this stage that debt in question was assigned by respondent  No.  2  i.e.  Indiabulls  Asset  Reconstruction  Company  Limited  to Assets  Care  and  Reconstruction  Enterprise  Limited  (ACRE)  vide  assignment agreement dated 29.06.2022. CM-4165-CWP-2023 was duly filed by ACRE to be impleaded as party.

6.    Learned  counsel  for  respondents  raised  preliminary  objection regarding  entertainability  of  this  writ  petition.  It  was  further  submitted  that petitioner has tried to mislead this Court by stating that amount of Rs.25 crores has been deposited with respondents in May, 2022 whereas it is only sum of Rs.5 crores which was deposited and that sum of Rs.20 crores was deposited with Indiabulls Commercial Credit Limited (ICCL) on 30.05.2022. It was asserted by learned counsel for respondents that this amount of Rs. 20 crores was deposited by  petitioner  in  view  of  financial  liability  arising  out  of  agreement  dated

30.03.2021  having  no  concern  with  the  account  in  question.  It  was  further submitted  that  this  amount  was  payable  by  petitioner  to  ICCL,  pursuant  to

separate agreement dated 30.03.2021 entered into between petitioner and others with ICCL which though a sister/subsidiary concern of respondent No. 1 is a separate entity in its own right. Learned counsel for respondents submitted that in  the  grab  of  interim  order  dated  01.06.2022,  petitioner  is  trying  to  stall proceedings  under  SARFAESI  Act  in  an  unjustified  manner,  thus,  leaving secured creditor with no way to seek enforcement of security interest despite huge  outstanding  of  Rs.  120  crores  towards  respondents.  Proceedings  under Section 14 of SARFAESI Act are being illegally stalled by petitioner in this manner. It was, thus, prayed that this writ petition be dismissed with cost.

7.    Learned  senior  counsel  for  petitioner  responded  to  preliminary objection regarding entertainability of writ petition by submitting that respondent No. 1 is NBFC under Reserve Bank of India Act, 1934 (for short – 'RBI Act') and has obtained registration under Section 45(1A) of RBI Act, which obligates the respondent to work and manage its business in public interest and is bound to comply with all policies and directions issued by RBI from time to time in public interest. Thus, respondent carrying out public functions was amenable to writ jurisdiction. It was further submitted that respondent No. 1 – Indiabulls Housing Finance Private Limited and respondent No. 2 – Indiabulls Asset Reconstruction Company  Limited  have  already  assigned  the  debt  to  ARCE,  therefore, respondents No. 1 and 2, in any case, have no right to pursue the matter. The debt  which  has  been  assigned  to  ARCE  is  of  Rs.86.87  crores.  Said  amount already stands paid, therefore, ARCE also has no locus to oppose this petition. Moreover,  exceptional  circumstances  have  been  displayed  by  the  petitioner, which call for exercise of equitable jurisdiction by this Court under Article 226

of  Constitution  of  India.  In  this  situation,  present  writ  petition  it  was  urged should be entertained, adjudicated upon and allowed.

8.    We have heard learned counsel for parties at length and have gone through the file with their able assistance.

9.    Taking of  financial facility  by  petitioner  from  respondent  No. 1, subsequent default on its part and initiation of proceedings under SARFAESI Act against petitioner are a matter of record. It is the case of petitioner that amount of Rs.25 crores in terms of revised payment schedule stood deposited in terms of communication dated 11.05.2022 (Annexure P11) whereas the case of respondents is that the said amount has been credited in the account of ICCL pursuant  to  financial  liability  of  petitioner  arising  out  of  agreement  dated

30.03.2021. Apart from the fact that disputed questions of fact are involved in this writ petition, we find merit in the objection raised by learned counsel for respondents that this writ petition is not entertainable qua the respondents. This issue has been settled in a number of cases. Hon'ble the Supreme Court in the case of Federal Bank Limited Vs. Sagar Thomas, (2003) 10 SCC has held as under:- "32. Merely because the Reserve Bank of India lays the banking policy in the interest of the banking system or in the interest of monetary stability or sound economic growth having due regard to the interests of the depositors etc. as provided under Section 5(c)(a) of the  Banking  Regulation  Act does not  mean that the private  companies  carrying  on  the  business  of  or  commercial activity of banking, discharge any public function or public duty. These are all regulatory measures applicable to those carrying on commercial activity in banking and these companies are to act according to these provisions failing which certain consequences follow  as  indicated  in  the  Act  itself.  Provision  regarding acquisition of a banking company by the Government, it may be pointed  out  that  any  private  property  can  be  acquired  by  the Government in public interest. It is now judicially accepted norm that private interest has to give way to the public interest. If a

private property is acquired in public interest it does not mean that  the  party  whose  property  is  acquired  is  performing  or discharging  any  function  or  duty  of  public  character  though  it would be so for acquiring authority.

33. For the discussion held above, in our view, a private company carrying  on  banking  business  as  a  scheduled  bank,  cannot  be termed as an institution or company carrying on any statutory or public duty. A private body or a person may be amenable to writ jurisdiction only where it may become necessary to compel such body or association to enforce any statutory obligations or such obligations of public nature casting positive obligation upon it. We don't find such conditions are fulfilled in respect of a private company carrying on a commercial activity of banking. Merely regulatory provisions to ensure such activity carried on by private bodies work within a discipline, do not confer any such status upon the company nor puts any such obligation upon it which may be enforced through issue of a writ under Article 226 of the Constitution. Present is a case of disciplinary action being taken against its employee by the appellant Bank. Respondent's service with  the  bank  stands  terminated.  The  action  of  the  Bank  was challenged  by  the  respondent  by  filing  a  writ  petition  under Article 226 of the Constitution of India. The respondent is not trying to enforce any statutory duty on the part of the Bank. That being the position, the appeal deserves to be allowed."

10.    Thereafter, Hon'ble the Supreme Court in Phoenix ARC Private Limited vs. Vishwa Bharti Vidya Mandir and others (supra), held as under:- "  Even otherwise, it is required to be noted that a writ petition against  the  private  financial  institution  -  ARC  -  appellant  herein under Article 226 of the Constitution of India against the proposed action/actions under Section 13(4) of the SARFAESI Act can be said to be not maintainable. In the present case, the ARC proposed to  take  action/actions  under  the  SARFAESI  Act  to  recover  the borrowed amount as a secured creditor. The ARC as such cannot be said to be performing public functions which are normally expected to be performed by  the State authorities. During the course of a commercial transaction and under the contract, the bank/ARC lent the money to the borrowers herein and therefore the said activity of the bank/ARC cannot be said to be as performing a public function which is normally expected to be performed by the State authorities. If proceedings are initiated under the SARFAESI Act and/or any proposed action is to be taken and the borrower is aggrieved by any of the actions of the private bank/bank/ARC, borrower has to avail the remedy under the SARFAESI Act and no writ petition would lie and/or is maintainable and/or entertainable. Therefore, decisions of

this Court in the cases of Praga Tools Corporation v. Shri C.A. Imanual, (1969) 1 SCC 585 and Ramesh Ahluwalia v. State of Punjab, (2012) 12 SCC 331 relied upon by the learned counsel appearing on behalf of the borrowers are not of any assistance to the borrowers."

11.    Similar  arguments  as  have  been  raised  in  present  writ  petition regarding entertainability were succinctly dealt with and negated by Division Bench of this Court in Fermina Developers Pvt. Ltd. and Anr. V. Indiabulls Housing Finance Ltd. (CWP-1806-2023), while holding as under:-

18.  We may observe that the respondent-NBFC is engaged in a commercial activity with the primary objective to earn returns and profits. We take it that the respondent has its own resources to raise its funds. It is not the case projected on behalf of the petitioner(s) that there is any contribution or share holding at the instance of the State.

19.  NBFCs of the like of the respondent have not been set up for the purposes of building economy of the State but such companies have  been  voluntarily  established  for  their  own  purposes  and commercial interest. Be that as it may, the respondent/NBFC would have to act in a manner that it is not in conflict with or against the fiscal policies of the State and it is for such purpose, guidelines and directives  are  provided  under  various  enactments  including  the Reserve Bank of India Act to ensure that a proper fiscal discipline is maintained. The pleadings on record are bereft of any averments to suggest  that  the  respondent/NBFC  is  carrying  out  any  public function.

20.  In view of the discussion hereinabove and keeping in view the  dictum  laid  down  by  the  Supreme  Court  in  ?ederalk Ban?k (Supra),kSt.kMaryk(supra)kand PhoenixkARCk(supra)kwe have no hesitation in concluding that the respondent-NBFC would not be amenable to the writ jurisdiction of this Court under Article 226 of Constitution of India. The reliance placed by the petitioners on the judgment in IndiabullskHousingk?inancekLimitedk(supra)kis misplaced.  The  challenge  in  such  case  was  to  a  communication dated 14.03.2020 whereby the Administrator of Yes Bank Limited, informed the Bombay Stock Exchange (BSE) Limited and National Stock  Exchange  as  regards  the  decision  of  writing  off,  the Additional Tier 1 Debenture Bonds. A writ under Article 226 of the Constitution of India was held to be maintainable against the private bank  on  the  basis  that  the  impugned  action  runs  contrary  to  the Information  Memorandum  in  question  which  was  a  statutory contract. The facts of the present case are clearly distinguishable inasmuch as the repayment structure/OTS letter dated 01.09.2021 (Annexure P-2) as has been discussed hereinabove was in the realm

of a pure private contract and not in furtherance of any statutory obligation."

12.    Thus, present writ petition is not entertainable. We also do not find any  merit  in  the  argument  raised  by  learned  counsel  for  petitioner  that respondents do not have any locus to contest the matter having assigned the debt to ARCE in the interregnum with the said Reconstruction Company also having no locus to challenge the proceedings. Application was duly filed on behalf of ARCE for impleadment which was directed to be listed alongwith writ petition. The fact that the said application was not formally allowed at the earliest can be of  no  avail  to  the  petitioner.  We  allow  the  application  while  rejecting  the argument so raised by learned counsel for petitioner, which in any case, has no concern  with  the  assignment  of  debt,  which  is  clearly  a  distinct  transaction between the said two entities.

13.    Learned  counsel  for  petitioner  is  unable  to  carve  out  any exceptional or extraordinary circumstance, which calls for interference by this Court in exercise of jurisdiction under Article 226 of Constitution of India for setting aside proceedings under SARFAESI Act initiated against the petitioner. Challenge in the writ petition, in any case, is to demand notice dated 05.02.2022 issued  under  Section  13(2)  of  SARFAESI  Act  and  possession  notice  dated

08.05.2022  under  Section  13(4)  of  SARFAESI  Act.  It  is  to  be  noted  that SARFAESI Act is a complete code itself providing for specific remedies for any grievances  which  may  arise  in  respect  to  proceedings  taken  thereunder. Interference  by  this  Court  in  exercise  of  jurisdiction  under  Article  226  of Constitution of India in such like matters has to be minimal and actuated only in extra-ordinary and exceptional circumstances. Reference in this regard can be

made to judgments of Hon'ble the Supreme Court in Union Bank of India v. Satyawati Tandon and others, 2010(8) SCC 110; Varimadugu Obi Reddy v. B. Sreenivasulu and others, 2023(1) R.C.R.(Civil) 34 and M/s South Indian bank Ltd. and others v. Naveen Mathew Philip and another, 2023(2) RCR (Civil) 771.  Hon'ble the Supreme Court in the case of M/s South Indian Bank (supra) held as under:- "13. ...... We may, however, reiterate the settled position of law on the  interference  of  the  High  Court  invoking  Article  226  of  the Constitution of India in commercial matters, where an effective and efficacious alternative forum has been constituted through a statute. xxx      xxx      xxx

14.  A writ of certiorari is to be issued over a decision when the Court finds that the process does not conform to the law or statute. In other words, courts are not expected to substitute themselves with the decision-making authority while finding fault with the process along with the reasons assigned. Such a writ is not expected to be issued to remedy all violations. xxx     xxx    xxx     xxx

15.  The object and reasons behind the Act 54of 2002 are very clear  as  observed  by  this  Court  in  Mardia  Chemicals  Ltd.  v. Union of India, (2004) 4 SCC 311. While it facilitates a faster and smoother mode of recovery sans any interference from the Court, it does provide a fair mechanism in the form of the Tribunal being manned by a legally trained mind. The Tribunal is clothed with a wide range or powers to set aside an illegal order and thereafter, grant consequential reliefs, including re-possession and payment of compensation and costs. Section 17(1) of the SARFAESI Act gives an expansive meaning to the expression "any person", who could approach the Tribunal. xxx        xxx    xxx

18. While doing so, we are conscious of the fact that the powers conferred under Article 226 of the Constitution of India are rather wide  but  are  required  to  be  exercised  only  in  extraordinary circumstances in matters pertaining to proceedings and adjudicatory scheme qua a statute, more so in commercial matters involving a lender  and  a  borrower,  when  the  legislature  has  provided  for  a specific mechanism for appropriate redressal."

14.    Therefore, any which way, present writ petition does not call for any interference by this Court.

15.    Keeping in view the facts and circumstances of the case, this writ petition is dismissed with liberty to petitioner to avail remedy(ies) available to it in  accordance  with  law.  There  is  no  expression  of  opinion  on  merits  of  the matter.  Furthermore,  it  is  always  open  to  parties  to  arrive  at  any  mutually acceptable settlement.

(LISA GILL) JUDGE

(RITU TAGORE) February  06, 2024              JUDGE Rts

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH Date of Decision: February 06, 2024 Ireo Private Limited ..... Petitioner Versus Indiabulls Housing Finance Private Limited and another ..... Respondents CORAM:- HON'BLE MRS. JUSTICE LISA GILL HON'BLE MRS. JUSTICE RITU TAGORE Present: Mr. Anand Chhibbar, Senior Advocate with Mr. Shikhar Sarin, Advocate and Mr. Arpit Chawla, Advocate for the petitioner. Mr. Akshay Bhan, Senior Advocate with Mr. Sushant Kareer, Advocate for the respondents. ****