Parkash Kaur Deceased Through Her Lrs v. Lakha Singh and Ors

GURBIR SINGH, J.

1.    Challenge in this revision petition filed under Article 227 of the Constitution of India is to the order dated 07.12.2022 (Annexure P-9) passed by learned Civil Judge (Junior Division), Batala, in EXE-71 of 2014, vide which, the objections under Order 21 Rule 97 to 106 CPC filed by the petitioner have been dismissed.

2.    Briefly  stated,  respondent  No.1-decree  holder,  namely, Lakha Singh filed a suit against the judgment debtors/respondents No.2 to 6 for specific performance of the contract dated 31.07.1981 entered into by Bakshish Singh, respondent No.2 herein, or in the alternative suit for recovery. The learned trial Court held that the agreement was the result  of  collusion  between  Lakha  Singh  and  Bakshish  Singh and alternative relief was granted vide judgment and decree dated

03.03.1987.  Lakha  Singh  filed  appeal  against  the  said  judgment  and decree, which was allowed vide judgment and decree dated 18.07.1989 passed by learned Additional District Judge in favour of Lakha Singh. Decree  for  specific  performance  was  passed.  Bakshish  Singh  was directed to execute sale deed as per agreement to sell. Defendants No.2 to 5-respondents No.3 to 6 herein were directed to join Bakshish Singh to execute the sale deed to the extent of Exs.D1 to D3 pertain to the land in dispute. Said respondents No.3 to 6 filed Regular Second Appeal bearing No.2020 of 1989 before this Court. Said appeal was partly allowed by this Court vide judgment dated 02.02.2009. The judgment and decree passed by the lower appellate Court was modified. This Court directed the suit for specific performance qua 16 Kanals and 6 marlas of land and dismissed the suit qua 27 kanals holding the respondents No.3 to 6 to be bona fide purchasers for consideration. Respondent No.1-decree holder filed execution with regard to 16 Kanals and 6 Marlas of land.

3.    The Objector Parkash Kaur filed objections that respondent No.2-Bakshish  Singh  had  entered  into  an  agreement  to  sell  with  her regarding  land  measuring  8  kanals  falling  in  Khasra  No.38R/20(8-0). The sale deed was to be executed on or before 12.11.1983, but he failed to execute the sale deed as per agreement. So, she filed a suit bearing No.330 dated 04.11.1985 for specific performance of agreement, which was decreed on 01.02.1988 by the court of learned Sub Judge, Batala and on the basis of said decree, respondent No.2 executed and got the sale

deed dated 15.02.1988 registered in favour of Objector Parkash Kaur. The Objector is in exclusive possession of said khasra number.

4.    Learned  counsel  for  the  petitioner  has  argued  that respondent  No.1-Lakha  Singh  and  respondent  No.2-Bakshish  Singh, colluded with each other, created a false agreement to sell in favour of decree  holder  with  a  mala  fide  intention  to  defeat  the  rights  of  the Objector. Respondent No.1 was having full knowledge about the rights of the Objector Parkash Kaur. Since respondents No.3 to 6 at the time of filing the written statement mentioned about the rights of the Objector, but she was not joined as a party. She filed a review petition against the judgment passed in RSA No.2020 of 1989, but same was dismissed on the ground that she was not a party to the suit and, therefore, has no locus standi to maintain the review petition.

4.1    It is further argued that in RSA No.2020 of 1989, it has been held that there had been collusion between Lakha Singh and Bakshish Singh. Respondents No.3 to 6 were held to be bona fide purchasers on that ground, so they were held owners to the extent of 27 Kanals which was purchased by them and decree regarding remaining land was passed. Lis pendens is  only  attracted  when  there  is no  collusion between  the parties. It is further submitted that the learned Executing Court dismissed the objection on the ground that sale deed in favour of Objector is hit by lis pendens but said finding is against the provisions of Section 52 of Transfer of Property Act.

5.    Learned  counsel  for  respondent  No.1  has  submitted  that petitioner  was  aware  about  the  pendency  of  proceedings.  She intentionally did not move any application to become party in the suit. Petitioner  is  the  mother  of  respondent  No.4-Satnam  Singh,  who  was defendant No.3 in the suit. The Objector maintained silence for such a long  period  and  now  filed  the  objections  which  have  been  rightly dismissed.

6.    I  have  heard  the  submissions  of  learned  counsel  for  the parties and have gone through the file.

7.    Section 52 of Transfer of Property Act reads as under:- "52. Transfer of property pending suit relating thereto.— During the pendency in any Court having authority (within the  limits  of  India  excluding  the  State  of  Jammu  and Kashmirs or established beyond such limits) by the Central Government  of  (any)  suit  or  proceeding  which  is  not collusive and in which any right to immoveable property is directly and specifically in question, the property cannot be transferred or otherwise dealt with by any party to the suit or proceedings so as to affect the rights of any other party thereto  under  any  decree  or  order  which  may  be  made therein, except under the authority of the Court and on such terms as it may impose."

8.     In  case  Baldev  Raj  Versus  Dinesh  Kumar  and  another, 2009(4)  R.C.R.  (Civil)  603,  it  is  held  by  this  Court  that  in  order  to constitute lis pendens, suit proceedings must not be collusive.

9.    In RSA No.2020 of 1989 titled as Shiv Singh and others Versus Lakha Singh and another, vide judgment dated 02.02.2009, it has been held that there was connivance of plaintiff-Lakha Singh with

defendant No.1-Bakshish Singh. The extract of said judgment reads as under:- "In  view  of  the  findings  recorded  above  and  the evidence on record, it can safely be said that the appellants were bona fide purchaser for consideration and there was connivance of plaintiff with defendant No.1 in view of the admission by defendant No.1 that at the time of execution of sale deed the appellants were informed about the agreement to sell Ex.P-1. Thus the admission itself was sufficient to hold that the connivance of defendant No.1 with plaintiff as attempt was taken to disbelieve the stand of the appellant that they were bona fide purchaser for consideration."

10.    Since  it  is  already  decided  that  there  was  connivance  of Lakha Singh and Bakshish Singh in executing the agreement to sell dated

31.07.1981,  so  rule  of  lis  pendens  is  not  attracted  and  the  Executing Court has wrongly held that the sale deed of the Objector is subsequent to the filing of the suit and hit by the principle of lis pendens as provided under Section 52 of Transfer of Property Act.

11.    In case ?obeda Khatun Versus Md. Habibullah Khan and others,  Law  Finder  Doc  ID  #  1982703,  in  similar  situation  Hon'ble Orissa High Court has held as under:- "……exercise  of  power  involving  the  Application  under Order 1, Rule 10 of C.P.C. and exercise of power under the provision of Order 21 Rules 97, 99 & 101 of C.P.C. are completely different. Further scope under Order 21 Rules 97,  99  &  101  of  C.P.C.  is  even  much  wider.  In  the circumstance,  this  Court  finds,  there  is  no  prohibition  in bringing  such  Application  even  after  rejection  of  such endeavor in exercise of power under Order 1, Rule 10 of CPC."

12.    The review application was dismissed on the ground that Parkash Kaur was not party to the suit as well in appeal. The Objector

has no other remedy but to file objections and same were required to be decided  after  taking  the  evidence  whereby  she  should  be  given  an opportunity  whether  she  is  a  bona  fide  purchaser  for  consideration without notice.

13.    In  view  of  above,  the  impugned  order  07.12.2022 (Annexure P-9) is hereby set aside and the case is remanded back to the learned Executing Court to frame issues and to decide the objections in accordance with law. The learned Executing Court shall give maximum three opportunities to the parties to produce the entire evidence and shall dispose of the objection petition within a period of six months.

14.    Revision petition stands disposed of accordingly.

15.    The  parties  are  directed  to  appear  before  the  learned Executing Court on 14.02.2024.

(GURBIR SINGH) JUDGE January 19, 2024 sanjeev

208. 2024:PHHC:009386 IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH CR-337-2023 Date of decision: 19.01.2024 Parkash Kaur (since deceased) through her LRs ... Petitioners Versus Lakha Singh and others ... Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE GURBIR SINGH Present: Mr. Gagandeep Singh Sirphikhi, Advocate, for the petitioners. Mr. Viren Sibal, Advocate and Mr. Satyam Sharda, Advocate, for respondent No.1. ----