M/S Victor Cycles Pvt Ltd v. Sarvesh Kumar Jindal

GURBIR SINGH, J.

1.    Challenge in this revision petition filed under Article 227 of the Constitution of India is to the order dated 14.02.2024 (Annexure P-18) passed by learned Civil Judge (Senior Division), Ludhiana, whereby the application moved by the petitioner-Judgment Debtor under Section 28 of the Specific Relief Act, 1963, has been dismissed.

2.    In brief, the facts which are necessary for the decision of this revision petition are that the respondent-plaintiff Decree Holder filed a suit for specific performance of agreement to sell dated 07.01.2006 in respect of suit property bearing No.409 situated at Industrial Area-A, Ludhiana. Vide judgment and decree dated 30.11.2012, the suit of the plaintiff was decreed Civil Revision No.1572 of 2024    - 2 -          2024:PHHC:038750 and the petitioner-defendant-Judgment Debtor was directed to execute sale deed in favour of plaintiff within a period of two months and the plaintiff was also directed to deposit the balance sale consideration within a period of two months. The Judgment Debtor filed appeal, which was dismissed vide  judgment  and  decree  dated  26.03.2019.  Regular  Second  Appeal No.3921 of 2019 was also dismissed vide judgment dated 01.09.2023. Even SLP (C) No.49868 of 2023 was also dismissed vide order dated 29.01.2024.

2.1    The Decree Holder filed execution application. He also filed application  dated  07.10.2023  for  permission  to  deposit  the  balance  sale consideration of Rs.96 lakhs. The petitioner-Judgment Debtor filed reply/ objection  to  execution  application  that  balance  sale  consideration  was Rs.98,32,000/- and not Rs.96 lakhs, but the Decree Holder deposited only Rs.96 lakhs instead of Rs.98,32,000/-.

2.2    The petitioner-Judgment Debtor moved an application dated

30.08.2019 under Section 28 of the Specific Relief Act for recession of the contract and same was dismissed vide impugned order dated 14.02.2024.

2.3    Learned senior counsel appearing on behalf of the petitioner-Judgment  Debtor  has  argued  that  the  provisions  of  Section  28  of  the Specific Relief Act are mandatory and if there is a default by the Decree Holder in the payment of balance sale consideration as per the directions given  by  the  trial  Court,  then  the  contract  between  the  parties  stands rescinded.  There  had  been  a  specific  direction  to  the  Decree  Holder  to deposit the balance sale consideration within two months but instead of depositing the balance sale consideration of Rs.98,32,000/-, only Rs.96 Civil Revision No.1572 of 2024    - 3 -          2024:PHHC:038750 lakhs  were  deposited.  It  has  been  further  argued  that  total  amount  of consideration  was  Rs.1,31,00,000/-.  Out  of  said  amount,  a  sum  of  Rs.2 lakhs was paid by way of cheque dated 08.12.2005 to the Decree Holder and  Rs.18  lakhs  by  way  of  cash.  Sum  of  Rs.10  lakhs  was  paid  on

15.02.2006 and Rs.5 lakhs on 01.08.2006. Thus, the total earnest money paid was to the tune of Rs.35 lakhs. Sum of Rs.2 lakhs which was received by way of cheque dated 08.12.2005 was returned vide cheque No.6050331, dated 13.04.2007 of Rs.2,32,000/- (Rs.32,000/- as interest and Rs.3,570/- as TDS).  Said  cheque  was  admittedly  encashed  by  the  respondent-Decree Holder,  which fact is  apparent  from  the  replication  (Annexure  P-3)  and statement of Decree Holder-PW2 (Annexure P-5). Even in the Income Tax Return for the financial year 2007-08, the amount of Rs.2,32,000/- has been shown credited in the account of the Firm of the respondent-Decree Holder and the respondent-Decree Holder also in his application dated 18.04.2007 (Annexure P-4) filed in the Central Bank of India acknowledged the receipt of said amount. Said objection has been raised by the petitioner-Judgment Debtor since the very inception in the execution petition. There was non-compliance of the decree passed by the trial Court. Sum of Rs.2 lakhs was paid vide cheque dated 08.12.2005 whereas agreement to sell was dated

07.01.2006  and  the  said  amount  already  stood  returned  to  M/s  Serve Overseas, the firm of the respondent. Even no application for extension of time to deposit balance sale consideration was moved.

2.4    Learned senior counsel has further argued that even delay of one day was not condoned by the Hon'ble Supreme Court in case P.R. Civil Revision No.1572 of 2024    - 4 -          2024:PHHC:038750 Yelumalai Versus N.M. Ravi, (2015) 9 Supreme Court Cases 52. Reliance is also placed upon case P. Shyamala Versus Gundlur Masthan, 2023(2) R.C.R. (Civil) 135 and Prem Jeevan Versus K.S.  Venkata Raman and another, (2017) 11 Supreme Court Cases 57.

3.    Learned senior counsel appearing on behalf of the respondent-caveator-Decree Holder has argued that the Decree Holder complied with the judgment and decree passed by the learned trial Court and affirmed by the higher courts. The plea of payment of Rs.2,32,000/- including TDS of Rs.3,750/-  was  also  raised  before  the  trial  Court  as  well  as  before  the learned appellate Court by the Judgment Debtor and the same was rejected. Even in the balance-sheet, the petitioner-Judgment Debtor had shown Rs.35 lakhs as advance against the sale of property and amount of Rs.2,32,000/- was found to be having no connection with the agreement to sell or sale consideration.  Said  amount  has  been  shown  as  advance  to  M/s  Serve Overseas in the balance-sheet maintained by the Judgment Debtor. The suit was filed on 10.04.2007 and notice was served upon Judgment Debtor on

13.04.2007 and the cheque, in question, in favour of M/s Serve Overseas was issued 16.04.2007. Any amount deposited in the account of firm cannot be taken as paid to Decree Holder. It has been further submitted that the firm is itself a juristic person. On noticing by the firm that some amount was credited wrongly in its account, the Bank was immediately informed. The Decree Holder never received said amount in his personal capacity and is not liable to account for the same in his personal capacity.

Civil Revision No.1572 of 2024     - 5 -          2024:PHHC:038750

4.     I have heard the submissions of learned counsel for the parties and have gone through the file.

5.    Section 28 of Specific Relief Act reads as under:- "28. Rescission in certain circumstances of contracts for the sale or lease of immovable property, the specific performance of which has been decreed.—

(1)  Where in any suit a decree for specific performance of a contract for the sale or lease of immovable property has been made and the purchaser or lessee does not, within the period allowed by the decree or such further period as the court may allow, pay the purchase money or other sum which the court has ordered him to pay, the vendor or lessor may apply in the same suit in which the decree is made, to have the contract rescinded and on such application the court may, by order, rescind  the  contract  either  so  far  as  regards  the  party  in default or altogether, as the justice of the case may require.

(2) to (5) …….."

5.1    In case Kishor Ghanshyamsa Paralikar (dead) Versus Balaji Mandir Sansthan Mangrul (Nath) and another, 2022(3) R.C.R. (Civil) 37, it is held by the Hon'ble Supreme Court that Section 28 of the Specific Relief Act permits the Judgment Debtor to seek rescission of contract but it also permits extension of time by the Court to pay balance amount.

5.2    In  case  Chanda  (dead)  through  LRs  Versus  Rattni  and another, 2007 AIR (Supreme Court) 1514, the Hon'ble Supreme Court held that the Court cannot ordinarily annul the decree for specific Civil Revision No.1572 of 2024    - 6 -          2024:PHHC:038750 performance once passed by it.  Para Nos.8 and 9 of said judgment read as under:- "8.  The present section corresponds to Section 35 (c) of the Specific  Relief  Act,  1877  (hereinafter  referred  to  as  the 'repealed  Act')  under  which  it  was  open  to  the  Vendor  or lessor in the circumstances mentioned in that Section to bring a separate suit for rescission; but this Section goes further and gives to the Vendor or lessor the right to seek rescission in the same  suit,  when  after  the  suit  for  specific  performance  is decreed the plaintiff fails to pay the purchase money within the period fixed. The present section, therefore, seeks to provide complete relief to both the parties in terms of a decree for specific performance in the same suit without requiring one of the parties to initiate separate proceedings. The object is to avoid  multiplicity  of  suits.  Likewise  under  the  present provision where the purchaser or lessee has paid the money, he is entitled in the suit for specific performance to the reliefs as indicated in sub-section (3) like, partition, possession etc. A suit  for  specific  performance  does  not  come  to  an  end  on passing of a decree and the Court which has passed the decree for specific performance retains the control over the decree even after the decree has been passed.

9.  The decree for specific performance has been described as a preliminary decree. The power under Section 28 of the Act is discretionary and the Court cannot ordinarily annul the decree  once  passed  by  it.  Although  the  power  to  annul  the decree exists yet Section 28 of the Act provides for complete relief to both the parties in terms of the decree. The Court does not cease to have the power to extend the time even though the trial Court had earlier directed in the decree that payment of balance price to be made by certain date and on failure suit to Civil Revision No.1572 of 2024    - 7 -          2024:PHHC:038750 stand dismissed. The power exercisable under this Section is discretionary."

5.3     In the instant case, suit was filed on 10.04.2007 for specific performance of agreement to sell dated 07.01.2006 with the averments that agreement  to  sell  was  executed  for  a  total  sale  consideration  of Rs.1,31,00,000/-,  out  of  which,  Rs.2  lakhs  was  paid  vide  cheque  dated

08.12.2005 drawn from Central Bank of India, Focal Point, Ludhiana and Rs.33 lakhs was paid by way of cheque on different dates. A total amount of Rs.35 lakhs was paid as earnest money. Even the Judgment Debtor took the plea that the so-called agreement to sell propounded between the parties with a view to provide a collateral security to the amount of loan advanced by the plaintiff to the defendant. The defendant/petitioner-Judgment Debtor received the amount of loan on different dates. The amount of Rs.2 lakhs was  earlier  also  received  by  the  defendant-Judgment  Debtor  by  way  of cheque of Rs.2 lakhs dated 08.12.2005 of M/s Serve Overseas. An amount of  Rs.2  lakhs  has  already  been  returned  through  cheque  to  M/s  Serve Overseas along with interest of Rs.32,000/- and Rs.3,570/- as TDS. M/s Serve Overseas wrote a letter dated 18.04.2007 to the Manager, Central Bank of India, Focal Point, Ludhiana (Annexure P-4, Ex.P-34 in the trial Court) and the plaintiff-Decree Holder as partner of M/s Serve Overseas that as on 18.04.2007, an amount of Rs.2,32,000/- has been credited in their account on 17.04.2007 through clearing cheque No.6050331, but no such cheque was got deposited by them in their account and said amount was wrongly credited in their account and needful be done in the matter so as to Civil Revision No.1572 of 2024    - 8 -          2024:PHHC:038750 rectify  the  statement  of  account.  There  is  no  dispute  that  the  plaintiff-Decree  Holder  was  partner  of  M/s  Serve  Overseas  and  a  sum  of Rs.2,32,000/-  was  received  in  the  account  of  the  said  firm  by  way  of cheque. Learned trial Court on the basis of evidence led on the file and also considering the said plea, decreed the suit of the plaintiff vide judgment and decree dated 30.11.2012. The operative part of relief clause reads as under:- "In view of my above discussion, suit of the plaintiff is decreed with costs. The defendant is directed to execute the sale  deed  in  favour  of  the  plaintiff  within  a  period  of  two months and the plaintiff is also directed to deposit the balance sale consideration within a period of two months. However it is made clear that if the defendant would not execute the sale deed of the suit property, the plaintiff would be at liberty to get the  sale  deed  executed  through  the  court.  Decree  sheet  be drawn and file be consigned to record."

5.4    The petitioner-Judgment Debtor filed appeal and along with appeal,  an  application  for  staying  the  judgment  and  decree  dated

30.11.2012 was also moved. Learned counsel for the Decree Holder made statement, the extract of which reads as under:- "……… that he had no objection if execution of judgment and decree dated 30.11.2012 passed by the learned trial court is stayed  subject  to  furnishing  bank  guarantee  and  further staying the deposit of the remaining amount of consideration of Rs. 96 lacs in terms of judgment dated 30.11.2012." Accordingly, application under Order 41 Rule 5 CPC was allowed subject to furnishing bank guarantee by the Judgment Debtor before the trial Court Civil Revision No.1572 of 2024    - 9 -          2024:PHHC:038750 for a sum of Rs.35 lakhs and further, the period to deposit remaining sale consideration  was  also  extended  till  further  orders  vide  order  dated

28.01.2013. Vide judgment and decree dated 26.03.2019, the appeal filed by the petitioner-Judgment Debtor was dismissed. Regular Second Appeal No.3921 of 2019 filed was also dismissed. During the pendency of said RSA, the plaintiff-Decree Holder moved an application for execution of the decree in which Judgment Debtor filed objections. Special Leave Petition was also dismissed by the Hon'ble Supreme Court.

5.5    The  respondent-Decree  Holder  moved  an  application  dated

07.10.2023 for permission to deposit balance sale consideration of Rs.96 lakhs.  The  petitioner-Judgment  Debtor  filed  objections  that  a  sum  of Rs.2,32,000/-  had  already  been  received  in  the  account  of  the  Decree Holder and the Decree Holder-plaintiff deposited only Rs.96 lakhs. A right has been accrued to the Judgment Debtor for recession of contract and the application to that effect has also been filed.

5.6    Application under Section 28 of Specific Relief Act was filed on 30.08.2019. Reply to said application was also filed. Said application was dismissed vide impugned order dated 14.02.2024.

5.7    In case P.R. Yelumalai Versus N.M. Ravi (supra), the decree was conditional. It was mentioned in the decree itself by the trial Court that if balance amount of sale consideration was not deposited within one month from the date of the decree, suit would be deemed to have been dismissed. It  was  held  that  a  conditional  decree  is  self-operative,  therefore,  non-compliance with the condition(s) led to automatic dismissal of suit. In case Civil Revision No.1572 of 2024    - 10 -         2024:PHHC:038750 P. Shyamala (supra), it is held by the Hon'ble Supreme Court that power under Section 28 of the Specific Relief Act is discretionary and the Court has to pass order as justice may require. Section 28 of said Act seeks to provide complete relief to both the parties in terms of the decree for specific performance. In that case, balance sale consideration of Rs.15 lakh was directed to be deposited by the plaintiff within two weeks, but there was nothing on record that any steps were taken by the plaintiff to deposit said balance sale consideration. Application under Section 148 CPC and Section 28 of the Specific Relief Act was filed after delay of 853 days. It was held that in the absence of any sufficient explanation, such a huge delay of 853 days ought not to have been condoned by the trial Court. In case Prem Jeevan (supra), it is held by the Hon'ble Supreme Court that unless Decree Holder seeks extension of time to pay the decretal amount and the same is granted by the Court, there can be no automatic extension of time. All these authorities cited by the learned counsel for the petitioner are of no help for the decision of the case.

5.8    The matter in issue between the parties is as under:- Whether  amount  of  Rs.2,32,000/-  including  Rs.32,000/-  as interest and Rs.3,570/- as TDS, deposited on 17.04.2007 in the account of M/s Serve Overseas in which Decree Holder is a partner is to be counted as return of amount of Rs.2 lakhs from the  amount  of  earnest  money  received  by  the  Judgment Debtor.

Civil Revision No.1572 of 2024    - 11 -         2024:PHHC:038750 Said plea was also taken in the written statement filed by the Judgment Debtor, the extract of para 3 of said written statement reads as under:- "3. ……. Rather out of total loan amount Rs.2,00,000/- has already been returned through cheque to M/s Serve Overseas, alongwith interest Rs.32,000/- plus 3570 as TDS.  ……"

It was further plea in the written statement that defendant received a sum of Rs.2 lakhs as cheque of M/s Serve Overseas on 08.12.2005 prior to the date  of  agreement  to  sell.  Even  otherwise  also  it  was  not  the  case  of petitioner-defendant-Judgment Debtor that said amount was deposited in the  account  of  firm  as  per  instruction  of  respondent-Decree  Holder-plaintiff. Any amount can be deposited in the account of other. There are many ways including e-transfer. If such a plea is accepted then in order to defeat the right, a person may deposit the amount without the knowledge of other party and lateron would take such type of defence. The Court is not meant to legalize the illegality. At the time of staying the operation of the impugned  order,  the  Decree  Holder  specifically  made  a  statement  that balance amount of Rs.96 lakhs was due. At that time also, the Judgment Debtor did not raise any objection that balance amount was not Rs.96 lakhs but it was Rs.98 lakhs. Since agreement was executed in personal capacity and no amount of earnest money was returned to the Decree Holder in personal capacity, the learned trial Court has very well considered the same in order dated 14.02.2024, the extract of said order reads as under:- "So far as plea with respect to deficiency in the amount tendered by Decree Holder is concerned, it would be apposite

Civil Revision No.1572 of 2024    - 12 -         2024:PHHC:038750

to refer to the relevant portion by learned trial court, which could be reproduced as follows:- "With  regard  to  payment  of  Rs.  2  lacs,  the  plaintiff categorically stated that it was given as token money and cheque was got issued by him not from his account but from his firm Serve Overseas and he is one of the partner of the said firm and there are two partners of the said firm i.e. himself and his father Gopi Chand. He had taken consent of Gopi Chand at the time of issuance of  cheque  for  a  sum  of  Rs.2  lacs  which  was  verbal. Plaintiff  in  cross-examination  properly  explained  the fact that although the amount of Rs.2 lac was paid by cheque from the account of firm Serve Overseas but the same was paid by him in connection with the present transaction  as  token  money.  At  this  stage  cross examination  of  PW5  Raman  Kumar  Jain  is  also necessary to be discussed in which he stated that there was no business transaction between the defendant and M/s  Serve  Overseas.  Meaning  thereby  there  was  no question of depositing the said amount in the account of M/s Serve Overseas. Although the defendant deposited the amount of Rs. 2,32,000/- in the account of M/s Serve Overseas regarding which the defendant send letter to the  bank  regarding  making  of  wrong  entry  of  Rs. 2,32,000/- in the account of Serve Overseas." Further, it would be apposite to refer to relevant excerpt of Judgment and decree dated 26.03.2019 passed by learned First Appellate Court, which could be reproduced as follows:- "The defendant further pleaded that out of the total loan amount Rs.2 Lacs has already been returned through

Civil Revision No.1572 of 2024    - 13 -         2024:PHHC:038750

cheque to M/s Serve Overseas alongwith interest of Rs. 32,000/- and Rs.3570/-as TDS". Aforementioned paragraphs of the Judgments passed by learned  trial  court  as  well  as  learned  first  appellate  court clearly establish that the plea raised by applicant/Judgment Debtor in the application in hand with respect to the deficiency in  the  amount  tendered  by  respondent/Decree  Holder  was raised by Judgment Debtor at the time of trial, as well as at the time of filing of first appeal in order to assail the readiness and  willingness  of  the  respondent/Decree  Holder/plaintiff. However, learned trial court as well as learned first appellate court  repelled  the  plea  of  the  applicant/Judgment  Debtor. Further perusal of order dated 1 September 2023 passed by Hon'ble Punjab and Haryana High Court in RSA no.3921 of 2019, preferred by applicant/Judgment Debtor again reveals that  applicant/Judgment  Debtor  assailed  the  readiness  and willingness of the respondent/Decree Holder while asserting that  deficient  balance  consideration  was  being  tendered  by respondent/Decree Holder, but again aforesaid RSA moved by applicant/Judgment Debtor came to be dismissed and plea of the applicant/Judgment Debtor was repelled. Further learned counsel for respondent/Decree Holder has placed on record the copy of the Paper Book filed by the applicant/Judgment Debtor while moving SLP before Hon'ble Apex Court. Perusal of para no. 'g' of the written Synopsis filed alongwith SLP, para no.5-A of the Grounds filed alongwith SLP and para no. M of page 32 of SLP moved by applicant/Judgment Debtor clearly  reveals  that  plea  of  deficiency  in  the  balance  sale consideration  amount  proposed  to  be  tendered  by  the respondent/Decree  Holder  was  again  raised  before  Hon'ble Apex Court. However it is an admitted fact between the parties Civil Revision No.1572 of 2024    - 14 -         2024:PHHC:038750

that SLP preferred by applicant/Judgment Debtor has already been  dismissed.  Meaning  thereby  that  the  plea  of  the deficiency in the balance consideration, which is now being raised  by  applicant/Judgment  Debtor  under  the  provisions envisaged in Section 28 of the Specific Relief Act has already been  raised  by  him  before  learned  trial  court,  learned  first appellate  court,  before  Hon'ble  Punjab  and  Haryana  High Court as well as before Hon'ble Supreme Court of India under the  pretext  of  assailing  the  readiness  and  willingness  of respondent/Decree  Holder.  However,  on  all  the  four occasions,  plea  of  the  applicant/Judgment  Debtor  has  been repelled. Now, the question which arises for the consideration of this court that whether the plea, which has been directly and substantially in issue before learned trial court, learned first appellate court, Hon'ble Punjab and Haryana High Court as well as before Hon'ble Supreme Court of India and it has been repelled  by  all  the  courts,  could  the  applicant/Judgment Debtor  be  allowed  to  agitate  the  same  plea  before  the executing court, the answer would obviously be in an emphatic 'no'.  In  this  regard,  my  views  are  further  fortified  by  the observations given by Hon'ble Tripura High Court in judgment reported as Smt. Rosna Begam W/o Late Safi Ullah Vs. Smt. Jasmin Begam W/o Shri Jaynal Abedin 2017 AIR CC 1255, by Hon'ble  Punjab  and  Haryana  High  Court  in  judgment reported as Medical Supdt. E.S.I. Hospital, Amritsar Vs. Prem Lala  and  another  2004(2)  R.C.R.  (Civil)  693,  by  Hon'ble Supreme Court of India in judgment reported as P.V. Jose V. Kanichkammal, AIR 2000 SC 2688."

6.     There  is  no  dispute  that  there  was  no  delay  in  depositing amount of Rs.96 lakhs. Since the balance amount of consideration was Civil Revision No.1572 of 2024    - 15 -         2024:PHHC:038750 Rs.96 lacs and the same was deposited well in time, the learned trial Court has passed a reasoned order dismissing the application under Section 28 of Specific Relief Act. I do not find any ground to interfere in the lawful order passed by the court. The revision petition is without any merit and same is dismissed accordingly.

(GURBIR SINGH) JUDGE April ??, 2024 sanjeev

137. 2024:PHHC:038750 IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH Civil Revision No.1572 of 2024 Reserved on 14.03.2024 Pronounced on: ?? .04.2024 M/s Victor Cycles Private Limited, 409, Industrial Area-A, Ludhiana, through its Managing Director Vinay Gupta .... Petitioner Versus Sarvesh Kumar Jindal .... Respondent CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE GURBIR SINGH Present: Mr. Ashish Aggarwal, Senior Advocate with Ms. Aashna Aggarwal, Advocate, for the petitioner. Mr. Puneet Jindal, Senior Advocate with Ms. Malvi Aggarwal, Advocate, for the respondent/caveator. ----