Sangram Singh (Deceased) Through His Lrs v. Munesh and Another

GURBIR SINGH, J.

1.    Challenge in this revision petition filed under Article 227 of the  Constitution  of  India  is  to  the  orders  dated  11.12.2023  passed  by learned  Additional  Civil  Judge  (Senior  Division),  Sohna,  District  Court Gurugram, whereby the application dated 28.08.2023 (Annexure P-5) filed by respondent No.1-Decree Holder for extension of time to deposit balance sale consideration has been allowed and the application dated 01.09.2023 (Annexure  P-7)  filed  by  the  legal  representatives  of  petitioner-Sangram Singh under Section 28 of the Specific Relief Act, 1963 for rescinding of contract has been dismissed.

2.    In  brief,  the  facts  which  are  necessary  for  disposal  of  this revision  petition  are  that  respondent  No.1-plaintiff  (hereinafter  called, "Decree Holder") filed a suit for specific performance of the agreement to Civil Revision No.1134 of 2024           - 2 -

sell  dated  22.08.2007  with  consequential  relief  of  permanent  injunction restraining defendant No.2 from alienating the suit land. Vide judgment dated  17.09.2015,  said  suit  was  decreed  and  decree  for  specific performance was passed. The legal representatives of petitioner-Sangram Singh  and  respondent  No.2  herein  i.e.  Judgment  Debtors  filed  appeal, which was dismissed on 14.09.2022. Thereafter, they filed Regular Second Appeal before this Court, which was also dismissed on 15.09.2023.

2.1    The Decree Holder moved Execution Petition (Annexure P-3) dated 17.11.2022. Same day i.e. 17.11.2022, an application (Annexure P-4) for  depositing  the  remaining  sale  consideration  was  also  moved  by  the Decree  Holder.  On  28.08.2023,  another  application  was  moved  by  the Decree Holder for extension of time for depositing the sale consideration. The  JD  filed  reply.  On  01.09.2023,  the  JDs  moved  an  application (Annexure P-7) under Section 28 of the Specific Relief Act that as per law, the contract has been rescinded and execution is not maintainable and has become  infructuous  for  want  of  not  depositing  the  balance  sale consideration within the prescribed time. Thereafter, Decree Holder moved an  application  dated  18.10.2023  (Annexure  P-8)  for  separating  the application for extension of time to deposit the balance sale consideration from the execution petition and attaching the same with the main file.

2.2    The  learned  Executing  Court,  vide  impugned  order  dated

11.12.2023, granted time to the Decree Holder till 21.12.2023 to deposit balance sale consideration in the Court as per Rules. The application under Civil Revision No.1134 of 2024           - 3 -

Section 28 of the Specific Relief Act moved by the LRs of JD was disposed of in view of the order passed on the application of the Decree Holder whereby  Decree  Holder  was  granted  time  till  21.12.2023  to  deposit  the balance sale consideration.

3.    Learned counsel for the petitioners has argued that only two months'  time  was  granted  to  the  Decree  Holder  to  get  the  sale  deed executed on payment of balance sale consideration. Two months' time was again  granted  in appeal decided  on 14.09.2022 but the  amount  was not deposited  within  a period  of two  months,  rather  execution  was  filed on

17.11.2022 when time to deposit the balance amount of consideration had already  expired.  The  Decree  Holder  cleverly  moved  an  application  to deposit  the  balance  sale  consideration  without  tendering  the  actual payment.  Since  said  application  was  moved  without  any  prayer  for extension of time, so same was not maintainable. After nine months of the filing  of  the  execution,  application  for  extension  of  time  to  deposit  the balance sale consideration was filed on 28.08.2023. Regular Second Appeal was filed in November, 2022 whereas application for extension of time was moved on 28.08.2023 i.e. after about 10 months of filling of the Regular Second Appeal. The filing of RSA had no bearing on the application for extension of time. The application for extension of time was filed after 399 days of judgment passed by the first appellate Court. In fact, the Decree Holder was not having sufficient funds to pay as balance sale consideration. In other words, he was not ready and willing to get the decree executed and Civil Revision No.1134 of 2024           - 4 -

cleverly  moved  application  for  deposit  of  the  balance  amount  of  sale consideration without actually tendering the same to the Court. Reliance is placed on Prem Jeevan Versus K.S. Venkata Raman and another, 2017 AIR (Supreme Court) 623; P. Shyamala Versus Gundlur Masthan, 2023

(2) R.C.R. (Civil) 135, authorities of Hon'ble Supreme Court; and case in Kamlesh Kumari Versus Dr. Amit Arya, 2023(1) R.C.R. (Civil) 676, an authority of this Court.

4.    I  have  heard  the  submissions  of  learned  counsel  for  the petitioners and have gone through the file.

5.    In  case  P.  Shyamala  (supra),  it  is  held  by  the  Hon'ble Supreme Court that power under Section 28 of the Specific Relief Act is discretionary and the Court has to pass order as the justice may require. Section 28 of said Act seeks to provide complete relief to both the parties in terms of the decree for specific performance.

6.     In case Kishor Ghanshyamsa Paralikar (dead) Versus Balaji Mandir Sansthan Mangrul (Nath) and another, 2022(3) R.C.R. (Civil) 37, it is held by the Hon'ble Supreme Court that Section 28 of the Specific Relief Act permits the Judgment Debtors to seek rescission of contract but it also permits extension of time by the Court to pay balance amount.

7.    In  case  Chanda  (dead)  through  LRs  Versus  Rattni  and another, 2007 AIR (Supreme Court) 1514, the Hon'ble Supreme Court held that the Court cannot ordinarily annul the decree for specific

Civil Revision No.1134 of 2024           - 5 -

performance once passed by it.  Para Nos.8 and 9 of said judgment read as under:- "8.  The present section corresponds to Section 35 (c) of the Specific  Relief  Act,  1877  (hereinafter  referred  to  as  the 'repealed  Act')  under  which  it  was  open  to  the  Vendor  or lessor in the circumstances mentioned in that Section to bring a separate suit for rescission; but this Section goes further and gives to the Vendor or lessor the right to seek rescission in the same  suit,  when  after  the  suit  for  specific  performance  is decreed the plaintiff fails to pay the purchase money within the period fixed. The present section, therefore, seeks to provide complete relief to both the parties in terms of a decree for specific performance in the same suit without requiring one of the parties to initiate separate proceedings. The object is to avoid  multiplicity  of  suits.  Likewise  under  the  present provision where the purchaser or lessee has paid the money, he is entitled in the suit for specific performance to the reliefs as indicated in sub-section (3) like, partition, possession etc. A suit  for  specific  performance  does  not  come  to  an  end  on passing of a decree and the Court which has passed the decree for specific performance retains the control over the decree even after the decree has been passed.

9.  The decree for specific performance has been described as a preliminary decree. The power under Section 28 of the Act is discretionary and the Court cannot ordinarily annul the decree  once  passed  by  it.  Although  the  power  to  annul  the decree exists yet Section 28 of the Act provides for complete relief to both the parties in terms of the decree. The Court does not cease to have the power to extend the time even though the Civil Revision No.1134 of 2024           - 6 -

trial Court had earlier directed in the decree that payment of balance price to be made by certain date and on failure suit to stand dismissed. The power exercisable under this Section is discretionary."

8.    In the case in hand, the operative part of the judgment dated

17.09.2015 passed by learned trial Court reads as under:- "  Relief

16.   Keeping in view of my findings on issues No.1 to 3, the present  suit  of  the  plaintiff  succeeds  and  same  is  hereby decreed  with  costs  and  a  decree  for  possession  by  way  of specific performance by directing the defendants to execute the sale deed qua the land in suit mentioned in para No.1 of the plaint in favour of plaintiff within a period of two months from today  itself  on  payment  of  balance  sale  consideration  by plaintiff  along  with  consequential  relief  of  permanent injunction restraining the defendants No.2 non-attending the suit  land  in  any  manner,  and  the  sale  deed  in  favour  of defendant  No.2  to  the  extent  of  share  of  defendant  No.1  is liable to be cancelled and same is not binding on the plaintiff, is  hereby  passed  in  favour  of  the  plaintiff  and  against  the defendants and in case of failure of defendants to get the sale deed  executed  on  the  basis  of  agreement  dated  22.08.2007, plaintiff  would  be  at  liberty  to  get  the  sale  deed  executed through the process of the court on depositing of balance sale consideration. Decree sheet be prepared accordingly. File be consigned to record, room after due compliance."

Civil Revision No.1134 of 2024           - 7 -

9.    In case of failure of defendants to get the sale deed executed on the basis of agreement dated 22.08.2007, the plaintiff would be at liberty to get the sale deed executed through the process of the Court on depositing the balance sale consideration.

10.      The defendants-JDs filed an appeal which was dismissed on

14.09.2022. Two months time was given to the LRs of Sangram Singh, petitioner, to execute the sale deed. The extract of said judgment reads as under:- "The L.Rs of deceased defendant No.1 Sangram Singh, in view of the law laid down by our Hon'ble High Court in Shri Ram Vs. Puran Mal: 1999(4) RCR (Civil) 432, wherein it  has  been  held  that  legal  representatives  of  the  proposed vendor  immovable  property  are  bound  by  the  agreement executed by their predecessor, are hereby directed to execute sale  deed  in  respect  of  the  suit  land  as  detailed  above,  on receipt of balance sale consideration from the plaintiff, within a  period  of  two  months  from  the  date  of  passing  of  this judgment, failing which the performance of decree may be got enforced  by  the  respondent-plaintiff  through  the  Court  in accordance with law."

11.    In other words, the first duty is cast upon the LRs of defendant No.1 by the learned appellate Court to execute the sale deed within two months from the date of judgment on receipt of balance sale consideration from the plaintiff. There is nothing on the file that the LRs of defendant No.1-JD took any step to execute the sale deed. No notice was given to the Civil Revision No.1134 of 2024           - 8 -

plaintiff asking for payment of the balance sale consideration for execution of the sale deed. In case the LRs of defendant No.1 did not execute the sale deed  on  the  basis  of  agreement  to  sell,  then  liberty  was  granted  to  the plaintiff to get the sale deed executed through the process of the Court on depositing  the  balance  sale  consideration.  In  other  words,  no  time  was given to the plaintiff to deposit the balance sale consideration in a particular period and thereafter to get the sale deed executed.

12.    No step was taken by the LRs of the JD to get the sale deed executed. Since the first duty was cast upon the LRs of the JD to execute the sale deed within a period of two months and thereafter, the plaintiff-Decree Holder was entitled to get the sale deed executed through the court. Execution was filed on 17.11.2022 i.e. within 3 days of expiry of period of two months granted by the appellate Court for execution of the sale deed with application to deposit the balance sale consideration and the learned Executing Court did not pass any order on the said application. Neither said application was dismissed nor allowed but it remained pending. So, no fault can be found with the Decree Holder. Thereafter, an application was moved on  28.08.2023  for  extension  of  time  to  deposit  the  balance  sale consideration. Thus, I am of the view that the Decree Holder had made all efforts to deposit the amount of balance sale consideration and it cannot be said that there was intentional default on the part of the Decree Holder. In case  Prem  Jeevan  (supra),  the  Decree  Holder  claimed  to  have  given  a cheque on 04.12.2008 for the amount of consideration but same was Civil Revision No.1134 of 2024           - 9 -

returned  and  was  not  accepted  by  the  Judgment  Debtor  and  thereafter, Decree Holder applied for execution in the year 2010 after making deposit of decretal amount on 07.10.2007. The Executing Court held that there was no proof that the Decree Holder sought enlargement of time and he, without seeking extension in time, moved an application for execution. So, it was held that the execution application was not maintainable. The High Court set aside the order passed by the Executing Court but the learned Apex Court held that neither deposit was made within the stipulated time nor extension  of  time  was  sought  or  granted  and  no  explanation  had  been furnished for delaying in making the payment for deposit and the Decree Holder took the plea that unless Judgment Debtor seeks rescinding of the contract  in  terms  of  Section  28  of  the  Specific  Relief  Act,  the  decree remains executable in spite of expiry of period for deposit, with the only obligation on the part of the Decree Holder to pay interest was held, cannot be accepted. In case Kamlesh Kumari (supra), the execution was filed after 87 days of the two months extended time, part payment was deposited after 138  days  and  balance  amount  was  deposited  after  about  245  days  with effect  from  the  extended  time  i.e.  08.04.2016.  So,  it  was  held  that  the conduct of the Decree Holder was apparent that he was willing to get the sale  deed  executed  but  never  ready  with  the  money  which  he  never deposited  within  two  months  extended  time.  Both  authorities  cited  by learned counsel for the petitioners are of no help to the petitioners.

Civil Revision No.1134 of 2024           - 10 -

13.    After  passing  of  the  decree  for  specific  performance,  a valuable right is accrued to the plaintiff-Decree Holder. Unless there are circumstances  which  speak  that  the  Decree  Holder  is  intentionally delaying/postponing the matter and is not ready with the money, then only contract  can  be  rescinded.  Since  the  Decree  Holder  has  been  given extension to deposit the amount, so, the contract, in question, cannot be rescinded.

14.    I do not find any ground for interference in the well reasoned orders. The revision petition is without merit and is dismissed accordingly.

(GURBIR SINGH) JUDGE March 05, 2024 sanjeev

122. 2024:PHHC:037318 IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH Civil Revision No.1134 of 2024 Date of decision: 05.03.2024 Sangram Singh (deceased) through his LRs .... Petitioners Versus Munesh and another .... Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE GURBIR SINGH Present: Ms. Meenakshi Dogra, Advocate, for the petitioners. ----