Ankur Goyal Huf v. Corporation Bank and Another

GURBIR SINGH, J.

1.      Challenge  in  this  revision  petition  is  to  the  order  dated

16.10.2019  (Annexure  P-1)  passed  by  learned  Civil  Judge  (Junior Division),  Ludhiana  whereby  the  application  filed  by  respondent  No.1-Bank under Order 7 Rule 11 CPC was allowed and the plaint was ordered to  be  rejected.  The  petitioner  has  also  challenged  the  order  dated

25.04.2023 passed by learned Additional District Judge, Ludhiana, whereby appeal filed against the order dated 16.10.2019 has been dismissed.

Civil Revision No.7552 of 2023 (O&M)      - 2 -

1.1    The parties herein are being addressed as per the status before the trial Court. The petitioner herein is the plaintiff and the respondents are the defendants.

2.    Brief  facts  necessary  for  the  disposal  of  present  revision petition are that the plaintiff filed a suit for declaration to the effect that he is the exclusive owner and in legal possession of suit property consisting of st1  floor of the building bearing No.B-XX-2707/1 (2707/1 A) known as Navrang Complex Pakhowal Road, Ludhiana and comprised of one hall, measuring 277.77 square yards, as contained in Khasra No.340/4, Khata No.3000/3415 as per jamabandi for the year 2005-06, as mentioned in the head  note  of  the  plaint,  on  the  basis  of  two  separate  sale  deeds  dated

24.01.2014;  and  for  a  decree  of  permanent  injunction  restraining  the defendants  from  interfering  in  the  peaceful  possession  over  the  suit property and for declaration that the mortgage executed by defendant No.2 in favour of defendant No.1-Bank is illegal null and void.

2.1    The  plaintiff  Ankur  Goyal  HUF  consists  of  Ankur  Goyal, Shweta Goyal, Pranav Goyal and Sidharth Goyal as its members. Ankur Goyal is the karta and is managing the affairs and property of HUF. The suit has been filed by Ankur Goyal through his attorney Ajay Goyal.  The plaintiff  purchased  the  property  from  defendant  No.2  vide  two  separate registered  sale  deeds  bearing  vasika  Nos.10183  and  10184,  dated

24.01.2014  for  valuable  consideration.  The  suit  property  has  even  been issued the number in the records of Municipal Corporation, Ludhiana and Civil Revision No.7552 of 2023 (O&M)      - 3 -

the  name  of  the  plaintiff  has  duly  been  entered  in  the  TS-1  record maintained by the Municipal Corporation. The plaintiff even got separate electricity connection from the Punjab State Power Corporation Limited with respect to suit property. The plaintiff had rented out the suit property to different tenants from time to time.

2.2    Defendant  No.1-Bank  moved  an  application  under  Order  7 Rule 11 CPC on the ground that Navrang Electro World and others as well as defendant No.2 availed various credit facilities from defendant No.1 by creating equitable mortgage of the suit property, but they failed to adhere to the financial discipline of the Bank and their account was declared NPA. Defendant No.1-Bank had already initiated proceedings for recovery of its dues under the SARFAESI Act but instead of making the payment of the dues, defendant No.2 and others in connivance with each others, filed the suit, which as per defendant No.1 is an abuse of process of law. It was contended that the civil court has no jurisdiction to entertain the suit, it is not maintainable and barred under the SARFAESI Act.

2.3    In reply, the plaintiff pleaded that a fraud was played by the defendants in collusion with each other as the property was purchased by the plaintiff on 24.01.2014 and the alleged document was executed between defendants  No.1  and  2  after  the  date  of  sale  deeds.  The  proceedings initiated under the SARFAESI Act does not affect the rights of the plaintiff. If there is any liability of defendant No.2 towards defendant No.1 that can

Civil Revision No.7552 of 2023 (O&M)      - 4 -

be recovered from the assets of defendant No.2 and not from the property of the plaintiff.

2.4    Defendant  No.2  filed  separate  reply  that  vide  letter  dated

14.07.2015, defendant  No.2  informed  defendant  No.1-Bank that  the suit property had already been sold to the plaintiff before taking loan on it and also before mortgaging the same with defendant No.1 and said facts were duly in the knowledge of defendant No.1.

2.5    Vide  impugned  orders,  the  application  moved  by  defendant No.1  was  allowed  and  aggrieved,  the  plaintiff  filed  appeal  which  was dismissed.  The  plaintiff  has  challenged  said  orders  by  way  of  present revision petition.

3.    Learned senior counsel appearing on behalf of the petitioner-plaintiff has argued that after the sale of suit property, defendant No.2 was left with no right, title or interest over the suit property. Both the defendants in connivance with each other played fraud with the petitioner by advancing credit facilities in favour of defendant No.2. The alleged mortgage is of the year 2016. Defendant No.2 was not having any right in the property, so any mortgage executed by defendant No.2 in favour of defendant No.1 is of no consequence and has no adverse effect on the rights of the plaintiff. In such cases, civil court is fully competent to decide the matter. Civil Court has jurisdiction to try the case and give declaration. It is further argued that the plaintiff is neither the guarantor nor the borrower. Reliance is placed on case Mardia Chemicals Limited Versus Union of India and others, Civil Revision No.7552 of 2023 (O&M)      - 5 -

2004(4)  SCC  311;  Nahar  Industrial  Enterprises  Limited  and  others Versus  Hong  Kong  and  Shanghai  Banking  Corporation  and  others,

(2009)  8  SCC  646;  Sadanand  Properties  Private  Limited  and  others Versus  Punjab  National  Bank  and  others,  Manu/DE/0383/2010, Global  Software  Limited,  AIR  2009  Madras  74;  Mohan  Lal  Versus Dwarka Prasad, AIR 2007 Raj 129; MD Frozen Foods Exports Private Limited  Versus  Hero  Fincorp  Limited,  AIR  2007  SC  4481;  Ujjagar Construction Pvt. Ltd. Versus Nayati Healthcare and Research NCR Pvt. Ltd. and others, Civil Revision No.5837 of 2023, decided on 20.11.2023.

4.    Learned appearing on behalf of respondent-defendant No.1 has argued that Section 17 of the SARFAESI Act includes any person whether he is a borrower or a guarantor, he may make his claim before DRT.  In the case in hand, the plaintiff can file his claim before the DRT. The Civil Court has no jurisdiction to try the instant suit. The jurisdiction of Civil Court under such matters is specifically barred. Orders passed by courts below are justified.

5.    I have heard the submissions of learned counsel for the parties.

6.    The  specific  case  of  the  plaintiff  is  that  he  purchased  suit property vide two separate sale deeds dated 24.01.2014. After the purchase of the property, the plaintiff let out it to different tenants. The name of the plaintiff is also recorded in the TS-1 register maintained by the Municipal Corporation. The plaintiff is neither borrower nor guarantor of the loan Civil Revision No.7552 of 2023 (O&M)      - 6 -

advanced by defendant No.1 to defendant No.2. Said loan was advanced after the execution and registration of sale deeds in favour of the plaintiff and  the  property  was  mortgaged  subsequently.  The  question  arises  if  a person mortgaged a property, belonging to others, as collateral security for advancement  of  loan,  whether  the  original  owner  has  only  remedy  to invoke the jurisdiction of the DRT or he has independent right to approach the Civil Court to get declaration. Section 34 of the SARFAESI Act is as under:- "34.  Civil Court not to have jurisdiction.- No civil court shall have jurisdiction to entertain any suit or proceeding in respect of any matter which a Debts Recovery Tribunal or the Appellate  Tribunal  is  empowered  by  or  under  this  Act  to determine and no injunction shall be granted by any court or other authority in respect of any action taken or to be taken in pursuance  of  any  power  conferred  by  or  under  this  Act  or under  the  Recovery  of  Debts  Due  to  Banks  and  Financial Institutions Act, 1993 (51 of 1993)." k

6.1    In  case  Mardia  Chemicals  Limited  (supra),  the  Hon'ble Supreme Court held that to a limited extent, the jurisdiction of the civil court can also be invoked. Para 51 of said judgment reads as under:- "51.  However,  to  a  very  limited  extent  jurisdiction  of  the civil court can also be invoked, where for example, the action of the secured creditor is alleged to be fraudulent or their claim may be so absurd and untenable which may not require any probe, whatsoever or to say precisely to the extent the scope is permissible to bring an action in the civil court in the cases of English  mortgages.  We  find  such  a  scope  having  been recognized  in  the  two  decisions  of  the  Madras  High  Court which have been relied upon heavily by the learned Attorney General  as  well  appearing  for  the  Union  of  India, namely V.Narasimhachariar (supra) p.135 at p.141 and 144, a

Civil Revision No.7552 of 2023 (O&M)      - 7 -

judgment of the learned single Judge where it is observed as follows in para 22: "The  remedies  of  a  mortgagor  against  the  mortgagee who  is  acting  in  violation  of  the  rights,  duties  and obligations are twofold in character. The mortgagor can come  to  the  Court  before  sale  with  an  injunction  for staying the sale if there are materials to show that the power  of  sale  is  being  exercised  in  a  fraudulent  or improper manner contrary to the terms of the mortgage. But the pleadings in an action for restraining a sale by mortgagee must clearly disclose a fraud or irregularity on the basis of which relief is sought: 'Adams v. Scott,

(1859) 7 WR (Eng.) 213 (Z49). I need not point out that this restraint on the exercise of the power of sale will be exercised  by  Courts  only  under  the  limited circumstances  mentioned  above  because  otherwise  to grant such an injunction would be to cancel one of the clauses of the deed to which both the parties had agreed and annul one of the chief securities on which persons advancing moneys on mortgages rely. (See Rashbehary Ghose  Law  of  Mortgages,  Vol.  II,  Fourth  Edn.,  page 784)."

6.2    In  case  Nahar  Industrial  Enterprises  Limited  and  others (supra), the Hon'ble Supreme Court held that DRT has limited jurisdiction. It  has  no  power  to  entertain  a  claim  of  set  off  or  counter  claim.  No independent proceedings can be initiated before it by a debtor. Jurisdiction of a civil court is barred only in respect of the matters which strictly come within the purview of Section 17 of SARFAESI Act and not beyond the same. The relevant extract of said judgment reads as under:-"117. The Tribunal was constituted with a specific purpose as is evident from its statement of objects. The preamble of the Act  also is  a pointer  to that  too.  We  have  also  noticed  the scheme of the Act. It has a limited jurisdiction. Under the Act, as it originally stood, did not even have any power to entertain Civil Revision No.7552 of 2023 (O&M)      - 8 -

a  claim  of  set  off  or  counter-claim.  No  independent proceedings can be initiated before it by a debtor. A debtor under the common law of contract as also in terms of the loan agreement may have an independent right. No forum has been created for endorsement of that right. Jurisdiction of a civil court as noticed hereinbefore is barred only in respect of the matters  which  strictly  come  within  the  purview  of Section 17 thereof  and  not  beyond  the  same.  The  Civil  Court, therefore, will continue to have jurisdiction. Even in respect of set  off  or  counter-claim,  having  regard  to  the  provisions  of sub-sections (6) to (11) of Section 19 of the Act, it is evident :- a) That the proceedings must be initiated by the bank b)  Some  species  of  the  remedy  as  provided  therein would be available therefor. c) In terms of sub-section (11) of Section 19, the bank or the financial institution is at liberty to send a borrower out of the forum. d) In terms of the provisions of the Act, thus, the claim of the borrower is excluded and not included. e)  In  the  event  the  bank  withdraws  his  claim  the counter-claim  would  not  survive  which  may  be contrasted with Rule 6 of Order VIII of the Code. f) Sub-section (9) of Section 19 of the Act in relation thereto has a limited application. g)  The  claim  petition  by  the  bank  or  the  financial institution  must  relate  to  a  lending/borrowing transaction between a bank or the financial institution and the borrower. h) The banks or the financial institutions, thus, have a primacy  in  respect  of  the  proceedings  before  the Tribunal.

i) An order of injunction, attachment or appointment of a receiver can be initiated only at the instance of the bank or the financial institution. We, however, do not mean to suggest that a Tribunal having a plenary power, even otherwise would not be entitled to pass an order of injunction  or  an  interim  order,  although  ordinarily expressly it had no statutory power in relation thereto. j) It can issue a certificate only for recovery of its dues. It cannot pass a decree. Civil Revision No.7552 of 2023 (O&M)      - 9 -

k) Although an appeal can be filed against the judgment of the Tribunal, pre-deposit to the extent of 75 % of the demand is imperative in character. l) Even cross-examination of the witnesses need not be found to be necessary. m)  Subject  to  compliance  of  the  principle  of  natural justice it may evolve its own procedure. n) It is not bound by the procedure laid down under the Code. It may however be noticed in this regard that just because the Tribunal is not bound by the Code, it does not mean that it would not have jurisdiction to exercise powers of a court as contained in the Code. `Rather, the Tribunal  can  travel  beyond the  Code  of  Civil Procedure and the only fetter that is put on its powers is to  observe  the  principles  of  natural  justice. (See Industrial  Credit  and  Investment  Corpn.  of  India Ltd. v. Grapco Industries Ltd., (1999) 4 SCC 710). The Tribunal, therefore, would not be a Civil Court."

6.3    In  case  Mohan  Lal  Versus  Dwarka  Prasad  (supra),  the Hon'ble Supreme Court has issued guidelines and directions. The extract of said judgment reads as under:- "27.  The  upshot  of  the  above  discussions  is  that  following guidelines and directions emerge:

(i)  That  while  Civil  Courts  still  remain  appropriate forums  and  can  continue  to  decide  inter-party  civil rights in the cases involving civil rights of the parties like in the cases of partition, cancellation of sale deed, gift deed, right of pre-emption, redemption of mortgage etc.  and  the  bar  contained  in Section  34 of  the Securitization  Act  is  not  absolute  and  does  not  debar Civil Courts to entertain such suits, however, no suit or injunction in any Civil Court can be allowed to prohibit and  debar  the  measures  taken  by  banks  and  financial institutions  under Securitization  Act,  2002 or  under R.D.B. Act, 1993, except as specified below in para (ii).

(ii)  In  cases  of  partition  suits  of  ancestral  property owned by a Hindu Undivided Family which has been mortgaged by one or more of the coparceners, without other coparceners being guarantors or borrowers of the bank or financial institution, the Bank, financial Civil Revision No.7552 of 2023 (O&M)      - 10 -

institution or Debt Recovery Tribunal cannot proceed to take over and sell, transfer or otherwise alienate the said ancestral undivided property unless and until the share of the particular borrower-coparcener is determined at the  instance  of  such  borrower-coparcener  or  the  bank itself.

(iii) That the cut-off date excluding the jurisdiction of the  Civil  Court  in  respect  of  measures  specified Under Section 13(4) of the Securitization Act is the date when  such  measures  are  taken  after  expiry  of  notice period  Under Section  13(2) of  the  Act  and  after  such cut-off  date  no  civil  suit  or  injunction  barring  or prohibiting  the  right  of  the  banks  and  financial institutions  with  respect  to  measures  Under Section 13(4) of the Act can adversely affect the bank nor such injunction  would  be  binding  on  the  bank  or  financial institution,  except  the  cases  of  exception  specified  in para (ii) above.

(iv) From the said cut-off date if any such third party has a pending claim or intends to claim his right, title or interest over the property, which is security of the bank or financial institution, the remedy opens for him before the Debt Recovery Tribunal Under Section 17(1) of the R.D.B. Act and he can raise his objection or bring it to the notice of the Tribunal the fact of pendency of such civil suit and thereafter the Tribunal shall decide such objection  within  60  days,  as  stipulated  in Section 13(5) of the Act and hold either way as to whether a note to the effect of pending litigation has to be made by the  bank  or  financial  institution  concerned  in  the notification,  advertisement  for  sale  and  conveyance deed,  if  any,  executed  in  exercise  of  their  powers Under Section 13(4) of the Act in favour of any third party, and also whether to allow the Bank or financial institution  to  proceed  further  under  these  special enactments against the security or mortgaged property at all or not.

(v) In case upon adjudication of right, title or interest of any third party in a civil suit is decreed in his favour, such party upon such decree becoming final, shall be entitled to follow the whole or the part of the property, which  formed  security  of  the  bank  or  the  financial institution  concerned  and  claim  back  either  the  suit property from the successor-in-title or to claim damages in the alternative for the same.

(vi) If in such civil suits filed for determination of civil rights between the parties including the borrower, who Civil Revision No.7552 of 2023 (O&M)      - 11 -

has mortgaged the suit property in whole or in part with the bank or financial institution, who have initiated steps Under Section 13(4) of the Act, the banks and financial institutions  would  be  free  to  apply  to  the  competent Civil  Court  and  upon  such  application  the  bank  or financial institution shall be deleted from the array of defendants and no injunction granted by the Civil Court would bind the bank or financial institution in respect of measures taken Under Section 13(4) of the Act, except in  the  cases  relating  to  partition  of  Joint  Hindu Undivided Family ancestral property."

6.4    Based upon the catena of judgments, it can be concluded that the  jurisdiction  of  Civil  Court  is  not  completely  barred  under  the SARFAESI Act, 2002. When civil right of party is involved and the same cannot be adjudicated by the Tribunal, the Civil Court has jurisdiction.

6.5    In the case in hand, plaintiff is claiming ownership of property on the basis of registered sale deeds in favour of plaintiff and after sale of the  property,  the  vendor  was  left  with  no  right,  title  or  interest  in  the property. The vendor could not mortgage the property subsequently by way of collateral security in the year 2016 since the same was already sold in the year  2014.  So,  the  question  whether  the  suit  property  mortgaged  is  the result of collusion between the defendants or the result of fraud, can only be determined by the Civil Court after recording of the evidence and not by the DRT.

7.     In view of discussion above, the Civil Court has jurisdiction to try the present suit and the orders passed by the courts below rejecting the plaint, are against law and hereby set aside. The present petition is allowed accordingly.  The trial Court to proceed further in accordance with the law.

Civil Revision No.7552 of 2023 (O&M)      - 12 -

8.    The  parties  are  directed  to  appear  before  the trial  Court on

20.11.2024

9.    Pending application, if any, shall also stand disposed of.

(GURBIR SINGH) JUDGE October ??, 2024 sanjeev

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH Civil Revision No.7552 of 2023 (O&M) Pronounced on: ??.10.2024 Ankur Goyal HUF through its Karta Shri Ankur Goyal .... Petitioner Versus Corporation Bank through its Branch Manager, Premises No.5, Pakhowal Road, Ludhiana and another. .... Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE GURBIR SINGH Present: Mr. Pawan Kumar Mutneja, Senior Advocate with Mr. Viranjeet Singh Mahal, Advocate, for the petitioner. Mr. Chandra Kumar Jha, Advocate and Ms. Divya Jha, Advocate, for respondent No.1. ----