Virender Kumar Sukhija v. Haryana Sehri Vikas Pradhikaran and Others

VIKRAM AGGARWAL , J

¶1For, the issue involved is identical in all the three writ petitions, they shall be disposed of by way of a common judgment.  The facts are primarily being derived from CWP No.22961 of 2024, titled as Virender Kumar Sukhija versus Haryana Shehri Vikas Pradhikaran (HSVP) and others.

2.  The petitioner prays for the issuance of a writ of certiorari for quashing the order dated 11.07.2024 (Annexure P-9), passed by respondent No.1-Haryana   Shehri   Vikas   Pradhikaran,   Panchkula   (for   short   'the respondent-HSVP') vide which the claim of the petitioner in respect of plot No.429, Sector 17, Panipat (hereinafter referred to as the 'plot in dispute') has been declined despite the fact that he was the highest bidder.   The petitioner also seeks the issuance of a mandamus directing the respondents to issue Letter of Intent (for short 'LOI') as well as allotment letter to him.

2.  The facts, as emanating from the paper book, are that on

02.11.2022, the respondent-HSVP circulated an e-auction notice for e-auction of the plot in dispute. The auction was to be held on 20.11.2022. The procedure for e-auction and allotment of the plots was laid down in the Policy dated 20.07.2022 (Annexure P-1).  As the petitioner was desirous to purchase   the   plot   in   dispute,   he   submitted   an   online   application   on

19.11.2022 and deposited an amount of Rs.8,11,250/- i.e. 5% of the reserve price of Rs.1,62,25,000/- as earnest money deposit (for short 'EMD') vide CWP-22961-2024 and      3 receipt dated 19.11.2024 (Annexure P-2).  The petitioner also received an e-mail dated 19.11.2024 (Annexure P-3) regarding receipt of the EMD amount by the respondent-HSVP.

3.  Having   participated   in   the   e-auction   on   20.11.2024,   the petitioner emerged as the highest bidder.  On that very day i.e. 20.11.2024, the petitioner received an e-mail (Annexure P-4) from the email address of the respondent-HSVP that as per the policy dated 20.07.2022, the petitioner being the highest bidder was required to make the payment and the petitioner further deposited Rs.8,23,250/- i.e. 5% of the quoted amount vide receipt dated 20.11.2022 (Annexure P-5).

4.  As per the policy dated 20.07.2022, after deposit of 10% of the quoted amount, the respondent-HSVP had to issue LOI in favour of the petitioner but it did not issue the same. It has been averred that petitioner approached the office of the respondent-HSVP   many times about the issuance of LOI and submitted representation dated 21.12.2022 (Annexure P-6) but neither any reason for not issuing LOI in favour of the petitioner had been assigned nor any information regarding cancellation of the highest bid had been given to him by the respondent-HSVP.

5.  Instead   of   issuing   LOI   in   favour   of   the   petitioner,   the respondent-HSVP deposited the whole amount as deposited by the petitioner, in the bank account of petitioner without giving any intimation to him. Aggrieved by the action of the respondent-HSVP, the petitioner preferred   CWP   No.1897   of   2023   which   was   duly   contested   by   the respondent-HSVP  in which a stand was taken that the authorities were well CWP-22961-2024 and      4 within their right to accept or reject any bid or withdraw any or all the properties from e-auction or cancel/postpone the e-auction without assigning any reason. The said writ petition was disposed vide order dated 12.03.2024 (Annexure P-8) directing the respondents to pass a speaking order within a period of two months from the date of the order.

7.  Despite the fact that the petitioner was declared as the highest bidder, the claim of the petitioner was rejected by the respondents-HSVP vide impugned order dated 11.07.2024 (Annexure P-9), leading to the filing of the instant writ petition.

8.  Learned   counsel   for   the   petitioner   and   learned   counsel representing the respondents-HSVP, who had caused appearance on advance copy having been served, were duly heard.

9.  It was strenuously urged by learned counsel representing the petitioner that the action of the respondent-HSVP in rejecting the highest bid given by the petitioner in the e-auction is completely illegal and arbitrary and, therefore, deserves to be quashed. Learned counsel referred to the terms and conditions of the policy dated 20.07.2022 and submitted that the power vested with the respondent-HSVP to accept or reject the bids has been exercised arbitrarily. Learned counsel submitted that this power had to be exercised judiciously and it would not mean that highest bids received by the HSVP were to be rejected by taking contradictory stands in different litigations with regard to the same auction.

10.  Learned counsel for the respondent-HSVP, on the other hand, opposed the submissions made by learned counsel for the petitioner and CWP-22961-2024 and      5 submitted that the action of the respondent-HSVP in not accepting the highest bid is completely justified as the respondent-HSVP was not to suffer a financial loss by accepting bid at a comparatively lower rate, though being higher than the reserve price. Specific reference was made to the relevant clause of the Policy to submit that the respondent-HSVP was well within its authority to accept or reject even the highest bid.  Reference was made to the judgment of a Coordinate Bench in S.K.Woollen Mills and others versus State of Haryana and others, decided on 07.10.2023 (in CWP-9502-2022) and Haryana Urban Development Authority and others versus M/s Orchid Infrastructure Developers Pvt. Ltd., 2017 (4) SCC 243.  It was submitted that it is well settled by now that such actions do not call for any interference while exercising the power of judicial review.

11.  We have given our thoughtful consideration to the issue in hand.

12.  The facts are not in dispute. The petitioner emerged as the highest bidder qua the plot in dispute. After the decision rendered on

12.03.2024 in CWP No.1897 of 2023, the respondent-HSVP passed a speaking order dated 11.07.2024 thereby justifying its action of not accepting the highest bid.  While justifying its action, reliance has been placed upon the relevant clause of the policy:- "17. The Competent authority of HSVP reserves the right to accept or reject any bid or withdraw any or all the properties from e-auction or cancel/postpone the e-auction, without assigning any reason."

13.  A perusal of the aforesaid Clause makes it manifestly clear that the right to accept or reject the bid was retained by the competent authority CWP-22961-2024 and      6 and it was specifically laid down that even the highest bid may be accepted or rejected without assigning any reason. Be that as it may, on directions having been issued by this Court, a speaking order dated 11.07.2024 was passed after giving due hearing to the petitioner.  It has been observed that the highest bid amount was more than 20% below the average auction price of such property as a result of which the H1 bid of the property in dispute could not be accepted by the competent authority; "The brief facts of the case are that the plot No.429, Sector 17, Panipat was put in e-Auction dated 20.11.2022 (Auction ID 40844) with Reserve Price of Rs.1,62,25,000/-.  Sh. Virender Kumar  Sukhija  was   the  highest  bidder  with  bid  amount Rs.1,63,45,000/-.  However, the average auction price of this property was Rs.1,94,76,240/-.   As such the bid was found more than 20% below the current year average auction price. The Competent Authority found the bid on the lower side and rejected the same and refunded 10% deposited Amount on

04.01.2023 i.e. Rs.16,34,500/-.  As per Para No.17 of the policy dated 20.07.2022 the Competent Authority of HSVP reserves the right to accept or reject any bid or withdraw any or all the properties from e-auction or reject any bid or withdraw any or all the properties from e-auction or cancel/postpone the e-auction, without assigning any reason. The petitioner approached the Hon'ble High Court by filing above stated writ petition. An opportunity of hearing was accorded to the petitioner on 23.04.2024 at 3:00 PM.  The petitioner, during the hearing, has submitted that he is ready to purchase the plot on his bid amount, along with interest since his allotment. After hearing the representanist and perusal of the record   submitted  before  me,  and   considering   the  present CWP-22961-2024 and      7 market conditions, I found that the refund has already been made to the petitioner as per the then prevailing policy and there is no contractual obligation left between the parties as such allowing the request of petitioner at this stage will not be in the interest of State exchequer. Possibly there might have been cases where HSVP might have   taken   different   decision.     But   as   per   the   evolving understanding and the facts on the file, present decision has been taken."

¶14It had been pointed out during the course of arguments that the average auction price mentioned in this order i.e. Rs.1,94,76,240/- is infact 80% of the current year average auction price and the bid of the petitioner i.e. Rs.1,63,45,000/- was below this price meaning thereby that it was more than 20% below the current year average auction price.

15.  Now coming to the law on the subject, it is by now well settled that in the absence of a concluded contract, no right would accrue to the highest bidder. The Supreme Court of India was dealing with one such issue in the case of  'Haryana Urban Development Authority and Others Vs. Orchid Infrastructure Developers Private Limited' (supra) where after the rejection of the bid of M/s Orchid Infrastructure Developers Private Limited, a suit for declaration had been filed. In that case, the plaintiff had given the highest bid which, as per the plaintiff had been accepted. Formal letter of allotment was, however, not issued and ultimately, the 10% amount deposited by the plaintiff was refunded on the ground that the bid had not been accepted. This action was challenged by way of a suit which was decreed by the trial Court. However, appeal against the same was allowed by the Court CWP-22961-2024 and      8 of the District Judge and the suit was dismissed. The High Court then allowed the second appeal and restored the judgment and decree of the trial Court after which the matter reached the Apex Court and the Apex Court ultimately upheld the decision of the First Appellate Court and held that no right had accrued to the highest bidder. The Supreme Court of India while relying upon other decisions in the cases of 'State of Uttar Pradesh and Others   Vs.   Vijay   Bahadur   Singh   and   Others'  (1982)   2   SCC   365, 'Laxmikant and Others Vs. Satyawan and Others', (1996) 4 SCC 208, 'Meerut Development Authority Vs. Association of Management Studies and Another', (2009) 6 SCC 171, 'M/s Star Enterprises and Others Vs. City and Industrial Development Corporation of Maharashtra Limited and Others', (1990) 3 SCC 280 and 'Kalu Ram Ahuja and Another Vs. Delhi Development Authority and Another', (2008) 10 SCC 696, held as under:-"27. This Court in the case of State of Uttar Pradesh & Ors. v. Vijay Bahadur Singh & Ors. (1982) 2 SCC 365 has laid down that there is no obligation to accept the highest bid. The Government is entitled even to change its policy from time to time according to the demands of the time. -   -   -   -   -   -   -   --   -   -   -   -   -   -   -

28. In Laxmikant & Ors. v. Satyawan & Ors. (1996) 4 SCC 208,   this   Court   has   laid   down   that   in   the   absence   of completed   contract   when   the   public   auction   had   not culminated to its logical end before confirmation of the bid, no right accrued to the highest bidder. -   -   -   -   -   -   -   - -   -   -   -   -   -   -   - CWP-22961-2024 and      9

¶29  In   Meerut  Development  Authority   v. Association   of Management Studies & Anr.(2009) 6 SCC 171, this Court has laid down that a bidder has no right in the matter of bid except of fair treatment in the matter and cannot insist for further negotiation. The Authority has a right to reject the highest bid. -   -   -   -   -   -   -   --   -   -   -   -   -   -   -

33. We are constrained to observe in the instant case that with respect to reserve price also, there was a hitch to fix and approve it right from the word go. It was a case of auction of big commercial tower having a huge area of 9.527 acres. Only the reserve price of the same was forwarded for fixation to the Chief Administrator, whereas the reserve prices of other properties were fixed by the Administrator. When the bids were received, the Administrator considering the huge stakes involved, forwarded the matter to the Chief Administrator. However, the Chief Administrator washed off his hands and did not decide it and sent the matter back to the Administrator, clearly indicating that the Administrator was delegated with the power to decide the bids. Thus, under compelling circumstances and duly considering the reports, the Administrator had taken the decision to reject the bids not only of the plaintiff but also six others. For the first time in the history of State of Haryana, such big properties were put to hammer on the prices indicated. The hitch in fixing the reserve price also indicates that the reserve price was not determined in a fair manner in the instant case. Not only the plaintiff but HUDA also did not place the delegation of power on record of the courts below. None of the officials of HUDA had been examined. Only an Assistant ? a junior ranking person had been examined who was not posted there CWP-22961-2024 and      10 when the auction was held and came only in 2008. As the property was a commercial tower in Sector 29, Gurgaon, with huge commercial complex, the first appellate court was right in dismissing the suit.

34. Plaintiff came to the court for mandatory injunction, for issuance of allotment letter without payment of court fee also. It was incumbent upon the plaintiff to pay the ad valorem court fee as prevailing and the valuation of the suit should not have been less than the bid amount of Rs.111.75 crores, as rightly held by the first appellate court. The plaintiff is directed to pay the ad valorem court fee not only before   the  trial  court  but  also   before   the  High  Court. Plaintiff is directed to deposit the court fee within two months from today, as payable.

35. Resultantly, the appeal is allowed. The judgment and decree passed by the High Court is set aside and that of the first 7 of 14 appellate court is restored. In the facts and circumstances of the case, we impose costs of Rs.5 lakhs on the plaintiff/respondent to be deposited as : L 2.5 lakhs in the Advocates' Welfare Fund and Rs.2.5 lakhs in the Supreme Court Employees' Welfare Fund within a period of two months from today."

16.  A similar issue arose before a Co-ordinate Bench of this Court in the case of  Dr.   Sarika   Gautam   and  Others  Vs.   Haryana  Shehari  Vikas Pradhikaran (HSVP) and Others 2002 (1) PLR 277. The petitioner therein had submitted an online bid for a plot in Sector 38, Gurugram for ₹1,87,99,300/-. Despite being the highest bid, the same was not accepted nor was any specific order passed informing the petitioners as regards the fate of the bid. CWP-22961-2024 and      11 Here also, the clauses of the E-auction policy were considered and it was held that there would be no vested rights with the petitioner which would obligate the respondents to accept the highest bid of the petitioners. It was held that to the contrary, the highest bidder only had a right of consideration for such bid to be evaluated against the reserve price determined by the committee. The contention regarding deemed acceptance of the highest bid was rejected. Clause 28 of the said policy which obligated the acceptance or rejection of the H-1 bid within a period of 07 working days was also examined and it was held that such provisions were not mandatory and they are incorporated only to prevent undue delays on the part of the competent authority in taking a final decision:- "14. Counsel has not been able to point out any provision under   the   E-auction   policy   which   would   obligate   the respondents to accept the highest bid. There would be no such right vested with the petitioners. To the contrary the highest bidder only has a right of consideration and for such bid to be evaluated   against   the   reserve   price   determined   by   the Committee.

15. In the facts of the case there is no material for us to conclude  that   any  contract   came  into   force   between   the petitioners and the respondents. The right of the highest bidder at public auctions has been examined repeatedly by the Apex Court as also this Court and the consistent view taken is that State or the authority which can be held to be State within the meaning of Article 12 of the Constitution is not bound to accept the highest bid. A reference in this regard may be made to the decisions of the Hon'ble Supreme Court in Trilochan Mishra etc. v. State of Orissa(1971) 3 SCC 153: AIR (1971) 3 CWP-22961-2024 and      12 SC 733: State of Orissa v. Harinarayan Jaiswal (1972) 2 SCC 36: AIR 1972 SC 1816; Union of India v. Blum Sen Walaiti Ram (sic), (1969) 3 SCC 146 : AIR 1971 SC 2295 and State of U.P. v. Vijay Bahadur Singh (1982) 2 S.C.C. 365. Same view was taken by a Division Bench of this Court in Laxmi Narain Vs., State of Haryana and another (2009) 1 RCR (Civil ) 556.

16. The contention raised by counsel as regards a deemed acceptance of the highest bid and on the basis thereof a concluded   contract   having   come   into   force   between   the petitioners and the respondents in the light of Clause 28 of the E-auction policy, is not wellfounded." Another such view was taken by a Co-ordinate Bench of this Court in the case of Mahavir Singh Vs. Haryana Shehari Vikas Pradhikaran (HSVP) and Others 2023 (4) RCR (Civil) 121, in which it was held as under: "8. The Apex Court also in Orchid Infrastructure's case (supra)   examined   the   issue   of   the   competency   of   the Administrator to accept or reject the bid and also the issue whether there was legality regarding the rejection of the bid and held that any action where there are sufficient reasons to indicate the stand of the authorities and there are valid reasons and on account of public money being involved, interference should be minimal. -   -   -   -   -   -   -   --   -   -   -   -   -   -   -

11. It is in such circumstances, the respondents have taken a conscious decision to refund the amount. The reasons, thus, are apparent on the file and, therefore, in our considered opinion that the same has been done in view of the settled position of law. Merely because the petitioner was the highest bidder, there is no vested right as such on the basis of which a CWP-22961-2024 and      13 writ of mandamus can be issued to him for confirmation of the auction. There are no such allegations that the process of rejection of bids was mala fide or intended to grant benefit to another set of persons and, therefore, interference would not be warranted as one has to keep in mind the fact that the larger issue would be of public funds involved which would be affected if the reserve price was not properly fixed. The stipulations as such of the clause which provided that the action had to be taken within a specified period cannot be held to be mandatory and binding as such and it has only been put in for the purpose of expediting the process so that the authorities should act at the earliest. The perusal of the files would go on to show that the larger picture all over the State as such was examined and a conscious decision was thereafter taken and there have been valid reasons as such in taking such stand. We do not find any reasonable ground as such to take a contrary view keeping in mind the above settled position and are also of the considered opinion that the petitioner has not been able to make out a case as such for interference."

17.  The law is, therefore, very clear that the highest bidder would have no right in the absence of his bid having been accepted by the competent authority.

18.  Having considered the arguments addressed by learned counsel for the parties, the relevant Clause of the policy dated 20.07.2022 as has been discussed in the preceding paragraphs, the impugned order dated 11.07.2024 as also the law on the subject, we are of the considered opinion that no interference is called for in the impugned order which is well reasoned and perfectly legal and valid in view of the power vested in the respondent-HSVP CWP-22961-2024 and      14 by virtue of the clause incorporated in the policy/brochure. It is also no longer  res integra  that merely offering the highest bid does not clothe a person with any right and that it is ultimately the decision of the authorities as to whether such a bid is to be accepted or not. Of course, reasons which may be found to be extraneous and malafide can always be looked into but in the present case the impugned order does not reflect any reason other than bonafides of the respondent-HSVP which could have impelled this Court to interfere. In view of the aforementioned facts and circumstances, we do not find any merit in the present writ petitions and the same are accordingly dismissed.

04.12.2024   (ARUN PALLI)         (VIKRAM AGGARWAL) mamta                    JUDGE                                 JUDGE

CWP-22961-2024 and 1 connected matters IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH (i) CWP-22961 of 2024 Virender Kumar Sukhija ...... Petitioner Versus Haryana Shehri Vikas Pradhikaran (HSVP) and others ...... Respondents (ii) CWP-23180 of 2024 Sanchika ...... Petitioner Versus Haryana Shehri Vikas Pradhikaran (HSVP) and others ...... Respondents (iii) CWP-23182 of 2024 Jyoti Arora ...... Petitioner Versus Haryana Shehri Vikas Pradhikaran (HSVP) and others ...... Respondents Reserved on : 25.09.2024 Pronouncement on : 04.12.2024 CORAM : HON'BLE MR. JUSTICE ARUN PALLI HON'BLE MR. JUSTICE VIKRAM AGGARWAL *** Present : Mr. Vaneet Soni, Advocate for the petitioners. Mr. Ankur Mittal, Advocate with CWP-22961-2024 and 2 Mr. Kushaldeep Kaur, Advocate and Ms. Saanvi Singla, Advocate for the respondents. ***