Rajesh Kumar and Others v. Bimla Devi and Others

GURBIR SINGH, J.

1.      Present regular second appeal has been filed by the plaintiffs against  the  judgment  and  decree  dated  05.07.2019  passed  by  learned Additional  District  Judge,  Narnaul,  whereby  their  appeal  against  the judgment and decree dated 18.07.2016 passed by learned Civil Judge (Junior Division), Mahendergarh, has been dismissed.

2.    The parties in the present appeal are being addressed as per their original status before the trial Court.

2.1    The  case  of  the  plaintiffs  is  that  they  constitute  a  Joint Hindu  Family  having  ancestral  joint  land  through  their  predecessor Ramdayal, as depicted below in the pedigree table:- Ramdayal Mangal Singh Balbir Singh Smt. Inder Devi widow (plaintiff No.4)

Rajesh Kumar     Ajit Singh      Pradeep Kumar (plaintiff No.3) (plaintiff No.1)    (plaintiff No.2) RSA No.5456 of 2019 (O&M)       - 2 -

thThey got 1/6  share each in the suit land by virtue of mutation No.7588 dated  29.11.2008  of  inheritance  of  Balbir  Singh  and,  therefore,  they became owners in possession of said share. Since their predecessor-in-interest  Balbir  Singh  was  in  need  of  money,  so  he  borrowed  some amount  from  defendants,  who  on  the  pretext  of  getting  pronote  and receipt, got executed an agreement to sell without knowledge of Balbir Singh. It was pleaded that though said borrowed money was returned by their predecessor-in-interest Balbir Singh to the defendants but despite that, defendants got executed sale deed No.680 dated 05.07.1984 by way of  deception,  misrepresentation,  fraud  and  under  influence,  which  is illegal, null and void. On the basis of said sale deed, mutation No.5484 dated  14.08.1984  was  sanctioned  in  favour  of  defendants.  But  since whole borrowed amount was paid to the defendants, so mutation was got cancelled. Under the impression of settlement of borrowed amount, their predecessor-in-interest Balbir Singh continued to be owner in possession of  land  comprised  in  rectangle/killa  No.24//5  (3-0)  and  25//1(7-7) measuring  10  Kanals  7  Marlas  and  after  his  death,  plaintiffs  became owner of his share. It is only when a dispute over land arose, plaintiff No.2 got certified copy of jamabandi and came to know about sale deed No.680  dated  05.07.1984  and  its  consequent  mutation  No.7867  dated

03.08.2011, which is illegal, null and void being sanctioned without any notice to the plaintiffs. It was further averred that plaintiffs are also the owners in possession of 207/2483th share equally in the land measuring 10 Kanals 7 Marlas of defendants in addition to their recorded share over RSA No.5456 of 2019 (O&M)       - 3 -

the  land  comprised  in  Khewat  No.115,  Khatoni  Nos.220  to  223 measuring  124  Kanals  3  Marlas  situated  within the  revenue  estate  of Village Basai, Tehsil and District Mahendergarh as per jamabandi for the year 2007-08 and they are entitled to get the said share incorporated in the revenue records i.e. record of right. Plaintiffs requested defendants not to interfere in their possession in any manner, but in vain.

2.2    Upon notice, defendants appeared and contested the suit by stating that admittedly the land comprised in rectangle/killa No.24//5 (3-0) and 25//1(7-7) measuring 10 Kanals 7 marlas was the ownership and in possession of predecessor of plaintiffs, namely, Balbir Singh son of Mangal Singh who, on his own free will, entered into an agreement to sell  dated  18.06.1984  for  the  sale  of  suit  land  for  consideration  of Rs.20,000/- and received Rs.9,000/- as earnest money. It was submitted that Balbir Singh was a wise, literate person and Subedar in Military. In terms  of  said  agreement,  he  executed  sale  deed  dated  No.680  dated

05.07.1984 in favour of defendants No.1 to 3 to the extent of half share and another half share in favour of defendants No.4 to 7. So by virtue of said  sale  deed,  they  became  owner  in  possession  of  said  land  and mutation was also sanctioned. It was further submitted that when the defendants  intended  to  sell  said  land,  they  came  to  know  from  the revenue records that mutation No.5484 dated 14.08.1984 (Ex.P2) which was entered in their favour, was cancelled. Thereafter, they approached the revenue authorities and on the basis of sale deed No.680, dated RSA No.5456 of 2019 (O&M)       - 4 -

05.07.1984, mutation No.7867 dated 03.08.2011 was sanctioned in their favour.

2.3    After appreciating the evidence on record, the trial Court dismissed  the  suit  and  the  appeal  filed  against  thereof  was  also dismissed. Aggrieved, the plaintiffs have approached this Court.

3.    Learned counsel for the appellants-plaintiffs has argued that the  sale  deed  dated  05.07.1984  Ex.P15  (Ex-DW3/B)  is  the  result  of fraud.  Mutation  No.5484,  dated  14.08.1984  (Ex.P-2)  and  Mutation No.7867, dated 03.08.2011 (Ex.P-1) were wrongly sanctioned since said mutations  dealt  with  specific  numbers.  Defendants  had  no  exclusive possession  on  the  suit  property.  So,  there  is  no  question  of  entry  of mutations with regard to specific khasra numbers. The trial Court rightly held  that  the  share  of  defendants  in  the  suit  property  was  joint.  The plaintiffs are owners in exclusive possession of the suit property. The courts below have wrongly held that the suit is barred by limitation.

4.    I  have  heard  the  submission  of  learned  counsel  for  the appellants and have gone through the record.

5.    The contention of the appellants-plaintiffs is that the sale deed No.680 dated 05.07.1984 Ex.P15 (Ex-DW3/B) is the result of fraud practiced upon the predecessor-in-interest of plaintiffs, namely, Balbir Singh.  To  substantiate  said  contention,  plaintiffs  examined  Rajesh Kumar  as  PW1  and  Ajit  Singh  as  PW2.  But  these  are  mere  oral statements which are hit by Section 92 of the Indian Evidence Act. The RSA No.5456 of 2019 (O&M)       - 5 -

said contention has rightly been discussed by the learned appellate Court in its judgment dated 05.07.2019. The operative part of said judgment reads as under:- "9.  During  course  of  arguments,  learned  counsel  for  the plaintiffs submitted that sale deed Ex.P15 (Ex.DW3/B) was result  of  fraud.  For  substantiating  this  stand,  plaintiffs themselves  stepped  into  witness  box  as  PWI  and  PW2. Their self serving testimonies certainly are not sufficient for establishing the plea  of  fraud  regarding execution of sale deed No.680 by Balbir in favour of defendants. Impugned sale deed is a registered document. It bears presumption of correctness unless rebutted otherwise. The oral testimony of PW1 and PW2 are not sufficient for proving the fact that Ex.P15 was result of fraud. None of the witnesses of the sale deed in question were brought into witness box. Moreover, vendor of the land in question never assailed the sale deed till he left this world for forever in year 2008. PWI in his cross-examination  quite  succinctly  admitted  that  he  had knowledge of mutation Ex.P2 No.5484, on the basis of sale deed executed in year 1984. PW2 in his cross-examination stated  that  he  had  knowledge  of  the  impugned  sale  deed when he was of 15-16 years. He stepped into witness box on

17.08.2015 by stating his age to be 30 years. So, he had knowledge of the sale deed since from the beginning. In the eyes  of  law  when  period  of  limitation  starts  running subsequent  disability  or  inability  cannot  stop  the  same. Balbir never challenged the registered sale deed which he got  executed  in  favour  of  defendants  during  his  lifetime. Now,  plaintiffs,  have  taken  the  plea  that  it  was  result  of fraud but plaintiffs in the opinion of court could not RSA No.5456 of 2019 (O&M)       - 6 -

discharge their onus. It is imperative to mention here that the plea of fraud required cogent evidence."

5.1    There is no explanation why Balbir Singh, during his life time,  did  not  challenge  the  execution  of  said  sale  deed.  There  is  no cogent evidence to prove the plea of fraud. On the basis of said sale deed, mutation  Ex.P1  has  been  rightly  sanctioned  in  favour  of  defendants. Predecessor-in-interest of plaintiffs Balbir Singh executed registered sale deed Ex.P15 (Ex-DW3/B) in favour of defendants on 18.06.1984, but during his lifetime, he never challenged said sale deed. From the cross-examination of PW1 and PW2, it was revealed that they had knowledge of the sale deed in question. Their statements were based on hearsay and so, inadmissible in evidence. The plaintiffs were required to stand on their own legs. There is no document to prove that the plaintiffs are in possession of suit property. The sale deed Ex.P15 (Ex-DW3/B) which is a  duly  registered  document  and  bears  endorsement  of  Sub-Registrar thereon to the effect of affixing of thumb-marks by the executor and attesting  witnesses  in  his  presence  and  the  contents  of  entering  into agreement  to  sell,  receiving  of  sale  consideration,  cannot  be  simply negated on the basis of ocular testimonies of PW1 and PW2.  Present suit, which was filed in 2012 for assailing the duly registered sale deed No.680, dated 05.07.1984 is certainly beyond the stipulated period of limitation.  The  plaintiffs  failed  to  prove  that  sale  deed  Ex.P15  (Ex-DW3/B) was the result of fraud. Earlier mutation was cancelled on RSA No.5456 of 2019 (O&M)       - 7 -

technical  ground  since  there  was  no  person  to  oppose  the  same. Moreover mutation does not confer any title. Entries in the record of right  are  made  for  fiscal  purpose  only.  Sanctioning  of  subsequent mutation on the basis of valid document of title is not illegal.

6.    The  courts  below  have  recorded  concurrent  findings  of facts. There is neither any misreading nor misappreciation of evidence. No substantial question of law is involved in the present appeal. The same is without any merit and is dismissed accordingly.

7.    Pending application, if any, shall also stand disposed of.

(GURBIR SINGH) JUDGE February 26, 2024 sanjeev

108. IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH RSA No.5456 of 2019 (O&M) Date of decision: 26.02.2024 Rajesh Kumar and others ... Appellants Versus Bimla Devi and others ... Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE GURBIR SINGH Present: Mr. J.P. Sharma, Advocate, for the appellants. ----