Raghbir Singh Manak and Ors v. State of Punjab and Ors

VIKRAM AGGARWAL, J.

1.    The petitioners pray for the issuance of a mandamus directing the respondents to remove the building violations as also the deficiencies in Palm Village, Sector 126, Desu Majra, SAS Nagar. They also pray for the issuance  of  a  direction  to  the  respondents  to  provide  the  common

CWP No.5532 of 2018 and other connected matter      -2-

facilities/amenities to the residents of Palm Village, being the statutory duty of  the  developer/builder  to  provide  the  amenities  till  the  completion certificate is obtained by the developer/builder as also for restraining the respondents  to  charge  maintenance  amount  from  the  residents  for  the common areas including roads, lifts etc. They further pray for the issuance of a mandamus directing respondents No.12 to 15 to provide proper road/way for entrance and exit to the residents of Palm Village through the entry gate of Paras Panorama which is a Project of respondents No.14 & 15.  They also pray for the issuance of a mandamus directing respondents No.12 and 13 to obtain  completion  certificate  and  occupation  certificate  from  the  official respondents as they had handed over the possession of the flats in violation of  the  statutory  provisions  of  law  without  obtaining  the  completion certificate and occupation certificate.

2.    The petitioners claim to be residents of Palm Village, Sector 126, Desu Majra, SAS Nagar, Punjab. As per the petitioners, respondents Nos.12 and 13 advertised the Project "Palm Village". As per the brochure, the  builders  were  to  provide  top  class  facilities  and  amenities.  The petitioners  purchased  flats  for  the  purpose  of  their  residence  and  paid amounts bearing from Rs.35 lacs to Rs.55 lacs to respondents No.12 and 13.

3.    As per the petitioners, they had been assured Dubai Style living and  high  class  facilities  which  included  Landscaping,  three  acres  of landscaped  gardens,  Pavilions  and  sit  outs  for  the  elderly,  Separate childrens' area, water bodies, Mood lighting in landscaped areas, Automated irrigation, Club house for rejuvenation, Utility shops with landscaped sit out areas and Professional facility management services (Annexure P-1).

CWP No.5532 of 2018 and other connected matter      -3-

4.    As per the project, there were five towers, namely, A, B, C, D and E. In four towers, there were 12 storeys in the front and 8 storeys at the thback of the building thereby having 40 flats on each floor. In the 5  tower namely  the  E  tower,  there  were  12  floors  each  consisting  of  three  flats. Tower F was stated to be under construction at the time of filing of the writ petition. As per the petitioners, allotment letters were issued to them and various other residents (Annexure P-2). As per the allotment letters, after the completion of the project, the letter of possession was to be issued along with no dues certificate. Buyer agreement form (Annexure P-3) was also executed in which it had been stated that the project had been got approved by the developer from the Chief Town Planner, Department of Local Bodies, Punjab through the Executive Officer NAC, Kharar for setting up a Group Housing Scheme/Complex along with convenient commercial shops. It was also stated in the agreement that the purchaser shall have to enter into a separate maintenance agreement with the maintenance agency appointed or nominated by the developer for the maintenance of common areas in the complex. The rate of Rs.1 per sq. ft. was fixed as maintenance charges but the said amount was made variable with different allottees and different rates were fixed.

5.    In 2014, offer of possession (Annexure P-5) was issued where it was specifically mentioned that the project was nearing completion and the possession would be ready in few months. It also stated that the allottees were required to execute maintenance agreement at the time of possession. As  per  the  petitioners,  the  purchasers  were  also  compelled  to  execute separate maintenance agreements with the maintenance agency wherein it

CWP No.5532 of 2018 and other connected matter      -4-

was  stated  that  it  was  being  executed  for  a  period  of  two  years.  The maintenance amount to be charged in the said agreements was mentioned as Rs.1.50 per sq. fit. Ultimately, possession letters regarding handing over the actual possession was issued to the petitioners/allottes (Annexure P-7). It was stated that the allottees would have to execute and registered the sale deed within a period of 30 days failing which a penalty of Rs.5000/- per month  would  be  charged  by  the  builder.  Sale  deeds  were  accordingly registered (Annexure P-8). The petitioners claim that the sale deeds were executed between respondents No. 14 and 15 and BEE GEE Builtech which was only a power of attorney holder and respondents No.14 and 15 were the owners.

6.    An Adhoc Committee of some of the residents is stated to have been formed to look after the day to day grievances of the residents of Palm Village. Reference has also been made to communications addressed by the said Adhoc Committee as regards the inconveniences being faced by the residents  and  the  response  given  to  the  same  by  the  builder  as  also  the subsequent response by the association (Annexures P-9 to P-13).

7.    It is the case of the petitioners that without providing proper facilities, maintenance charges were being levied. Reference to various other communications between both sides has been made in the writ petition. It is claimed that respondents No.12 and 13 have violated the provisions of the Punjab Apartment and Property Regulation Act, 1995 (hereinafter referred to as  the  PAPRA)  as  also  the  Punjab  Apartment  Ownership  Act,  1995 (hereinafter referred to as the PAOA). It has been averred that as per the provision of PAPRA, the builder/developer/promoter is bound to provide all

CWP No.5532 of 2018 and other connected matter      -5-

the  documents  to  the  allottees/purchasers  which  had  not  been  done. Reference has been made to various provisions of the PAPRA and PAOA. Specific reference has been made to Section 5 (13) and 17 of the PAPRA Act) and it has been alleged that the said provisions have been violated. The violations and deficiencies i.e., no provision of fresh water, no supply of hot water, non-completion of work of roads, installation of a genset very near to tower A, the exit pipe of which is causing discomfort, the same being of low height, no ample parking space having been provided, no facility regarding security personnel having been provided etc., have been pointed out in the writ petition.

8.    Respondent No.4 has filed a short affidavit wherein the basic stand taken is that the license had not been granted by respondent No.4 and that the colony had been built up under the Group Housing Scheme and the site  plan  had  been  approved  by  the  Executive  Officer  of  the  Municipal Council,  Kharar,  after  seeking  technical  sanctioned  of  Chief  Planner Department of Local Government Punjab. It has been averred that under the circumstances the writ petition against respondent No.4 is not maintainable.

9.    A  separate  written  statement  has  been  filed  by  respondent Nos.12 and 13 wherein all averments made in the writ petition have been denied and the details of various facilities have been given. The basic stand which has been taken is that the petitioners are in arrears of maintenance charges, the details of which have been given in the written statement.  It has also been averred that shops for daily needs, sit out garden and play area for children, Club House, two lifts in each tower, 24 hours Water and Power back  up,  CCTVs,  internal  roads  made  of  concrete,  Wi-Fi  facilities,  stilt

CWP No.5532 of 2018 and other connected matter      -6-

parking, visitor parking and multitier security have been provided.  It has been averred that 140 persons have already taken possession of the flats including the petitioners and several appreciation letters have been issued by the residents and that the petitioners are the only persons who have raised grievance against the answering respondents.

10.    In the short reply filed on behalf of respondent Nos.1 to 3 it has been averred that in fact as per the provisions of the Punjab Municipal Act, 1911,  the  concerned  Executive  Officer  of  the  Municipal  Council  is  the competent authority to control and regulate the building activities within the municipal limits and, therefore, it is the Municipal Council, Kharar who will be  the  contesting  respondent.  No  response  was,  however,  filed  by  the Municipal Council, Kharar.

11.    Learned counsel for the parties were duly heard.

12.    It was submitted by learned counsel representing the petitioners that  the  petitioners  have  in  fact  been  duped  by  the  private  respondents because after having purchased flats in Palm Village, the petitioners have not been  given  the  requisite  facilities  which  had  been  promised  to  them. Reference was made to various averments made in the writ petition and it was  essentially  submitted  that  action  needs  to  be  initiated  against respondents No.12 to 15 and directions as sought in the writ petition are also required to be issued to them to provide various facilities/amenities as had been promised.

13.    Per  contra,  learned  counsel  for  the  respondents  vehemently opposed the writ petition. It was submitted that the petitioners are in fact defaulters who are not paying the maintenance amount, the details of which

CWP No.5532 of 2018 and other connected matter      -7-

have been given in the written statement. It was submitted that on account of non-payment of maintenance charges, certain complaints were also filed by the  private  respondents  against  the  defaulters  before  the  Real  Estate Regulatory Authority and directions were issued by the said authority to many of the allottees to pay the maintenance amount. Learned counsel also submitted  that  there  has  been  a  willful  defiance  of  the  order  dated

31.01.2019 passed by the Co-ordinate Bench vide which the petitioners had been  directed  to  pay  the  maintenance  amount.  It  was  submitted  that  an application  was  filed  for  recalling  the  said  order  but  the  same  was  also ordered to be heard with the main case for the Co-ordinate Bench was not convinced  with  the  stand  taken  by  the  applicants/petitioners.  It  was  also submitted  that  though  petitioner  No.2  had  paid  the  maintenance  charges, petitioners No.1, 3 and 5 were still in default and in fact petitioner No.5 had expired. COCP No.1555 of 2019 had been filed by the private respondents in which notice of motion was issued on 07.05.2019 but the petitioners did not file any reply. Learned counsel made pointed reference to the conduct of the petitioners and submitted that the writ petition deserves to be dismissed on this ground alone.

14.    Learned counsel for the respondents has further submitted that during the pendency of the present petition, apart from approaching the Real Estate Regulatory Authority for payment of maintenance charges, a petition had  been  filed  by  respondent  Nos.12  and  13  before  the  Competent Authority-cum-SDM, Kharar under the provisions of PAOA and vide order dated  04.07.2019,  the  Court of the  SDM,  Kharar, as an  interim  measure directed  the  residents  of  Palm  Village  to  pay  maintenance  charges  @

CWP No.5532 of 2018 and other connected matter      -8-

Rs.1.25 per sq. ft. w.e.f. 01.07.2019 till finalization of the order. A final order  was  passed  on  31.01.2020  directing  the  residents  of  Palm  Village including the RWA officials to clear the maintenance charges and take over the  work  of  maintenance  within  a  period  of  30  days.  Learned  counsel submitted that the maintenance of services had been transferred to the RWA w.e.f.  12.09.2022  and  that  no  maintenance  is  being  charged  after

15.02.2020.

15.    Having  heard  learned  counsel  for  the  parties  and  having perused the record, we are of the opinion that the petition is completely devoid of merit and even the bona fides of the petitioners are in serious dispute. Firstly, petitioners have an efficacious alternate remedy in the form of filing an appropriate petition before the Real Estate Regulatory Authority under  the  relevant  provisions  of  the  Real  Estate  (Regulation  and Development)  Act,  2016.  Not  only  this,  there  are  claims  raised  by  the petitioners and counter-claims by the respondents which are largely factual. Such factual issues cannot be adjudicated upon in writ jurisdiction and, as observed, the petitioners, if so advised, may avail such remedies as shall be admissible  to  them  in  law.  Further,  as  has  been  pointed  out  by  learned counsel  representing  respondents  No.12  and  13  and  not  controverted  by learned  counsel  representing  the  petitioners,  the  maintenance  has  already been handed over to the RWA since the year 2022 and the dispute is with regard to payment of maintenance amount till the year 2020 only. In view of the aforesaid facts and circumstances, we do not find any merit in the instant writ petition and the same is accordingly dismissed. All pending applications stand disposed of.

CWP No.5532 of 2018 and other connected matter      -9-

COCP-1555-2019 Respondents No.12 and 13 had filed the instant petition against four petitioners in the writ petition, i.e., petitioner No.1 to 3 and 5 for willful defiance of the order dated 31.01.2019 passed by the Co-ordinate Bench vide  which  the  petitioners  had  been  called  upon  to pay  the  maintenance amount.  Admittedly,  the  petitioners  had  shortly  thereafter,  filed  CM No.3241  of  2019  for  recalling  of  the  said  order  and,  vide  order  dated

06.03.2019, the same was ordered to be heard with the main case.  The writ petition has been pending since then and has now been disposed of today itself. It cannot, therefore, be said that there was some willful defiance of the order  dated  31.01.2019  passed  by  the  Co-ordinate  Bench.  Under  the circumstances,  the  petitioners  are  not  liable  to  be  proceeded  against  for contempt of Court. Accordingly, the contempt petition is dismissed. A photocopy of this order be placed on the file of connected case.

(ARUN PALLI)             (VIKRAM AGGARWAL) JUDGE                                              JUDGE

Pronounced on: 17.09.2024 Rekha

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH Reserved on 18.07.2024 Pronounced on: 17.09.2024. 1. CWP No.5532 of 2018 (O&M) Lt. Col. Raghbir Singh Manak and others ….Petitioners Versus State of Punjab and others ….Respondents WITH 2. COCP No.1555 of 2019 M/s BEE GEE Builtech and another …Petitioners Versus Lt. Col. Raghbir Singh Manak and others … Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE ARUN PALLI HON'BLE MR. JUSTICE VIKRAM AGGARWAL Present: Mr. Sanjeev Sharma, Advocate for the petitioners. Mr. Jastej Singh, Deputy Advocate General, Punjab. Dr. Puneet Kaur Sekhon, Advocate for respondents No.6 and 7. Mr. Ankur Mittal, Advocate, Ms. Kushaldeep Kaur, Advocate Mr. Sakal Sikri, Advocate, Ms. Saanvi Singla, Advocate, for respondents No.12, 13 and 16 (in CWP-5532-2018) for the petitioners (in COCP-1555-2019). Ms. Nitika Sharma, Advocate for respondent No.14. ***