The Chief Administaor Haryana Shehri Vikas Pradhikaran and Another v. The National Cnsumer Dispute Redressal Commission and Another

VINOD S. BHARDWAJ, J. (ORAL) CM-15725-CWP-2024 Application is allowed as prayed for. Annexure P-9 dated 15.11.2021 is taken on record. The Registry is directed to tag the same at an appropriate place.

Main case Challenge  in  the  present  petition  is  to  the  order  dated

13.12.2022  (Annexure  P-7),  passed  by  the  National  Consumer  Disputes Redressal Commission (hereinafter referred to as 'NCDRC') passed in R.P. No.1022 of 2022 whereby the order dated 07.01.2022 passed by the State Consumer  Disputes  Redressal  Commission  (hereinafter  referred  to  as 'SCDRC') in F.A No.373 of 2021 and the order dated 27.10.2021 passed by the District Consumer Disputes Redressal Commission (hereinafter referred to  as  'DCDRC')  have  been  upheld  and  the  revision  petition  has  been dismissed. 2    Briefly  summarised,  the  facts  of  the  present  case,  as  are relevant for examining the present controversy, are as under:- "The  petitioner--Haryana  Shahari  Vikas  Pradhikaran formerly known as (Haryana Urban Development Authority as it  was  then)  (hereinafter  referred  to  as  'HSVP')  had  invited application  for  allotment  of  residential  plots.  In  response thereto, the predecessor-in-interest of the respondent-consumer applied and was successful in allotment. Residential Plot No. 87  in  Sector  21C  III,  Faridabad  measuring  a  total  area  of

469.50 Sq. Mtrs was allotted in the name of Sujana Ram vide Allotment  Memo  No.  635  dated  02.03.1996  for  a  tentative price  ₹7,20,720/-.  The  physical  possession  of  the  said  plot, however, could not be delivered by the petitioner-HSVP to the

allottee  despite  various  request  letters  having  been  sent.  On continuous persuasion, petitioner-HSVP informed that the said plot No.87, which was carved out by the HSVP, was in fact on a land which was notified as forest land and that on account of the orders passed by the Hon'ble Supreme Court of India, the physical possession of the said plot could not be handed over. The position continued even till 2021 when the complaint was finally  filed  before  the  DCDRC,  Faridabad.  The  respondent No.2-complainant  was  a  subsequent  purchaser  from  original allottee Sujana Ram and the plot was transferred in her favour on  05.05.2004  after  issuing  all  necessary  clearances  by  the HSVP including permission to transfer. She came to know that certain plots numbers i.e. Plot No. 316 in Sector 21-A and Plot Nos. 334 and 355 measuring 250 sq. Yards each in Sector 31 were lying vacant and had not been allotted. Accordingly the complainant moved an application for exchange of the old Plot No.87, Sector 21 C III, Faridabad for Plot Nos. 334 and 335 in Sector, 31 Faridabad. She expressed her willingness to pay any differential excess amount to be paid, in the event of allotment of  Plot Nos. 334  and 335  measuring  250 sq. Yards  each  in Sector  31,  Faridabad.  Repeated  requests  were  made  by  the respondent No.2-complainant to the HSVP to deliver physical possession of the plot or to exchange the plot and to allot the

alternative  plots.  On  05.07.2021,  HSVP  declined  the  above said request of the petitioner thus resulting in institution of the complaint under 322 of 2021 before DCDRC praying for the following reliefs:-

"a)  issue  the  possession  letter  with regard  to  plot  No.  316, Sector-21A,  Faridabad  or  plot  No.  334  &  plot  No.335, Faridabad measuring 250 sq. yards each in the name of the complainant and deliver the possession of the said plots to the complainant and the difference in the area of original plot and demanded  plot  may  Kindly  be  settled  and  if  the  amount  is excess then to receive the excess amount and if the area is less then to release the said amount with interest in favour of the complainant.

b)  pay  Rs.  5,00,000/-  as  compensation  for  causing  mental agony and harassment.

c) to pay interest @ 18% p.a. on the amount already deposited by the complainant with the opposite parties from the date of allotment till the date of payment.

d)  Any other relief which this Hon'ble Commission deems fit and proper also be awarded in favour of the complainant and against the opposite parties.

3    Upon receipt of notice, the petitioner HSVP chose not to file a written  statement  despite  availing  several  opportunities.  The  defence  of

petitioner-HSVP was  hence  struck  off vide order dated 14.09.2021. The case was thereafter proceeded on merits and on consideration of evidence led by the respondent No.2-complainant/allottee, the complaint in question was  allowed  and  a  direction  was  given  to  the  petitioner-HSVP  to  give physical possession of plot No.316 of Sector 21 or Plot No.277 or 278 of Sector 31 in lieu of the plot No.87 of Sector 21-C-III lying vacant and without any litigation as per the exchange policy of the petitioner-HSVP applicable as on 22.09.2015. The petitioner-HSVP was also directed not to create any third party interest on the above noted plots. A cost of Rs.5,500/-towards mental agony and Rs.5,000/- towards litigation expenses were also awarded.  The  operative  part  of  the  award  dated  27.10.2021  passed  by DCDRC Faridabad reads thus:-

"9. After going through the evidence led by the complainant and the conduct of the opposite party, the Commission is of the opinion, the complaint is allowed with the direction to allot and give the physical possession to the complainant of the plot No. 316 of Sector-21 OR plot No. 277 or 278 of Sector-31 in lieu of the plot No. 87 of Sector-21C III, if lying vacant without litigation. As per the exchange policy of the HUDA vide Memo No. 9579/EO dated 22.09.2015, the complainants are entitled for  an  alternative  plot  in  lieu  of  the  originally  allotted  plot which  was  in  acquired  by  the  order  of  Ld.  Supreme  Court stating that it was found to have been carved out in the notified 'forest area'. The opposite party is also directed not to create third  party  interest  the  above  noted  plots  and  complaint  is

allowed with costs of Rs. 5500/- as causing mental tension and agony and Rs.5000/- as litigation expenses to the complainant. Opposite party is also directed to pay interest @ 12% p.a. on the respective dates of deposits till its realization. Compliance of this order be made within 30 days from the date of receipt of copy  of  order.  Copy  of  this  order  be  sent  to  the  parties concerned free of costs."

4    Aggrieved  thereof,  the  petitioner-HSVP  preferred  an  appeal before  the  SCDRC,  Haryana,  raising  various  objections  including  the objection with respect to the complaint being time barred and also that there was no provision in the Shehari Vikas Pradhikaran Act for exchange of a plot in favour of the subsequent allottee. First Appeal No.373 of 2021 was heard by the SCDRC and vide order dated 07.01.2022, the said appeal was also dismissed. The operative of the order reads thus:-

"13. Having considered the submissions made by the learned counsel  for  the  appellants  as  well  as  respondent  and  after perusal  of  the  original  record  summoned  from  the  learned District  Commission,  Faridabad  as  well as  appellate  record and as it has been argued by the learned counsel for the parties that  whatever  the  contentions  they  have  raised  may  be considered for the disposal of the misc. application as well as the appeal on merits.

This commission is of the considered opinion that even if the complainant is subsequent allottee of plot No.87, Sector 21-C, III, Faridabad, she is being a senior citizen of the country

have  stepped  into  the  shoes  of  the  original  allottee.  The complainant had also deposited the amount as was directed from  time  to  time  by  the  good  office  of  the  Estate  Officer, Fandabad. It was incumbent for the officials of the appellants that in the eventuality of passing an injunction order by the Hon'ble  Apex  Court  of  the  land  or  due  to  the  unavoidable circumstances, when it was not possible to deliver the physical possession of plot No.87. Sector 21-C,III, Faridabad, in that eventuality, the proper opportunity should have been afforded to the complainant to offer an alternative plot. It has also clear that  there  is a  large  number  of  correspondence  taken place between  the  parties  with  that  office  of  the  Estate  Officer, Faridabad but the just and genuine claim of the complainant was not accepted. It is quite pity that it is settled proposition of law even by the highest court of land and the Hon'ble National Commission that in case one particular plot has entered into a huge  litigation  or  the  physical  possession  due  to  certain reasons cannot be delivered, in that eventuality, an alternative plot can be allotted to a genuine allottee.

14. In the present case once the initial allotment was made in the year of 1996 and the present complainant is a subsequent allottee in the year of 2004 and she had been pushed to run from one pillar to other for a period of 18 years as nothing but is  an  abuse  of  process  of  law.  It  is  definitely  a  case  of deficiency and mal-trade practice on the part of the appellants.

15. It is not out of place to make a reference here that under the compelling circumstances, the complainant had to institute a  consumer  complaint  titled  as  Darshna  Sethi  Vs.  Haryana

Sahari  Vikas  Pradhikaran  Nigam  and  after  having  a  large number of correspondence with the appellants, the complaint was allowed by the learned District Commission, Faridabad and  even  in  the  original  consumer  complaint,  no  written version  or  the  written  statement  had  been  filed  in  spite  of availing sufficient opportunities by the appellants to set up the defence, but, the reasons are best known as to why the written version or the written statement did not file. In the constraint circumstances, the learned District Commission Faridabad has struck off the defence of the present appellants and as such, it is absolutely case of no evidence. There is nothing cogent or convincing  documents  available  on  the  record,  which  can refute  the  genuine  claim  of  the  complainant.  The  learned Presiding Officer of District commission after due appreciation of the facts, circumstances, the documents placed on the record and  the  settled  proposition  of  law  in  various  celebrated authorities have issued directions to the appellants to provide the alternate plot to the complainant and there is absolutely no scope to intervene and to set aside the order passed by the learned  District  Commission.  Even  for  the  Senior  Citizens every court or the organ of the states and the central agencies are very liberal for the up-liftment of the senior citizens of the country. The various schemes have been formulated for their welfare and since the complainant had been facing the great hardship for the last more than 18 years, it is a case of abuse of  powers  at  the  hands  of  the  officials  or  the  offices  of  the appellants.

16. As a consequence thereof and with the above observation and  discussion,  this  commission  has  considered  the

submissions made by the learned counsel for the appellants but have been found to be untenable without any force and merit and render no assistance. While concurring with the arguments advanced  by  the  learned  counsel  for  the  applicant-complainant-respondent,  the  interim  order  passed  by  this Commission  vide  dated  23.12.2021  stands  vacated  with  all intents and purposes and the appeal is also devold of merits and stands dismissed.

17. The statutory amount of Rs.5250/- deposited at the time of the appeal be refunded to the appellants against proper recent and identification in accordance with rules, after the expiry of period of appeal/revision, if any."

5    Still  feeling  aggrieved,  the  petitioner-HSVP  preferred  a Revision Petition No.1022 of 2022, under Section 21 (b) of the Consumer Protection Act, 1986 impugning the above said order before the NCDRC. Vide its order dated 13.12.2022, the revision petition was also dismissed by the NCDRC.  The operative part of the order passed by the NCDRC reads as under:-

"10. The undisputed facts of the case are that the Plot No. 87, Sector 21C – III, Faridabad was allotted to one, Sujana Ram S/o Shri Vinjya Ram vide Memo No. 635 dated 12.03.1996 and the  possession  of  the  Plot  was  handed  over  to  him  on

17.02.2004.   The  said  plot  was  purchased  from  him  by  the Complainant in the year 2004 and she made a request to HSVP for  transfer  of  the  Plot  in  her  name.  She  paid  the  entire

consideration and the Plot in question was re-allotted in the name  of  the  Complainant  vide  Memo  No.16819  dated

05.05.2004. The Hon'ble Supreme Court in a PIL passed the stay  order  in  respect  of  Forest  Area.   Since,  the  Plot  in question was covered by the Forest Area the possession of the Plot  could  not  be  handed  over  to  the  Complainant  by  the HSVP. Subsequently, Complainant came to now that Plot No. 316  in  Sector  21A  and  Plot  Nos.  334  and  335  both admeasuring 250 sq. yards each in Sector 31 were lying vacant and accordingly, she requested the Petitioner HSVP to allot an alternative  plot  out  of  aforesaid  plots  to  her  in  lieu  of originally allotted plot but they did not pay any heed to her request. As rightly observed by the Fora below, numbers of time, the Complainant had approached the Petitioner and sent various letters to them for allotment of an alternative plot but they  did  not  bother  to  redress  the  genuine  grievance  of  the Complainant.  With regard to the preliminary objection of the Petitioner  HSVP  that  the  Complainant  being  a  subsequent purchaser is not entitled for an alternative plot and they cannot enter  into  the  shoe  of  the  original  allottee,  the  Hon'ble Supreme Court in the case of  "Laureate Buildwell Pvt. Ltd. vs. Charanjeet Singh" - 2021 SCC OnLine SC 479, has held that subsequent  purchaser  who  takes  over  the  obligation  of  the Original purchaser to pay the balance amount, would not per se excluded from the description of a Consumer and even in the absence  of  a  privity  of  contract,  a  beneficiary  of  a Project/Service is a Consumer. Hence, the said contention has no leg to stand. Further, with regard to the contention of the HSVP that the complaint is barred by limitation, in catena of the  judgments,  the  Hon'ble  Supreme  Court  as  well  as  this

Commission has held that in the cases where possession of the allotted plot/flat has not been handed over to the Complainant there is always a recurring cause of action. In number of cases, the HSVP has allotted the alternative plot to similarly situated allottees/purchasers  without  holding  a  draw  of  lot  and  it  is surprising in the present case why the HSVP has not allotted an alternative plot to the Complainant in the Sectors requested by  her  in  lieu  of  plot  allotted  in  Sector  21  CIII, Faridabad which was acquired under the Forest Land. In my considered opinion, under these circumstances, the HSVP was duty bound to make an attempt for allotment of an alternative plot to the Complainant at their own instead of making the Complainant to run from pillar to post for the last 17 years.  I fully agree with the view taken by the Fora below that the Complainant is entitled  for  an  alternative  plot  in  lieu  of  the  plot  originally allotted to her.  In view of the concurrent finding of the facts rendered by the Fora below that there was deficiency in service on the part of the HSVP, I do not find any material irregularity or jurisdictional  error in  the impugned order passed by the State Commission warranting interference u/s 21(b) of the Act.

11. Moreover, the Revisional Jurisdiction of this Commission is extremely limited as has been held by the Hon'ble Supreme Court in 'Sunil Kumar Maity vs. State Bank of India & Anr.' [Civil  Appeal  No.  432  /  2022  decided  on  21.01.2022]  by observing as under:-

"9.  It is needless to say that the revisional jurisdiction of the National Commission under Section 21(b) of the said Act is extremely limited. It should be exercised only

in case as contemplated within the parameters specified in  the  said  provision,  namely  when  it  appears  to  the National  Commission  that  the  State  Commission  had exercised a jurisdiction not vested in it by law, or had failed to exercise jurisdiction so vested, or had acted in the exercise of its jurisdiction illegally or with material irregularity.  In  the  instant  case,  the  National Commission  itself  had  exceeded  its  revisional jurisdiction  by  calling  for  the  report  from  the respondent-bank  and  solely  relying  upon  such  report, had come to the conclusion that the two fora below had erred in not undertaking the requisite in-depth appraisal of the case that was required. ....."

12. For the reasons stated hereinabove, I do not find any good ground  to  interfere  with  the  well-reasoned  Impugned  Order dated  07.01.2022  passed  by  the  State  Commission  which  is based  on  proper  and  correct  appreciation  of  the  facts  and evidence  adduced  by  the  Parties.  Consequently,  the  present Revision  Petition  fails  and  is  hereby  dismissed.   Keeping  in view the facts and circumstances of the case, there shall be no Order as to costs."

6    The  petitioner-HSVP  thereafter  preferred  a  Special  Leave Petition (Civil) Diary No.22063 of 2023 before the Hon'ble Supreme Court which  was  withdrawn  with  liberty  to  approach  the  High  Court  for  an appropriate relief. Hence, the present petition.

7    Learned  counsel  for  the  petitioner-HSVP  has  reiterated  the arguments in relation to the complaint being time barred and also that the policy  did  not  entitle  exchange  of  the  plot  in  favour  of  the  subsequent purchaser and that such a provision was available only with respect to and in favour of the original allottee or the LRs of the original allottee. He, however, fairly informs that the said policy has now been modified by the petitioner-HSVP and now even a subsequent purchaser is entitled to seek an exchange of the plot. He, however, contends that a direction for allotment of the specific plot could not have been issued by the DCDRC. 8    No other argument has been raised. 9    I  have  heard  learned  counsel  appearing  for  the  respective parties and have also gone through the documents available on record. 10    I  find  that  the  objection  raised  on  behalf  of  the  petitioner-HSVP against the impugned orders of the Consumer Fora fail to convince this Court about any illegality in the order passed concurrently not only by the DCDRC but also in appeal by the SCDRC and the revision petition by the  NCDRC.  The  undisputed  facts  which  emerge  from  the  entire chronology  of  facts  are  that  plot  No.87  in  Sector  21  C-III,  Faridabad measuring 469.50 Sq. meters was allotted to the original allottee Sujana Ram on 02.03.1996 and despite a lapse of more than 28 years, the physical possession  of  the  same  could  not  be  delivered.  The  respondent  No.2-complainant was the subsequent purchaser by a valid transfer in her favour on  18.03.2004,  after  obtaining  necessary  permission  and  NOC  from  the

petitioner-HSVP.  Notwithstanding  that  the  said  transfer  having  been approved by the petitioner-HSVP, the possession of the plot in question could not be delivered and it was the constant stand of the petitioner-HSVP that the physical possession of plot No.87 could not be offered since that plot had been carved out on a forest area. The default was hence solely attributable to the petitioner-HSVP in carving out a plot over a land that fall in  the  forest  area  and  where  no  permission  could  have  been  granted  or residential plots could have been allotted. Instead of taking responsibility of the lapse committed by it in failing to deliver physical possession of the plot despite accepting the entire allotment price of the plot, the petitioner-HSVP, rather chose to sleep over the matter and offer no respite. The allottee had to run from pillar to post for a period of more than 28 years in a bid to seek possession of the plot. Surprisingly, in a ministerial manner and without making any attempt to resolve the complication as well as ensuring delivery of possession, the request submitted by the respondent No.2-complainant for an alternative plot, was declined by them mechanically under the pretext of the policy, without taking into consideration that the lapses/defects were entirely  attributable to the petitioner-HSVP itself.  Aggrieved  the  allottee had to approach the Consumer Commissions and had to contest her right up to the NCDRC. The petitioner-HSVP still chose to approach the Hon'ble Supreme Court and thereafter, sought withdrawal of the SLP with liberty to approach  this  Court.  Hence,  the  legal  battle  has  unnecessarily  and illogically been extended by the petitioner-HSVP for the allottee despite

knowing completely well that the fault was entirely on them and that the allottee has been suffering from no fault of hers. 11    A specific question has also been put to the counsel for the petitioner-HSVP as to whether the plot in question that has been ordered to be allotted has any other advantage as compared to the plot No.87 that was allotted to the respondent No.2-complainant such as preferential location or being situated on any major sectoral of road. He fairly submits that there is no such difference so far as the site of plot No.87 that had been originally allotted to the consumer vis-?-vis the plot that has now been ordered to be allotted is concerned. 12    Now  adverting  to  the  argument  as  regards  the  application having been filed being time barred. Undeniably, the petitioner-HSVP was under an obligation to offer the physical possession of the plot especially when it has received the entire sale consideration in respect thereto. It is also not in dispute that at no point of time prior to 05.07.2021, any letter was sent by the petitioner-HSVP conveying cancellation of the plot or its denial  or  refusal  in  offering  possession  or  an  alternative  plot.  Such  a communication  was  sent  only  after  repeated  requests  made  by  the respondent No.2-complainant and even in 2021. The complaint in question was filed immediately thereafter. 13    In any case the prayer for delivery of possession is a recurring cause of action for an allottee. Even otherwise, limitation in present dispute is a mixed question of law and fact and the respondent was required to lead

evidence to deny the date of refusal sent by the petitioner-HSVP, however, it chose not to file its reply before the District Consumer Disputes Redressal Commission,  despite  opportunities  due  to  which  the  defence  of  the petitioner-HSVP was closed by an order of the Court. No challenge was made to the said order for seeking any liberty to file the reply before the DCDRC. I find that the argument of the claim being time barred is hence not  substantiated.  The  complaint  in  question  had  been  filed  within  the period of limitation from the date of communication of the order rejecting the application seeking exchange of the plot by the petitioner-HSVP. 14    Adverting to the next argument as to whether a specific plot could have been ordered to be allotted by the DCDRC, I am of the opinion that ordinarily such an argument may have some ground, however, in the peculiar circumstances of the present case where there is no difference in so far  as  the  value  or  the  site  and  parameters  of  the  plot  in  question  are concerned, I find that such a plea is merely a ploy to delay the relief to the respondent-allottee and to aggravate the situation. 15    I find that the conduct of the petitioner-HSVP in escalating the hardships of the allottee, who is not at any fault and has been made to suffer purely on account of the policy of the petitioner-HSVP itself, cannot be permitted. I find that the present petition before this Court is not only in violation of the State legal policy but is also malicious and is not intended to  further  the  interests  of  the  allottees,  who  are  being  entangled  into unwarranted litigation.

16    The present writ petition is accordingly dismissed. A further cost  of  Rs.50,000/-  is  imposed  upon  the  petitioner-HSVP  for  filing  a frivolous petition and not rectifying the process and remedying the errors committed by them repeatedly and over a period of 28 years. Let this cost be deposited with the PGI Poor Patients' Welfare Fund, Chandigarh. The cost be recovered from the officers who are found responsible and have unnecessarily  compelled  the  respondent  No.2-complainant  to  face  the litigation that has been foisted upon her unwarrantedly. 17    In  the  event,  the  possession  of  the  plot  as  ordered  by  the consumer Commissions, is not delivered within a period of 03 months of the receipt of certified copy of this order, the respondent No.2-complainant shall  be  entitled  to  interest  @  6%  per  annum  on  the  amount  already deposited  by  her  as  compensation  for  the  prolonged  delay  in  delivery possession along with an additional cost of Rs.1 lakh with the PGI Poor Patients' Welfare Fund, Chandigarh, to be recovered from the officer who is negligent in enforcing the above said order.

September 23, 2024      (VINOD S. BHARDWAJ) raj arora                                         JUDGE

IN THE PUNJAB AND HARYANA HIGH COURT AT CHANDIGARH. CWP-20977-2024 (O&M). Date of Decision: 23.09.2024. THE CHIEF ADMINISTRATOR, HARYANA SAHARI VIKAS PRADHIKARAN AND ANOTHER ... Petitioners Versus THE NATIONAL CONSUMER DISPUTES REDRESSAL COMMISSION AND ANOTHER ... Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ. Present: Mr. Harmanjot Singh Gill, Advocate, for the petitioner-HSVP.