Ved Prakash Alias Ved Adlakha v. Sanjay Adlakha

RITU TAGORE, J.

1.         This  revision  is  directed  against  the  order  dated  21.05.2024 passed by learned Appellate Authority, Faridabad in CIS No.RA/12/2023 titled 'Ved Adlakha Vs. Sanjay Adlakha', whereby, the application moved by the petitioner-tenant (appellant before the learned Appellate Authority, Faridabad)  under  Order  6  Rule  17  CPC  for  amendment  of  reply/written statement has been dismissed.

2.    Learned  Senior  counsel  for  the  petitioner  contends  that respondent-landlord (petitioner before the learned Rent Controller)  filed an ejectment petition under Section 13 of the Haryana (Urban Control of Rent and Eviction) Act 1973, against the petitioner-tenant (respondent before the learned Rent Controller), seeking his ejectment from the demised shop on the ground of personal necessity of the respondent, to settle his son  by starting a business of Tour and Travels in the demised shop. The respondent CR-3375-2024 (O&M)  2

also pleaded that he has no other property in the urban area concerned to run the proposed business, as detailed in the petition (Annexure P-1).

3.    Learned  Senior  counsel  states  that  upon  notice,  petitioner appeared, filed his reply, admitted his relationship as landlord  and tenant, but denied the averments that respondent (landlord) requires the demised shop for his bona fide personal necessity as alleged. The petitioner further averred that respondent has sufficient accommodation to start a business for his son, as detailed in reply (Annexure P-2).

4.    Learned Senior counsel urges that parties to the petition went to trial  on  the  issues  framed  by  learned  Rent  Controller,  Faridabad.  After considering  the  presented  evidence,  learned  Rent  Controller  allowed  the ejectment petition vide judgment dated 24.03.2023. Being aggrieved by the said  ejectment  order,  the  petitioner  filed  an  appeal  before  the  learned Appellate Authority, Faridabad, which is pending adjudication.

5.    Learned Senior counsel further urges that during the pendency of rent petition, the respondent sold area measuring 340 sq. yards, adjoining the area on which the shop in question is situated.  The petitioner filed an application (Annexure P-3) under Order 6, Rule 17, CPC read with Section 151 CPC for amendment of the reply/written statement, during the pendency of  the  appeal  before  learned  Appellate Authority,  seeking  amendment of para  6  (a)  and  (b)  of  the  written  statement.  Respondent  filed  a  reply (Annexure P-4) and resisted the application in its entirety,  also raising a preliminary  objection  regarding  its  maintainability,  alleging  it  was  filed belatedly with intention to delay the proceedings. CR-3375-2024 (O&M)  3

6.    Learned  Senior  counsel  submits  that  dismissal  of  the application (Annexure P-3) by learned Appellate Authority vide impugned order dated 21.05.2024, suffers from material jurisdictional irregularity and illegality, which is unsustainable in the eyes of law and same is liable to be set aside.

7.     Learned  Senior  counsel  urges  that  law  of  amendment  with respect  to  written  statement  or  reply  is  quite  liberal.  The  respondent  is permitted to take even new or inconsistent pleas in order to amend the reply unlike  the  plaint.  However,  the  proposed  amendment  does  not  alter  or substitute new cause of action on the basis of which original lis was raised or defence  taken.  Learned  counsel  contends  that  by  way  of  amendment  in written statement, the petitioner intends to elaborate and clarify the facts which came in his knowledge during the pendency of the rent petition.

8.     Submitting  further,  learned    Senior  counsel  urges  that  the petitioner does not intend to lead any additional evidence on the proposed amendment on the written statement and undertakes to argue the matter, not intending  to  delay  the  matter.  The  learned  counsel  submits  that  for  all mistakes or delays, caused in the proceedings of the case, the other party can be  fairly  compensated  by  way  of  costs.  It  is  stated  that  amendment  is necessary for complete, proper and effective adjudication of the controversy. Further, the proposed amendment shall not cause any prejudice to the other party; rather, it will cause injustice to the petitioner, who would be prevented from raising all permissible pleas in the written statement. To support his arguments, learned counsel referred to Suraj Prakash Bhasin Vs. Smt. Raj Rani Bhasin and others, 1981 AIR (Supreme Court) 485, Charan Das and CR-3375-2024 (O&M)  4

others Vs. Amir Khan and others, 1921 AIR (PC) 50, Baldev Singh and others  Vs.  Manohar  Singh  and  another,  2006(6)  SCC  498,  Usha Balashaheb  Swami  and  others  Vs.  Kiran  Appaso  Swami  and  others 2007(1) R.C.R.(Rent) 457  and  decision of co-ordinate Bench of this Court in Zarina Begum Vs. Faquir Hussan and another, 1990 PLJ 289.

9.     I  have  duly  considered  the  submissions  in  the  light  of  the grounds raised in the petition, material available on the paper book and the case law relied upon in this regard.

10.     There is no dispute that the Court under Order 6, Rule 17, CPC has wide discretion to allow amendment in the pleadings which aids and enable  the  Court  to  decide  the  matter  effectively  and  completely.  The judicial  precedents  have  emphasized  that  Courts  should  be  liberal  in permitting amendment of pleading unless they cause serious prejudice to other  side.  Furthermore,  prayer  for  amendment  of  plaint  and  written statement stand on different pedestal. While the defendant can be permitted to take an inconsistent stand, the same is not permissible in the amendment of plaint.

11.     At this stage, it is fruitful to go through the provisions of Order 6 Rule 17 CPC, which reads as under:- "Amendment of pleadings- The Court may at any stage of the proceedings allow either party to alter or amend his pleadings in such manner and on such terms as may  be necessary for the purpose of determining the real questions in controversy between the parties: Provided that no application for amendment shall be  allowed  after  the  trial  has  commenced,  unless  the  Court comes to the conclusion that in spite of due diligence, the party CR-3375-2024 (O&M)  5

could not have raised the matter before the commencement of trial."

12.    A  bare  perusal  of  the  aforesaid  provisions  indicate  that  the Court may at any stage of proceedings, allow either party to alter or amend his pleadings in such manner and on such terms as may be just, and all such amendments  shall  be  made  as  may  be  necessary  for  the  purpose  of determining the real questions in controversy between the parties. However, the  proviso  added  to  the  main  provision  stipulates  that  when  trial  has commenced,  and  the  party  seeking  an  amendment  must  establish  that, despite exercising due diligence, failed to raise the plea which now intended to incorporate through amendment.

13.    Keeping these principles in mind, lets now consider whether learned  Appellate  Court  had  erred  in  rejecting  the  application  for amendment of the written statement filed by the petitioner. A bare perusal of the order rejecting the application of amendment of written statement/reply indicates  that  while  rejecting  the application  learned  Appellate  Authority based its decision primarily on the grounds that the amendment has been sought belatedly after one year of preferring the appeal. Secondly, the facts namely, existence of vacant portion behind the demised premises and it's sale  which  the  petitioner  intends  to  incorporate  in  his  amended  written statement  were  already  in  his  knowledge.  Thirdly,  the  application  of  the petitioner for ascertaining the area of that portion by local commissioner was dismissed. Fourthly, application of the petitioner for interrogatories on the above  aspect  was  disposed  as  not  pressed  upon  and  landlord  had  been crossed examined on the aspect of the sale and finally the petitioner did not CR-3375-2024 (O&M)  6

file an application for amendment earlier and moved the application in the appeal just to delay the matter.

14.    It cannot be doubted that wide discretion has been conferred on the Court to allow amendment of the pleadings to a party in such manner and on such terms as it appears to the Court just and proper. Nonetheless, while dealing with the prayer of amendment, it is also be necessary to keep in mind that the Court shall allow amendment of the pleadings if it finds that delay in disposal of the suit can be avoided and suit can be disposed of expeditiously.  By  the  Civil  Procedure  Code  (Amendment)  Act,  2002,  a proviso has been added to Order 6 Rule 17 CPC, which restricts the Courts from permitting an amendment to be allowed in the pleadings by either of the parties, if at the time of filing an application for amendment, the trial has already  commenced.  However,  the  Court  may  allow  amendment  if  it  is satisfied that, in spite of due diligence the party could not have raised the matter before commencement of trial.

15.     Keeping all the above facts in mind and the provisions of Order 6 Rule 17 CPC including the amendment made therein, no ground is made out to adopt a liberal approach for the petitioner to permit him to amend his written statement. The learned counsel for the petitioner during course of his arguments, failed to controvert the factual aspects mentioned by the learned Appellate Court, demonstrating  that the petitioner failed to exercise due diligence in prosecuting his case.  From the facts, it is as clear as crystal that the petitioner was not duly careful in pursuing his case and  application was moved by the petitioner just to delay the proceedings. Therefore, the plea to exercise a liberal approach does not find favour with him. CR-3375-2024 (O&M)  7

16.     In  view  of  the  reasons  stated  above,  it  is  observed  that  the learned Appellate Authority has rightly exercised the jurisdiction vested in it while rejecting the prayer of the petitioner for amendment of his written statement  even  on  payment  of  costs.  This  Court  find  no  illegality  or perversity in the order, warranting interference in the revisional jurisdiction of this Court.  Accordingly, revision petition stands dismissed.

17.       It  is  noted  that  observations  made  above  should  not  be construed as an expression of opinion on the merits of the case. Same are purely confined to the present controversy and deliberations.

18.             Pending  applications,  if  any,  also  stands  disposed  of accordingly.

(RITU TAGORE) JUDGE

30.05.2024 Rimpal

CR-3375-2024 (O&M) 1 IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH CR-3375-2024 (O&M) Decided on: 30.05.2024 Ved Prakash @ Ved Adlakha …Petitioner Versus Sanjay Adlakha ...Respondent CORAM: HON'BLE MRS JUSTICE RITU TAGORE Present: Mr. S.K.Garg, Narwana, Senior Advocate with Mr. Vishal Garg Narwana, Advocate for the petitioner. ****