Shamsher Singh v. State of Haryana and Others

VIKRAM AGGARWAL, J.

1.    The petitioner(s) in the afore titled writ petitions are father and son.  The petitioner Shamsher Singh who has preferred CWP-14396-2024 is the father of petitioner Karan Nain, who has preferred CWP-15217-2024. For, the issue involved is identical in both the writ petitions, they shall be disposed of by way of a common judgment. The facts are primarily being derived  from  CWP-14396-2024,  titled  Shamsher  Singh  vs.  State  of 2024.10.30 12.07 Haryana  and  others,  though  reference  to  the  facts  of  CWP-15217-2024 CWP No.14396 of 2024  and        -2-

shall also be made, wherever necessary.

2.    The  petitioner  Shamsher    Singh  assails  the  order  dated

21.02.2023  (Annexure  P-4),  vide  which  the  allotment  of  Industrial  Plot No.386, measuring 450 sq. mtr. situated in Sector-11, Phase-II, Industrial Estate, Barwala (hereinafter to be referred to as the "disputed plot") was cancelled and the order dated 14.12.2023 (Annexure P-9), vide which the appeal preferred against the said cancellation order was rejected.

3.    Pursuant to an application moved by the petitioner, the disputed plot  was  allotted  to  the  petitioner  vide  regular  letter  of  allotment  dated

14.09.2022  (Annexure  P-1)  (for  short  "the  RLA").    The  tentative  price indicated in the regular letter of allotment was Rs.1,47,15000/-.

4.    As per the petitioner, he had paid a sum of Rs.14,71,500/- as earnest  money,  being  10%  of  the  tentative  price.    As  per  the  terms  and conditions of the RLA, a further sum of Rs.22,07,250/- was to be deposited by the petitioner, being 15% of the tentative price (to make a total of 25%), within a period of 30 days from the date of issuance of the RLA, extendable by another period of 30 days on payment of interest @ 15% per annum.

5.    It is the case of the petitioner that he being 59 years old and a patient of cardiac disease had to be rushed to Ojas Hospital, Panchkula in the first week of October, 2022 i.e. on 04.10.2022 where he was managed and was  advised  bed  rest  for  a  period  of  two  months  (Annexure  P-2).    The petitioner resumed  his  routine  around 15.11.2022, by  which time  he had missed the last date for submission of the acceptance letter and 15% of the tentative cost, the last date being 13.11.2022.   Vide letter dated 21.12.2022 (Annexure  P-3),  a  request  was  submitted  to  the  respondents  to  open  the online portal to enable the petitioner to make the payment.  It is the case of CWP No.14396 of 2024  and        -3-

the petitioner that he had time up to 13.11.2022 to make the payment and the request was submitted on 21.11.2022 i.e. merely seven days after the last date of payment but the request did not evoke any response.

6.    Instead  of  opening  the  link  for  payment,  the  allotment  was cancelled  vide  order  dated  21.02.2023  (Annexure  P-4).    Another representation  dated  01.05.2023  (Annexure  P-5)  was  submitted  with  the request to accept the payment, followed by yet another representation dated

26.05.2023 (Annexure P-6).  In response to the same, vide communication dated  05.06.2023  (Annexure  P-7),  the  petitioner  was  informed  that  his request had not been acceded to.

7.    This led the petitioner to prefer an appeal (Annexure P-8) which too was rejected vide order dated 14.12.2023 (Annexure P-9) leading to the filing of the instant writ petition.

8.    In CWP-15217-2024, the facts are identical.  The regular letter of  allotment  was  issued  on  14.09.2022  for  an  Industrial  Plot  No.387, measuring  450  sq.  mtr.  situated  in  Sector-11,  Phase-II,  Industrial  Estate, Barwala.   Here, the tentative price was Rs.1,45,35,000/-.  In this case also, on account of non-payment of 15%, the allotment was cancelled vide order dated 21.02.2023, which was followed by some representations and finally led to the filing of an appeal which was also dismissed vide order dated

24.08.2023.

9.    Mr. Arpandeep Narula, learned counsel for the petitioner, Mr. Ankur Mittal, learned Addl. Advocate General, Haryana, who had caused appearance on advance copy having been served and Mr. Bawa Karanveer, Advocate, learned counsel representing respondents No.4 and 5, who had also caused appearance on advance copy having been served, were heard. CWP No.14396 of 2024  and        -4-

10.    It was strenuously urged by learned counsel for the petitioner that  the  action  of  the  respondents  in  cancelling  the  disputed  plot  and thereafter the appeal is illegal and arbitrary and accordingly deserves to be set aside.  It was submitted that the non-payment of 15% of the tentative price was on account of unforeseen circumstances which the petitioner faced with on account of his ill health and after lapse of just about a week, a request was duly submitted to the respondents to permit the petitioner to make the payment but the respondents, in an illegal manner, did not accede to the request of the petitioner and cancelled the plot.

11.    It was submitted that the impugned orders are violative of the provisions  of  the  Estate  Management  Procedure  2015  (for  short  "EMP-2015") and Clause 6.2 of Chapter 6 thereof, as per which, on account of non-payment  of  dues,  resumption  of  plots/sheds  would  be  resorted  to  after following the due procedure.  It was submitted that in the present case, no such procedure had been followed and the plots had been cancelled/resumed only  on  the  ground  of  non-payment  of  dues  without  following  the  due procedure.   It was submitted that under the circumstances, the action of the respondents  is  grossly  violative  of  the  principles  of  natural  justice  and accordingly deserves to be set aside.   It  was  also  submitted  that  as  per Clause 6.3 (c) of EMP-2015, there were ample powers with the respondents to  allow  the  appeal  and  give  further  time  for  payment  which  also  was illegally declined.

12.    It was further submitted that the findings given by respondent No.1 while dismissing the appeal that the petitioner had failed to approach the respondents within a period of 180 days from the date of issuance of the RLA  for  redressal  of  his grievances  are  false  and  contrary  to  the  record CWP No.14396 of 2024  and        -5-

because the RLA was issued on 14.09.2022 and the first representation was filed on 21.11.2022 i.e. much before the lapse of 180 days.  It was submitted that the cancellation had been done in a routine and mechanical manner and the impugned orders also do not give any reason much less a valid reason for the cancellation.

13.    Per contra, it was submitted by learned counsel representing the respondents that there is no illegality in the impugned orders and that the action of cancellation of the disputed plot had been taken in accordance with the terms and conditions of the RLA. It was submitted that there was no requirement of issuing a notice to the petitioner and following the procedure envisaged in the EMP-2015, because the said procedure would be applicable in a case of resumption, whereas this was a case of cancellation on account of default in submission of letter of acceptance and payment of 15% of the tentative price.

14.    Referring  to  the  medical  condition  of  the  petitioner,  it  was submitted that the documents annexed with the writ petition do not show that the petitioner was in such a situation that the payment could not have been made.  It was submitted that the son of the petitioner could have made the online payment and that on account of the payment not having been made, the allotment was rightly cancelled in terms of the provisions of the RLA.

15.    Having considered the submissions made by learned counsel for the parties, we find no merit in the writ petitions.  The RLA was issued on

14.09.2022.  The tentative price was Rs.1,47,15000/- (one crore forty seven lakh fifteen thousand).  As per Clause 2(i), a letter of acceptance was to be submitted by the petitioner in token of having accepted the allotment of the CWP No.14396 of 2024  and        -6-

disputed plot including the terms and conditions contained in the RLA and as stipulated in Appendix-A thereof. Clause 2(ii) laid down that along with the  letter  of  acceptance,  a  sum  of  Rs.22,07,250  (twenty  two  lakh  seven thousand two hundred fifty only) being 15% of the tentative price was to be deposited within a period of 30 days from the date of issuance of the RLA, which was further extendable by another 30 days with interest @ 15% per annum for the extended period.  Upon deposit of this amount, 25% of the tentative price would be deposited (10% having been deposited as earnest money). For the further amount, provisions were made.  As per Clause 2(iii), in  the  event  of  failure  to  submit  the  letter  of  acceptance  along  with  the payment of 15% of the tentative price within the period provided for, the allotment was to lapse automatically and the case was thereafter to be dealt with as per the provisions of the EMP-2015. Clauses 2(i), 2(ii) and 2(iii) of the RLA read as under:-"2. AND WHEREAS the allotment, among other terms and conditions,  contained  in  Appendix-A,  is  subject  to  following conditions  precedent  to  the  fulfilled  by  you  within  the  stipulated period: i. You are advised to carefully go through the contents of the RLA, as well as the terms & conditions stipulated in the Appendix-A. You  shall  be  required  to  submit  the  Letter  of  Acceptance,  in Appendix-B, duly signed (each and every page), in token of having accepted the allotment of above noted Industrial Plot, including the terms  &  conditions  contained  hereunder  and  as  stipulated  in Appendix-A; ii.  Alongwith  the  letter  of  acceptance,  in  Appendix-B,  you shall  also  be  required  to  remit  a  sum  of  Rs.2207250.00  (Rupees Twenty  Two  Lakh  Seven  Thousand  Two  Hundred  Fifty  only)  to HSIIDC as per prescribed procedures towards 15% of the tentative price of the aforesaid Industrial Plot, so as to make it 25% thereof, thereof  after  including  Rs.1,471,500.00/-(Rupees  Fourteen  Lakh Seventy One Thousand Five Hundred Only) towards 10% earnest 2024.10.30 12.07 money (excluding non-refundable progressing fee), already paid by CWP No.14396 of 2024  and        -7-

you at the time of submission of application. The amount towards 15% of the tentative price shall be payable by you within a period of 30 days from the date of issuance of RLA, further extendable by 30 days with interest thereon@ 15.00% p.a. for the extended period. Further  additional  25%  of  the  tentative  price  of  the  aforesaid Plot/Shed amounting to Rs.3,678,750.00 (Thirty Six Lakh Seventy Eight  Thousand  Seven  Hundred  Fifty)  shall  be  payable  by  you within 60 days of date of issuance of RLA, without any interest. In case of delay in depositing the said 25% price of the plot beyond 60 days, delayed interest @ 15.00% p.a., as amended from time to time, for the period of delay beyond 60 days shall be payable by you which shall be compounded on the installment dates. The balance 50% of the tentative price of the plot shall be payable in four equal half yearly  instalments  within  two  years  from  the  date  of  issuance  of RLA due on 30th June and 31st December each year. Interest @12% pa (or as amended from time to time) on the balance amount shall be  payable  along  with  the  instalment,  from  the  date  of  offer  of possession.  In  case  of  lumpsum  payment  of  75%/50%  price  of plot/shed, the following rebate structure shall be admissible: a. In case of full payment of plot cost, without interest, within 45 days of issuance of RLA (dare of issuance of RLA to be excluded), the allottee shall be entitled for 10% rebate on plot cost. The allottee shall have to make payment of 15% price of the plot within 30 days without interest or within 45 days with interest, as per terms of allotment; b. In case of full payment of plot cost, without interest, within 90 days of issuance of RLA (date of issuance of RLA to be excluded), the allottee shall be entitled for 5% rebate on piot cost. The allottee shall have to make payment of 15%/25% price of the plot within 30/60 days without interest or within 60/90 days with applicable interest, as per terms of allotment; c. In case of full payment of plot cost within 120 days of issuance of RLA (date of issuance of RLA to be excluded), the allottee shall be entitled for 3% rebate on plot cost, but shall have to pay interest on balance 50% price of the plot from the date of issuance of RLA. The allottee shall have to make  payment  of  15%/25%  price  of  the  plot  within  30/60 days without interest or within 60/120 days with applicable interest, as per terms of allotment; d. In case of full payment of plot cost within 150 days of I attest to the accuracy and issuance of RLA (date of issuance of RLA to be excluded), CWP No.14396 of 2024  and        -8-

the allottee shall be entitled for 1.50% rebate on plot cost, but shall have to pay interest on balance 50% price of the plot from the date of issuance of RLA. The allottee shall have to make  payment  of  15%/25%  price  of  the  plot  within  30/60 days without Interest or within 60/150 days with applicable interest, as per terms of allotment. e. There will be no rebate upon lump sum payment after 150 days; iii. In the event you fail to submit the Letter of Acceptance, together with payment towards 15% price to make up 25% of the tentative price of the aforesaid Industrial Plot, within 30 days from the date of issuance of RLA or with interest thereon @ 15.00% p.a. within further extendable period of 30 days, please note that in such eventuality, this allotment shall automatically lapse after the expiry of above stipulated period of 60 days; and the case shall be dealt as per the provisions of EMP-2015 as amended from time to time."

16.    Clause (vi) dealt with default in payment of installments and provided  that  if  the  installments  were  not  paid  as  per  the  terms  and conditions, the plot would become liable for resumption: "vi.  Default  in  payment  of  installments  shall,  however,  entail payment of delayed payment interest @ 15.00% p.a. for the defaulted period on the amount in default, compounded half yearly. In case you  continue  to  be  in  default  in  making  the  payment  beyond permitted period as per clause 2(v) above, the industrial plot shall become liable for resumption."

17.    Admittedly, the 60 days period (after including additional 30 days  which  could  have  been  availed  for  payment  with  interest  @  15%) expired  on  13.11.2022.  The  first  communication  on  record  from  the petitioner was on 21.11.2022 i.e. after the lapse of the said period.  The said communication also makes an interesting reading.  It nowhere mentioned about the ill health of the petitioner. It only says that since the petitioner was new to the HSIIDC payment and rules, he was not able to find the last date of 15% payment and, therefore, requested for opening of the link.  It is, VIKAS CHANDER CWP No.14396 of 2024  and        -9-

therefore, clear that the ground of the petitioner having fallen ill is not a genuine ground but has been set up while filing the writ petition to gather sympathy.  Coming to the medical record, it does show that the petitioner is a  heart  patient.  However,  the  prescription  (Annexure  P-2)  which  is  of

04.10.2022 does not mention any bed rest nor does it show any admission in the  hospital.    In  fact,  it  mentioned  that  there  was  no  angina  when  the petitioner consulted the doctor.  The other record shows that the petitioner had undergone angioplasty in February 2021 and he remained admitted in hospital  from  13.02.2021  to  16.02.2021.    This,  in  itself,  would  not  be sufficient to show that the petitioner was prevented at the relevant time from depositing the amount due.

18.    The argument that no notice was issued prior to cancellation and  that  the  procedure  laid  down  for  resumption  was  not  followed  is completely devoid of merit because the petitioner had not reached that stage. As  has  been  noticed  in  the  preceding  paragraphs,  the  allotment  was automatically cancelled once the letter of acceptance along with 15% of the tentative price was not deposited.  The question of resumption would arise subsequently if the petitioner defaulted in payment of installments in terms of Clause 2(vi) of the RLA.

19.    The  argument  that  the  observation  in  the  appeal  that  the petitioner  had  not  approached  within  180  days  is  incorrect  because  the petitioner had approached in November 2022 is right on facts.  However, this also would not come to the aid of the petitioner because as per terms and conditions of the RLA, as have been discussed in the preceding paragraphs, the petitioner had maximum 60 days for payment of the balance 15% and not  180  days  and,  therefore,  any  erroneous  observation  by  the  appellate CWP No.14396 of 2024  and        -10-

authority would not help the petitioner.

20.    It is well settled that the terms and conditions of the letter of allotment are binding upon both sides, it being in the nature of a contract executed between the parties.

21.    The cancellation of the disputed plot was in accordance with the provisions of the RLA.  We do not find any illegality in the said action of the respondents  and  consequently  find  no  merit  in  the  writ  petitions. Accordingly, the writ petitions are dismissed.

(ARUN PALLI)      (VIKRAM AGGARWAL) JUDGE          JUDGE

Reserved on: 06.08.2024 Pronounced on:29.10.2004 vcgarg

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH Reserved on : 06.08.2024 Pronounced on: 29.10.2024 1) CWP No.14396 of 2024 Shamsher Singh ....Petitioner V/s State of Haryana and others ....Respondents 2) CWP No.15217 of 2024 Karan Nain ....Petitioner V/s State of Haryana and others ....Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE ARUN PALLI HON'BLE MR. JUSTICE VIKRAM AGGARWAL Present: Mr. Arpandeep Narula, Advocate, for the petitioner(s). Mr. Ankur Mittal, Addl. Advocate General, Haryana with Mr. Karan Jindal, AAG, Haryana for respondents No.1 to 3. Mr. Bawa Karanveer, Advocte for Mr. Aman Bahri, Advocate for respondents No.4 and 5. *****