Estate Officer, Hsvp (Huda) Jind and Others v. Rohit Singh and Another

VINOD S. BHARDWAJ, J. (Oral)

1.    Challenge  in  the  present  writ  petition  is  to  the  Award  dated

20.01.2023  passed by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Kaithal, Camp Court at Jind whereby, while allowing the application filed under  Section  22-C  of  the  Legal  Services  Authorities  Act,  1987,  the respondent No.1 has been held entitled to possession of the plot.

2.    Briefly  summarized  the  facts  of  the  present  case  are  that respondent  No.1-applicant  had  applied  for  a  residential  plot  in  HUDA, Sector-7, Urban Estate, Jind against advertisement whose's closing date was

05.01.2010. In the said advertisement 10 per cent quota had been reserved for the Advocates. A sum of Rs. 3,54,300/-  was deposited by respondent

No.1-applicant along with the Application No. 237395. He was successful in the draw and was allotted plot No. 46P in Sector 7, Urban Estate, Jind on free hold basis for an area measuring 450 sq. Mtrs.

3.    It  was  further  averred  that  at  the  time  of  allotment,  the respondent No.1-applicant was called upon to deposit a further 15% of the price of the plot within a period of one month which was also duly complied whereafter a letter of allotment vide memo No. 486 dated 17.01.2012 was issued. The balance price was to be deposited in six instalments as detailed in the letter of allotment.  However, one Balwan Singh Lohan, Advocate, Jind submitted a complaint against allotment of the said plot alleging that respondent No.1-applicant was not practicing in District Courts at Jind and was practicing at Punjab and Haryana High Court at Chandigarh. The said complaint  was  eventually  dismissed.  An  appeal  was  preferred  by  the complainant  against  the  dismissal  of  the  complaint  before  the  Financial Commissioner  Town  Country  Planning  (FCTCP),  Chandigarh  which  was also dismissed on 11.02.2016.

4.    The  respondent  No.1-applicant  claimed  that  he  was  always ready and willing to deposit the balance installments of the plot and had visited the office of the Haryana Shehari Vikas Pradhikaran on numerous occasions to deposit the remaining installments for delivery of possession, however,  the  authorities  refused  to  accept  the  money  on  account  of  the pending complaint filed by Balwan Singh Lohan. It was also averred that as a result of failure to deliver possession of the plot,  the respondent-applicant could  not  raise  construction  on  the  plot  which  was  allotted  to  him  on

17.01.2012.  The  application  under  Section  22-C  of  the  Legal  Services Authorities  Act,  1987  was  accordingly  filed  by  the  respondent  No.1-applicant before the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Kaithal Camp office at Jind for delivery of possession to accept the sale price and also for compensation.

5.    The  Haryana  Shehari  Vikas  Pradhikaran-petitioner  herein entered appearance and filed its reply raising various objection with respect to  the  locus  standi,  cause  of  action  as  well  as  maintainability  of  the application. It was, however, admitted by the present petitioner-HSVP that the plot in question had been allotted to the respondent-applicant and that the amount  had  also  been  deposited  by  him  as  claimed.      It  was,  however, submitted that the letter of allotment dated 17.01.2012 was issued to the respondent-applicant but 15% balance amount of the 25% was deposited on

17.07.2013 i.e. after a gap of more than one year and six months i.e. beyond 30 days of the issuance of the letter of allotment and not within a period of 30 days as mandated.  It was also averred that the respondent No.1-applicant did not deposit the instalments in time and hence, he was not entitled for any compensation or any interest on the amount deposited.  Prayer was made for dismissal of the application.

6.     On completion of the proceedings, efforts were made by the Permanent Lok Adalat for exploring possibility of amicable resolution of the dispute,  however,  the  same  failed  to  fructify  in  any  amicable  settlement whereupon an adjudication under Section 22-C (8) of the Legal Services Authorities Act, 1987 was undertaken by the Permanent Lok Adalat.

7.    On consideration of the evidence led by the respective parties, the  application  in  question  was  allowed  subject  to  the  respondent  No.1-applicant depositing the balance outstanding amount towards cost of the plot in  question  whereafter  the  petitioner-HSVP  was  directed  to  handover possession of Plot No. 46P, Sector-7, Jind within thirty days against the said award, the present writ petition has been filed.

8.    Counsel for the petitioner has argued that the policy for grant of extension  had  already  been  notified  by  the  HSVP  vide  memo  No.  A-1-2007/27604-644  dated  03.08.2007  as  per  which  in  an  event  of  a  delay beyond 180 days, the competent authority for condoning the delay is the 'authority'  comprising  of  the  Secretary,  Town  and  Country  Planning, Department as Chairman, Chief Administrator, HUDA and District Town Country  Planning  as  members.  He  contends  that  in  the  present  case, petitioner  deposited  the  amount  after  a  delay  and  that  too  without  the approval of the competent authority and that acceptance of any such amount, without  the  condonation  of  the  delay  from  the  competent  authority,  is improper. He contends that the Permanent Lok Adalat, failed to appreciate the scope of the policy and the fact that the Clerk who accepted the amount was  not  competent  to  accept  the  same  as  the  condonation  of  delay  in depositing the balance 15% on issuance of letter of allotment was not within its competence.

9.    Counsel for the respondent has on the other hand contended that the factual aspect as claimed by the petitioner HSVP is misconceived and is improper.  He  submits  that  consequent  upon  the  complaint  submitted  by

Balwan Singh Lohan, Advocate, Jind, the respondents were not accepting the balance amount from the respondent-applicant despite approaching the HSVP officials on multiple occasions. He refers to the reply filed by the allottee wherein it is specifically averred that the letter of allotment was not being issued to him since a complaint was submitted against him to  the Estate Officer, HUDA, Jind. The applicant made requests to the Authorities to accept his payment and it was only after much effect that the officials agreed to accept the money on being confronted that payment from other similarly placed person is being accepted. The Estate Officer, HUDA, Jind permitted  the  respondent  No.1-applicant  to  deposit  the  amount  of  Rs. 6,19,983.75/- through a Bank draft (to the extent of 15% of the total cost of the plot) in favour of the Estate Officer. He contends that even thereafter, the Estate Officer expressed his inability to the issue the offer of possession letter  in  view  of  the  pending  complaint.  The  relevant  extract  of  the averments contained in Para No.2 reads thus:- "That in reply to Para No. 2 of the writ petition, it is  submitted  that  the  contents  of  this  Para  are  a  matter  of record. However, it is specifically submitted that one Balwan Singh  Lohan,  Advocate,  Jind  made  a  complaint  dated

20.09.2010 against the answering respondent no. 1 Rohit Singh Sanghroha (herein after mentioned as answering respondent) for cancellation of allotment of Plot No. P-46, Sector 7, Jind, Haryana on the ground that the answering respondent is not entitled for the plot under the category of Practicing Advocate at  District  Courts,  Jind  to  the  Chief  Administrator,  HSVP

(HUDA), C-3, HUDA Complex, Sector-6, Panchkula. That the said complaint was dismissed by the Chief Administrator vide

order  dated  11.01.2012.  That  against  the  order  of  the  Chief Administrator, complainant Balwan Singh preferred a revision petition  before  the  Financial  Commissioner  Town  Country Planning (FCTCP), Chandigarh which was also dismissed vide order dated 11.02.2016 by the ACSTP, Haryana. It is pertinent to mention here that the answering respondent came to know that  the  Estate  Officer,  HUDA,  Jind  is  permitting  the  co-allottees of the plots to deposit the remaining amount of 25%. Then the answering respondent visited the office of the Estate Officer, HUDA, Jind for depositing the remaining 15% of the 25% of the total cost of the plot but the Dealing Clerk did not permit  the  answering  respondent  to  deposit  the  said  15% amount  against  the  allotment  of  the  above  said  plot  on  the ground that there is a complaint made by one Balwan Singh Lohan which is pending against the answering respondent. That the answering respondent visited the office of the Estate Officer several times but the dealing clerk did not pay any heed to any request. It is pertinent to mention here that the Estate Officer, HUDA,  Jind  has  never  issued  the  allotment  letter  to  the answering respondent with respect to the above mentioned plot. The  answering  respondent  then  made  a  complaint  dated

16.07.2013 to the Estate Officer, HUDA, Jind with this respect. A  copy  of  the  complaint  dated  16.07.2013  is  annexed  as Annexure  R-1/1.  Then  on  the  same  day,  i.e.  16.07.2013,  the Estate Officer, HUDA, Jind permitted the answering respondent to deposit an amount of Rs. 6,19,983.75/- through bank draft (to the extent of 15% of the total cost of the plot) in favor of Estate Officer, HUDA, Jind within 30 days from the date of allotment vide  letter  16.07.2013.  A  copy  of  letter  dated  16.07.2013  is annexed  herewith  as  Annexure  R-1/2.  Then  the  answering respondent made the above said payment as permitted by the Estate Officer vide HDFC Bank deposit slip dated 17.07.2013.

A copy of the deposit slip dated 17.07.2013 is annexed herewith as Annexure R-1/3. On  20.02.2014,  the  Estate  Officer,  HUDA,  Jind expressed its inability to issue offer of possession letter in view of appeal filed by the above complainant against the answering respondent before the FCTCP, Chandigarh. A copy of the letter dated  20.02.2014  is  annexed  herewith  as  Annexure  R-1/4. Whereas  on  21.02.2014,  the  Estate  Officer,  HUDA,  Jind admitted  that  in  his  letter  dated  21.02.2014  addressed  to Principal Secretary to the Government of Haryana, Town and Country  Planning  Department,  Chandigarh  that  the  Estate Officer vide its letter no. 486 dated 17.01.2012 had allotted the above said plot in the name of the answering respondent but the main file of the department was with the legal cell of the Head Office which was received back later on. The 15% amount of Rs.  6,19,984/-  was  deposited  by  the  answering  respondent through  receipt  no.  100452  dated  17.07.2013.  A  copy  of  the letter dated 21.02.2014 is annexed herewith as Annexure R-1/5. That  the  Estate  Officer  again  expressed  its  similar  fact  vide letter dated 19.06.2015. A copy of the letter dated 19.06.2015 is annexed herewith as Annexure R-1/6. That the Estate Officer again expressed its similar fact vide letter dated 27.12.2016. A copy  of  the  letter  dated  27.12.2016  is  annexed  herewith  as Annexure R-1/7. That  on  05.10.2020,  Administrator,  HSVP  (HUDA), Hisar wrote a letter to the Estate Officer, HUDA, Jind directing him  to  depute  the  concerned  dealing  assistant  to  clarify  the matter of the above said plot immediately. A copy of the letter dated 05.10.2020 is annexed herewith as Annexure R-1/8. That it is pertinent to mention here that with regard to the above said plot, the Estate Officer had never issued any

notice with regard to the forfeiture of the deposited amount or the  cancellation  of  the  above  said  plot  to  the  answering respondent  whereas  the  answering  respondent  kept  moving from  pillar  to  post  to  get  the  possession  of  the  above  said allotted plot in his name by making the due payments of the above said plot to HUDA."

10.    He further submits that all the aforesaid facts were noticed by the Permanent Lok Adalat and it was on the strength of the said facts that the application in question was allowed.

11.    No replication or rejoinder to the aforesaid written statement was filed by the petitioner-HSVP, hence, the factual aspect raised by the respondent No.1-applicant in his written statement remains uncontroverted.

12.    I have heard learned counsel appearing on behalf of the parties and have gone through the documents available on record.

13.     The sole contention advanced by the Counsel for the Haryana Shehari Vikas Pradhikaran is as to whether the amount in question could be accepted after an approval only by the Estate Officer-HUDA, who was not competent for the same, as per the policy notified by the Haryana Shehri Vikas Pradhikaran.

14.    On examination of the specific plea taken by the respondent No.1-applicant,  it  has  remain  uncontroverted  that  the  respondent  No.1-applicant had been repeatedly approaching the authorities in the Haryana Shehri  Vikas  Pradhikaran  for  acceptance  of  the  amount,  however,  on account  of  the  pending  complaint  and  thereafter  the  appeal  before  the Financial Commissioner, Town & Country Planning Development that the

requisite amounts/payment were not being accepted. The said aspect has not been specifically denied by the respondents and only an evasive response has been given. Such an evasive response cannot be considered as a factual denial of the specific plea raised by the respondents.  Moreover, the aspect of a policy is a guideline for internal working of the Department itself. So far as an allottee is concerned, the Estate Officer, having accepted the amount as the authority of the State Government, creates a binding obligation for the State.  As  per  the  provisions  of    Haryana  Shehri  Vikas  Pradhikaran  Act, 1977, the Estate Officer is competent to accept the money and that an act done by the Estate Officer, in exercise of power conferred upon him gives rise  to  a  valid  claim.  A  disregard  to  an  internal  procedural  policy  to  be followed  before  granting  approval  is  a  departmental  lapse  entailing consequences, if any, for the official, without prejudice to the right of the allottee.

15.    In the event of such procedural lapse on the part of the Estate Officer  in  carrying out certain  works, it  may  entail  administrative  action against the said Estate Officer without prejudice to the rights of the allottee unless allegations of mischief or fraud are alleged and established. In the absence of any such allegation, the principal remains bound by the acts of its agents/employees  and  it  would  not  be  opened  to  Haryana  Shehri  Vikas Pradhikaran to disown its obligation despite the acceptance of the amount by its own authorities. A binding obligation is created by the act and conduct of the  Estate  Officer  by  accepting  the  amount  and  issuing  the  letter  of allotment. Further, there is nothing on record on the basis whereof it can be

ascertained that the offer of actual physicial possession was given by the Haryana Shehri Vikas Pradhikaran.  The possession interest can be charged by the Haryana Shehri Vikas Pradhikaran on issuance of offer of possession.

16.    All the aspects have already been considered by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Kaithal (Camp at Jind) and a discretion has been exercised by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services) in accordance with the power conferred upon under Section 22-D of the Legal Services Authorities Act, 1987. Exercise of such a discretion, which is not illegal, perverse or on misinterpretation and is justified in light of the facts of a case cannot be said to be bad and liable to be set aside.

17.    Under the said circumstances, since the order does not suffer from any patent illegality, impropriety, perversity or improper appreciation of the facts of the particular case, the award passed by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Kaithal (Camp at Jind) would not ordinarily be interfered by the High Court in exercise of its power of judicial review. The  present  writ  petition  is  hence  devoid  of  merit  and  the  same  is accordingly  dismissed  and  the  Award  dated  20.01.2023  passed  by  the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Kaithal, Camp Court at Jind is affirmed.

(VINOD S. BHARDWAJ) MAY 08, 2024                 JUDGE Vishal Sharma

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH CWP-12340-2023 Date of decision: 08.05.2024 ESTATE OFFICER, HSVP (HUDA) JIND AND OTHERS ......Petitioners VERSUS ROHIT SINGH AND ANOTHER .......Respondents CORAM : HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ 00000 Present: - Mr. Arvind Seth, Advocate for the petitioners. Mr. R.K. Malik, Senior Advocate with Mr. Varun Veer Chauhan, Advocate for respondent No.1. *****