Swarana Rani and Others v. State of Haryana and Others

VIKRAM AGGARWAL, J.

1.    Petitioner  No.1  is  the  widow  of  Sh.  Ram  Surjeet  Gulati, whereas  petitioners  No.2  to  4  are  his  sons  and  petitioner  No.5  is  his daughter.  They assail the order of resumption dated 16.08.2021 (Annexure P-3), the order dated 22.08.2022 (Annexure P-5) passed in appeal and the order dated 09.01.2024 (Annexure P-7), vide which the revision petition was dismissed.

2.    The facts, as set out in the writ petition, are that Booth No.38, measuring 22.68 sq. mtr. situated in Sector 8, Manav Chowk, Ambala City (hereinafter referred to as the "disputed booth") was allotted to Ram Surjeet Gulati  vide  allotment  letter  dated  05.01.2001  (Annexure  P-1).    Sh.  Ram Surjeet  Gulati  is  stated  to  have  paid  the  installments  towards  the consideration up to June, 2014 (Annexure P-2).  Thereafter, he along with CWP No.9409 of 2024                    - 2-his family members is stated to have settled down at Kurukshetra.

3.    It is the case of the petitioners that Sh. Ram Surjeet Gulati never had any knowledge of resumption proceedings having been initiated by the respondents qua the disputed booth because of his not residing at the given address.    He  unfortunately  expired  on  01.06.2019,  after  which,  the petitioners came to know from the neighbours in the market that the disputed booth had been resumed on 16.08.2021, regarding which the petitioners had no knowledge.

4.    Aggrieved by the said order, an appeal was preferred which was dismissed  on  22.08.2022  (Annexure  P-5)  and  the  revision  petition  filed against the said order was also dismissed on 09.01.2024 (Annexure P-7).  It is  the  case  of  the  petitioners  that  against  the  total  cost  of  Rs.9,30,000/-, initially  a  sum  of  Rs.2,32,500/-  had  been  paid  within  one  month  of  the allotment.  The balance amount was to be paid within six years.   However, as the market was not developed, Sh. Ram Surjeet Gulati could not start his business but had still paid a total sum of Rs.7,93,000/- up to 05.06.2014.  He could not, however, deposit the remaining amount on account of non-receipt of notices.  It is the case of the petitioners that since they had not been served and, therefore, could not respond to the notices, the resumption order is illegal and arbitrary.  The prayer is to set aside the impugned orders.

5.    It is also the case of the petitioners that many similarly situated persons were given relief by the respondents.  It has been averred that the petitioners are now willing to pay the entire outstanding amount.  Learned counsel for the petitioners placed reliance upon a judgment of the Supreme Court in the case of Green S. Jacob and another vs. HUDA and another, I attest to the accurac(y2 atind20)13 SCC 458. CWP No.9409 of 2024                    - 3-

6.    The writ petition has been opposed by the respondents. In the short reply, the basic stand that has been taken is that after payment of the initial amount, the balance amount of Rs.6,97,500/- was to be paid in ten half yearly installments starting from 05.07.2001 and ending on 05.01.2006. As per clause 22 of the letter of allotment, 18% interest was chargeable on account  of  delayed  payment.    It  is  the  case  of  the  respondents  that  on account  of  non-payment,  notices  under  Sections  17(1),  17(2)  and  finally under  Sections  17(3)  and  17(4)  of  the  Haryana  Urban  Development Authority Act, 1977 (hereinafter to be referred to as the "HUDA Act") were issued  starting  from  16.01.2003  and  the  last  notice  was  served  on

30.06.2021.  Neither any reply was submitted by the petitioners nor any payment was made.  It has been averred that on 19.07.2013, one Suresh Kumar appeared before the Estate Officer, HSVP, Amabla in pursuance of notice  dated  26.06.2013  and  stated  that  Sh.  Ram  Surjeet  Gulati  was  his father-in-law and that the entire amount would be deposited in July 2013. However,  no  amount  was  deposited.    Suresh  Kumar  again  appeared  on

28.05.2014 in pursuance of notice dated 09.05.2014 and submitted in writing that the entire outstanding amount would be deposited up to 06.06.2014 but it was not deposited.  It has been averred that under the circumstances, the petitioners  cannot  contend  that  they  did  not  have  any  notice  of  the resumption proceedings having been initiated. It has also been averred that no intimation was given regarding the death of Sh. Ram Surjeet Gulati.

7.    It has also been averred that one Sh. Naresh, who had deposited the amount against the disputed booth was also allotted Booth No.29 in the same area and the same had also been resumed on 17.08.2021 and his appeal I attest to the accuracayn andd revision petition had also been dismissed.  He also had the same address CWP No.9409 of 2024                    - 4-as that of the petitioners in the present petition, showing that both booths had been purchased by the same family and there was a default in both the cases. It has been averred that as on 12.08.2021, as sum of Rs.22,17,904/- was outstanding and on account of failure to pay the outstanding amount for a period of 20 years, the disputed booth had been resumed.  The order of resumption, the order passed in appeal and in the revision petition have been stated to be legal and valid and it has been prayed that the same be upheld. Reliance has been placed upon Clause 22 of the letter of allotment which laid down that on account of delayed payment, interest @ 18% per annum shall be charged.   Reference has also been made to Section 10 of the HUDA Act,  stating that  though the petitioners were  aware  about the  resumption proceedings,  even  the  failure  to  serve  a  notice  on  any  person  where  no substantial  injustice  had  resulted  from  such  failure,  would  not  affect  the proceedings of resumption.  Reference is also made to Clause 23 of the letter of allotment, wherein it is provided that no separate notices would be sent for payment of installments.

8.    Countering the averment that a resumption order could not have been passed against a dead person, it has been averred that the allottee was duly represented in the resumption proceedings by one Sh. Suresh Kumar, who claimed to be the son-in-law of Sh. Ram Surjeet Gulati and had been appearing on his behalf and further no intimation about the death of Sh. Gulati  had  been  given.    Countering  the  contention  that  the  area  was undeveloped, it has been averred that the same was clearly an after thought and  the  petitioners  had  never  complained  about  non-development  of  the area.  The averment in the writ petition that the petitioners are willing to pay I attest to the accuractyh aen dentire outstanding amount has also been countered and reliance has been CWP No.9409 of 2024                    - 5-placed upon certain judgments to contend that no such right vests with the petitioners.    Learned  counsel  for  the  respondents  placed  reliance  upon  a judgment  of  the  Supreme  Court  in  the  case  of  Municipal  Corporation, Chandigarh  and  others  vs.  Vipin  Kumar  Jain  (SLP  (Civil)  No.12968-2006, decided on 28.04.2006) and judgments of this Court in Ravinderpal Singh vs. Union Territory, Chandigarh, 2001(2) RCR (Civil) 169 and Shri Kamal Anand vs. HUDA and another (CWP No.3284-2009,  decided on

04.02.2013).

9.    Learned counsel for the parties were duly heard.

10.    Before adverting to the merits of the case, it would be essential to  mention  here  that  on  08.05.2024  that  the  case  was  taken  up,  learned counsel for the petitioners had brought a demand draft for Rs.25,41,833/-, which  according  to  learned  counsel  for  the  petitioners,  was  the  total outstanding amount till that date. The demand draft had been handed over to learned counsel for the respondents-HSVP without prejudice to the rights and interest of the respondents and subject to further orders by this Court. Learned  counsel  for  the  respondents  had  prayed  for  some  time  to  seek instructions, after which on 15.05.2024, it was contended by learned counsel for  the  respondents  that  the  petitioners  were  perpetual  defaulters  and accordingly, there was no other choice with the respondents but to resume the property.

11.    It was strenuously urged by learned counsel for the petitioners that the resumption proceedings are not sustainable, for no notices were ever received  by  Sh.  Ram  Surjeet  Gulati  or  by  the  petitioners.    It  was  also contended  that  the  petitioners  are  willing  to  pay  the  entire  outstanding I attest to the accuracaym anodunt  and  the  same  in  fact  the  same  has  been  deposited  with  the CWP No.9409 of 2024                    - 6-respondents.  Learned  counsel  also  submitted  that  the  petitioners  are  in possession of the disputed booth and that resumption at this stage would not be in their interest.  Learned counsel also submitted that a substantial amount had  already  been  deposited  with  the  respondents  and  only  some  amount remained, for which the respondents should not have resumed the disputed booth.  Learned counsel made efforts to convince this Court that on payment of the entire amount, the resumption proceedings deserve to be set aside. 12    On the other hand, learned counsel representing the respondents opposed  the  arguments  and  submitted  that  the  petitioners  being  rank defaulters, do not deserve any relief.   Arguments on the lines of averments made in the written statement were addressed.

13.    Having considered the submissions made by learned counsel for the parties, we find the petition  to be devoid of merit.  The disputed booth was allotted to Sh. Ram Surjeet Gulati on 05.01.2001 i.e. 23 years back.  A perusal  of  the  allotment  letter  shows  that  the  same  had  been  allotted  in pursuance  of  an  auction  having  been  conducted  and  the  total  sale consideration was Rs.9,30,000/-.  A sum of Rs.1,39,500/- being 25% of the total  sale  consideration  was  to  be  paid  within  30  days  and  the  balance amount of Rs.6,97,500/- was to be paid in ten half yearly installments, the first of which started from 05.07.2001 and the last installment was to be paid on 05.01.2006.  The schedule of payments was duly given in the letter of allotment; Sr.  Due Date  Principle  Interest  Total No. 1  05.07.2001  6975-00  52312-50  122062-50 2  05.01.2002  6975-00  47081-25  116831-25 VIKAS CHANDER 3  05.07.2002  6975-00  41850-00  111600-00 CWP No.9409 of 2024                    - 7-4  05.01.2003  6975-00  36618-75  106368-75 5  05.07.2003  6975-00  31387-50  101137-50 6  05.01.2004  6975-00  26156-25  95906-25 7  05.07.2004  6975-00  20925-00  90675-00 8  05.01.2005  6975-00  15693-75  85443-75 9  05.07.2005  6975-00  10462-50  80212-50 10  05.01.2006  6975-00  5231-25  74981-25

14.    Admittedly,  the  petitioners  defaulted  in  the  payment  of installments, upon which repeated notices, the details of which have been given in the written statement were issued to Sh. Gulati:- Sr.  Particulars   Dates No. 1  Notice u/s 17(1)  16.01.2003 2  Notice u/s 17(2)  31.07.2003 3  Penalty order imposed of Rs. 39501/-   01.09.2003 4  Notice u/s 17(3)  20.02.2004 5    16.03.2004 6  Notice u/s 17(1)  09.03.2010 7  Notice u/s 17(1)  03.08.2011 8  Notice u/s 17(2)  13.10.2011 9  Notice u/s 17(1)  17.01.2013 10  Notice u/s 17(2)  30.05.2013 11  Notice u/s 17(2)  26.06.2013 12  Notice u/s 17(2)  09.05.2014 13  Penalty Order of Rs.151088.90  27.07.2016 14  Notice u/s 17(3)  20.02.2017

15.  Notice u/s 17(4)  30.06.2021

I attest to the accuracy and15.    It is the case of the petitioners that none of the said notices was CWP No.9409 of 2024                    - 8-received by Sh. Gulati or by them.  This averment is found to be false, as it is the categoric case of the respondents that one Sh. Suresh had appeared before the respondents in pursuance of two notices in 2013 and 2014 and had undertaken that the entire outstanding amount would be cleared.  The document showing the appearance of Sh. Suresh on 19.07.2013 has been placed on record as Annexure R-4/1 and even the statement of Sh. Suresh Kumar has been annexed in the said document, wherein he had undertaken that  the  entire  outstanding  amount  would  be  deposited  by  06.06.2014, whereas  the  presence  has  been  noticed  on  19.07.2013  and  thereafter  the statement  has  been  recorded  on  the  second  time  i.e.  28.05.2014.    It  is, therefore, clear that the petitioners were duly aware about the resumption proceedings and despite that the outstanding amount was not cleared. It can, therefore, be safely said that the default was willful and not on account of other unavoidable circumstances.

16.    The  offer  of  the  petitioners  to  today  clear  the  outstanding amount would not acceptable because the petitioners were bound to pay as per the payment schedule. They remained mute spectators for a period of ten years and today they offer to pay the entire outstanding amount.  It has to be borne  in  mind  that  these  are  commercial  properties.    In  the  case  of Municipal  Corporation,  Chandigarh  and  others  vs.  Vipin  Kumar  Jain (supra), the Supreme Court of India held that auction is a price discovery mechanism which falls in the contractual realm. It was held that auction is basically an exercise for raising revenues for the Government.  When the price is not paid within time, it results in loss of revenue t o the State.  It was held that  time  is the  essence of  the contract  in such  matters  as  property I attest to the accuracpy raincdes rise by the day.  It was held that under the circumstances, resumption CWP No.9409 of 2024                    - 9-proceedings cannot be said to be illegal or arbitrary.  Certain orders in which the delay in making payment had been condoned were also produced before the Supreme Court but the same were also not considered because of they having  been  passed  in  the  specific  facts  of  each  case.    In  the  case  of Ravinderpal Singh (supra), it was held that the offer of depositing entire amount  due  with  interest  could  not  be  accepted  after  the  value  of  the property having risen manifold.

17.    Admittedly, the disputed booth in the present case was allotted in the year 2001 and the petitioners seek to pay the outstanding amount with interest in 2024 or even in 2021 when the prices have increased manifold. We  concur  with  the  view  taken  by  the  Division  Bench  of  this  Court  in Ravinderpal Singh's case (supra) and hold that such an offer would not merit consideration.

18.    The averment that the resumption order had been passed against a dead person is also devoid of merit because it stands proved from the averments made in the written statement that Sh. Suresh Kumar had been appearing  before  the  authorities  and  after  the  death  of  Sh.  Ram  Surjeet Gulati, no information was given to the authorities.

19.    The  argument  that  no  notice  was  issued  for  payment  of installments is also devoid of merit, for the schedule of payments was given in the letter of allotment and as per Clause 23, no separate information was required to be given to the allottees after the issuance of the allotment letter. It stands proved that notices on account of non-payment were issued, and, therefore, the argument falls to the ground.

20.    The  judgment  in  the  case  of  Green  S.  Jacob  and  another I attest to the accurac(ys aunpdra) would not come to the aid of the petitioners because as was held in CWP No.9409 of 2024                    - 10-the  case  of  Municipal  Corporation,  Chandigarh  and  others  vs.  Vipin Kumar Jain (supra), the said case was allowed on its particular facts.  In that case, the allottees had continued in possession for more than ten years under interim orders passed by the Court and considering the peculiar facts of that case, the Supreme Court set aside the resumption proceedings.   As has been already observed, the said judgment was passed in the peculiar facts of the said case, and, therefore, would not come to the aid of the petitioners.

21.    No doubt, it is well settled that resumption should normally be a weapon of last resort. It has so been held in a number of judgments viz M/s Teri Oat Estates (Private) Limited Vs. U.T., Chandigarh, 2004(1) HRR659 SC  and  Dheera  Singh  Vs.  U.T.  Chandigarh  Administration, LAWS(P&H)-2012-11-35,  decided  on  08.11.2012.  However,  where  the allottee is a chronic and a rank defaulter and the default is willful which in the  present  case  is,  there  would  be  no  hesitation  in  invoking  the  said provisions.

22.    Be that as it may, keeping in view the facts and circumstances as have been noticed in the preceding paragraphs, we do not find any reason to interfere in the impugned orders and accordingly, the writ petition stands dismissed.

(ARUN PALLI)       (VIKRAM AGGARWAL) JUDGE       JUDGE Reserved on: 30.08.2024 Pronounced on:15.10.2024 vcgarg

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH CWP No.9409 of 2024 Reserved on: 30.08.2024 Pronounced on: 15.10.2024 Swarana Rani and others ....Petitioners V/s State of Haryana and others ....Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE ARUN PALLI HON'BLE MR. JUSTICE VIKRAM AGGARWAL Present: Mr. Vineet Chaudhary, Advocate, for the petitioners. Mr. Deepak Sabherwal, Advocate, for the respondents-HSVP. *****