Kaniyha Singh v. Binnu Singh

VINOD S. BHARDWAJ, J (ORAL). Appellant-defendant has preferred the present Regular Second Appeal against the judgment and decree dated 31.07.1990 passed in Civil Suit No.272 of 1988 by the Court of Sub Judge IInd  Class,  Jhajjar  whereby  the  suit  of  the  respondent-plaintiff praying for a decree of possession by pre-emption of the suit land was decreed as well as the judgment and decree dated 07.08.1991

passed by the Additional District Judge, Rohtak, in Civil Appeal No.10/13  of  1990,  decided  on  07.08.1991,  whereby  the  appeal preferred by the appellant-defendant was dismissed. 2    Briefly summarized, the facts of the present case are that  one  Bhuria  son  of  Shalu  Singh  had  two  sons  namely  Jai Narain Singh and Prithi Singh. Jai Narain Singh was owner of land measuring 04 kanals comprised in Khewat No.351 min Khata No.414 min, Killa No.97/11 (8-0) to the extent of ½ share situated in  the  revenue  estate  of  village  Luhari,  Tehsil  Jhajjar,  District Rohtak,  as  per  Jamabandi  for  the  year  1985-86.  The  said  Jai Narain  Singh  executed  a  registered  sale  deed  dated  11.05.1988 with respect to the aforesaid land measuring 04 kanals for a total sale  consideration  of  Rs.20,000/-  (Rs.5000/-  per  kanal).  The respondent-plaintiff  who  claimed  to  be  co-sharer  in  the  joint Khewat,  thus  instituted  a  suit  for  possession  by  way  of  pre-emption. 3    The  appellant-defendant  filed  the  written  statement refuting the claims made by the respondent-plaintiff stating that the respondent-plaintiff was neither a co-sharer in the suit land before execution of the sale deed nor at the time of filing of the

suit. It was also stated that Prithi Singh – brother of the appellant-defendant was reflected as a co-sharer in the revenue records and that said Prithi Singh had chosen not to seek pre-emption. It was averred that Prithi Singh got executed a sale deed in favour of his son's brother-in-law (respondent-plaintiff herein) Binnu Singh for an area measuring 2 kanals on 10.05.1988, i.e. one day before the execution of the sale deed in favour of the appellant-defendant @ Rs.1,000/- per kanal i.e. for a total sale consideration of Rs.2,000/- in collusion with his brother Jai Narain Singh so as to defraud the appellant-defendant.  It  was  averred  that  the  transaction  was  a sham and Benami transaction intended to prejudice the rights of the appellant-defendant and that no sale consideration had ever been paid. It was further averred that the suit for pre-emption is collusive and has been filed at the behest of Prithi Singh. It was further  averred  that  the  respondent-plaintiff  was  a  resident  of Hassan  Pur,  Tehsil  Khurja,  District  Bulland  Seher  and  was working in Delhi. He has no other property or residence in village Lohari other than the 02 kanals of land purchased on 10.05.1988. There was thus no reason or occasion for the respondent-plaintiff to acquire the land holding. It was averred that the sale deed thus ought  to  be  disregarded  and  should  not  be  read  against  the

appellant-defendant.  It  was  also  pleaded  that  the  sale  deed executed in favour of the appellant-defendant was for a price of Rs.5,000/-  per  kanal  whereas  the  sale  deed  in  favour  of  the respondent-plaintiff  excuted  on  10.05.1988  was  for  a  price  of Rs.1,000/- per kanal which is nearly 20% price of the actual price prevailing at the time of transaction. It is highly unlikely that any sane person would be alienating his land at such a meagre sum especially when the land of his brother has been sold @ Rs.5,000/- per  kanal.  He  further  contends  that  since  the  vendor  of  the appellant-defendant  as  well  as  Prithi  Singh  vendor  of  the respondent-plaintiff  were  brothers  and  co-sharers  in  the  same Khewat and going by the time as it was then, it is highly unlikely that Prithi Singh was not aware of the sale deed executed by Jai Narain Singh in favour of the appellant-defendant. 4     Replication to the written statement was filed by the respondent-plaintiff denying the averments contained in the reply followed by rejoinder. 5    On completion of the pleadings, the following issues were framed:- "1.  Whether  plaintiff  has  got  superior  right  to pre-empt the sale in question, as alleged? OPP.

2. Whether plaintiff has no locus-standi to file the present suit?0PD

3. Whether suit of the plaintiff is not maintainable in the present form?0PD.

4.  Whether  plaint  has  not  been  signed  and verified  by  the  proper  person,  if  so  its effect?OPD.

5.  Whether  defendant  is  entitled  to  any compensation  by  way  of  improvement,  if  so  to what amount?0PD.

6.  Whether  sale  in  question  is  a  benami transaction, if so its effect20PD.

7. Whether defendant is entitled to special costs, if so to what amount?OPD.

8.  Whether  sale  deed  dt.  10.5.88  executed  by Prithi Singh in favour of plaintiff is obtained by fraud, as alleged ?OPD.

9.  Whether  defendant  is  estopped  from  talking pleas as mentioned in para No.6 (1) to 6(v1) if so its effect?OPP.

10.  In  case,  the  suit  of  the  plaintiff  is  decreed whether  defendant  is  entitled  to  stamp  and registration charges.if so, to what amount? OPD.

11. Whether sale deed dt. 10.5.98 is a bogus and sham document and it does not amount to sale, as alleged? OPD.

12. Relief."

6    Issues No.1, 6, 8, 9 and 11 were considered together by the learned trial Court and upon consideration of the evidence led by the parties, the Sub Judge IInd Class, Jhajjar held that the sale deed  EX.P-1  dated  10.05.1988  in  favour  of  the  respondent-plaintiff  has  been  duly  proved  and  attesting  witnesses  had affirmed that it was executed in favour of the respondent-plaintiff in  his  presence.  Similarly,  Om  Parkash  (PW-4)  who  had purchased  the  land  on  behalf  of  the  respondent-plaintiff  also deposed  on  oath  that  the  land  was  purchased  by  him  for  the respondent-plaintiff and the above sale deed was for a total sale consideration of Rs.20,000/- which such charges were paid by the respondent-plaintiff himself. It was also noticed that recital of the sale deed established that the entire sale consideration had already been received by Prithi Singh vendor and it was held that merely because the sale deed was executed one day prior to the execution of the sale deed in favour of the appellant-defendant, the same would not be a reason sufficient to defeat his right to seek pre-emption. It was further held that sufficiency of consideration is not a ground available to the appellant-defendant to impugn the sale deed,  the  execution  whereof  is  not  even  by  the  vendor.  It  was

further observed that merely because the respondent-plaintiff was a resident of a different village, the same cannot be held sufficient to disregard the undisputed sale deed that had been executed in his favour making him a co-sharer in the land. It was also held that the  status  of  the  respondent-plaintiff  as  a  co-sharer  remains undisputed since the appellant-defendant had himself instituted the proceedings  for  partition  of  the  land  on  27.05.1988  and  had acknowledged the status of the respondent-plaintiff as a co-sharer in  the  land.  The  suit  for  pre-emption  was  instituted  after  the institution of application seeking partition of the land. 7    In  view  of  above,  the  findings  on  above  said  issues were returned against the appellant-defendant and it was held that the respondent-plaintiff had become a co-sharer in the suit land and thus preferential right of pre-emption stood vested in him. The operative part of the judgment of the trial Court is extracted as under:-"Issues No.1,6,8,9 and 11-

All these issues are inter-linked and arguments have also been as advanced in the same manner by counsel for  the  parties  and  therefore,  being  disposal  of

5. It is not disputed that suit land mentioned in para no.1  of  the  plaint  total  measuring  4  Kanals  was purchased  by  defendant/vendee  from  sh.Jai  Narain Singh vendor vide a registered sale deed Ex.PW5/ dt.

11.5.38 for a consideration of Rs. 20,000/-. It is further not disputed that Prithi Singh, brother of vendor Jai Narain also sold 2 Kanals of land out of joint khewat to plaintiff vide a registered sale deed Ex.P.1 dt.10.5.88 for a consideration of Rs. 2,000/- On the basis of the sale deed Ex.P.1, the plaintiff filed the present suit for possession contending that by virtue of sale deed Ex.P1 he has become co-sharer in the suit land and has thus, a preferential right to pre-empt the sale in question. On the other hand, it has been contended on behalf of the defendant  that  sale  deed  Ex.P.1  in  favour  of  the plaintiff is a sham transaction and does not amount to sale  for  various  reasons  such  as  that  said  sale  in  a result  of  fraud  and  misrepresentation  and  has  been created  just  a  day  before  the  execution  of  sale  in question  by  Prithi  singh  brother  of  the  vendor  Jai Narain in favour of plaintiff who is his son's brother-in-law  and  who  is  a  resident  of  Bulland  shahir  of U.P.State  just  to  defraud  the  vendee/defendant  and with the purpose of extracting money fom defendant, that plaintiff Benu singh was not present at the time of execution  of  sale  deed  Ex.P.1  dt.  10.5.88  and  no

consideration  was  passed  by  the  plaintiff  to  vendor Prithi Singh, that plaintiff is a resident of Hasanpur Tehsil  Khurje  Distt.  Bulland  Shahir  and  he  has  no other property in village Luhari, so there was no fun of purchasing two kanels of land in village Luhari and that  the  said  sale  deed  was  executed  for  meagre consideration of Rs. 2000/-.

6. The only point that arisen for determination is as to whether the sale deed Ex.P.1 dt. 10.5.88 by virtue of which plaintiff claims to have become co- sharer in the suit land is a valid document and can he relied upon. The execution of sale deed Ex.P.1, dt. 10.5.88 has been duly  proved.  Sube  Singh  PW2,  who  is  the  attesting witness of the sale deed Ex.P.1 has affirmed on oath that the deed was executed in favour of plaintiff and he signed as a witness. Similarly, om Parkash PW3 who purchased the land on behalf of plaintiff has stated on oath that the land was purchased by him for plaintiff from  Prithi  Singh  vide  sale  deed  EX.P.1  for  a consideration of 2000/- and the sale consideration and stamp  and  registration  charges  were  paid  by  Manu, Plaintiff  have  sinch  PWS  fem  also  proved  his  case-Moreover, there is a recital in the sale deed that the entire male consideration has been received in cash by the vendor Prithi singh and possession of the land has been delivered to the vendee. If no consideration has

been passed to vendor Prithi Singh an alleged by the defendant and fraud vas played upon then it is for the vendor Prithi Singh to assert that pleas of fraud and non-payment of consideration. I fail to understand now the defendant can raise such pleas when the execution of the sale deed Ex-P.1 has duly been proved.

7. Merely that sale deed Dt. 10.5.88 was executed by Prithi sinch in favour plaintiff a day before execution of sale in question and that plaintiff was not present et the time of execution of sale deed and that the sale was executed for law consideration of R. 2000/- and merely that  plaintiff  is  the  brother-in-law  of  the  son  of  the Prithi Singh Vendor and is a resident of Distt. Bullend Shehir that is not sufficient to hold that the parties to the sale deed never intended to execute the same and the sale is a sham transaction. Thus, sale deed Ex. P.1 in favour of plaintiff is not a bogus document and is reliable fully.

8.  Above  all,  there  is  an  own  admission  of  the defendant himself regarding joint status of the parties and regarding the validity of the sale deed Sv.P.1, in his  application  Ex.PW3/A  dt.  27.5.88  presented  to Assistant Collector IInd Grade Jhajjar for partition of the  suit  land.  It  is  pertinent  to  note  that  the  said application  was  presented  on  27.5.88  and  was

registered on 27.5.88. This shows that defendant before issuance of process in the suit admitted the correctness of  the  male  in  favour  of  the  plaintiff  However,  Ld. counsel for the defendant Sh.T.C.Sapra contended that application X-PW3/A was subsequently withdrawn by defendant vide his application 3.D.1 dt. 24.10.88 and therefore, the admission is no more in existence. Mr. Sapre  also  contended  that  any  admission  made  in ignorance to legal rights or under duress cannot bind the maker of the admission and placed his reliance on Shri Krishan Vs. Kurukshetra University 1976 SC 376. The above referred authority is not applicable to the facts of the present case In the present case, defendant was  not  ignorant  of  the  execution  of  the  sale  deed Ex.P.1  in  favour  of  the  plaintiff  and  defendant  has presented an application Ex.PW3/A for partition of the suit land admitting the plaintiff as co-sharer in the suit land  and  therefore,  he  cannot  withdraw  from  his admission successfully.

9. In view of the above discussion, it is held that by virtue  of  sale  deed  Ex.P.1,  dt.  10.5.88  plaintiff  has become  co-sharer  in  the  suit  land  and  has  thus,  a preferential right to pre-empt the sale in question 1.e. Ex. PWS/A. Accordingly, issue No.1 and 9 are deci ded in  favour  of  plaintiff  and  issues  No.6,8  and  11  are decided against defendant."

8    While dealing with the other issues No.2 to 4 and 7, the trial Court held that no evidence had been led on the said issues and thus they are decided against the appellant-defendant. 9      Aggrieved of the above said judgment and decree, the appellant-defendant preferred an appeal before the District Judge, Jhajjar. Vide judgment and decree dated 07.08.1991, the appeal filed by the appellant-defendant was dismissed by the Additional District Judge, Rohtak and the findings of the trial Court were affirmed.  The  operative  part  of  the  judgment  passed  by  the Appellate Court are extracted as under:-

"8.  So far as the sale-deed dated 10.5.88 vide Ex.P.1 for  a  consideration  of  Rs.  2,000/-  by  Pirthi  ingh  in favour  of  plaintiff-respondent  is  concerned  is  not disputed.  Similarly,  the  facts  regarding  the  suit  land mentioned in para No.1 of the plaint measuring Kanals purchased by defendant-vendee (who is now appellant) from  Jai  Narain  Singh,  vide  registered  sale-deed Ex.PW5/A  dated  11.5.88  for  a  consideration  of  Rs. 20,000/- are not disputed. On the basis of the sale-deed Ex.P.1  dated  10.5.89,  the  plaintiff-respondent)  has claimed to have got the superior right of pre-emption in the suit land. It has been contended by the learned

counsel for the defendant-appellant that the sale-deed Ex.P.1  in  favour  of  plaintiff-respondent  dated

10.5.1988, is a sham transaction and does not amount to sale. He further contended that the said sale is a result  of fraud  and  mis-representation  and  had  been created  just  a  day  before  the  execution  of  sale  in question  by  Pirthi  Singh  in  favour  of  plaintiff-respondent  who  is  resident  of  District  Bullandshar (U.P.)  to  defraud  the  defendant-appellant  with  the purpose  of  extracting  money  from  the  defendant-appellant. He also argued that the plaintiff- respondent was not present at the time of execution of sale-deed Ex.P.1  dated  10.5.88  and  no  consideration  had  ever passed. Thus, in nut-shell, the argument of the learned counsel for the defendant-appellant is that the plaintiff-respondent  has  not  become  a  co-sharer  in  the  joint khewat and has no superior right of pre- emption and as such the judgment and decree of the leamed trial court  be  set  aside.  While  perusing  the  document  on record and the evidence produced by the parties in the case, it is found that the sale deed Ex.P1 dated 10.5.88 has  been  duly  proved.  Sube  Singh  PW.2,  who  is attesting witness of the sale-deed has stated on oath that  the  sale  deed  Ex.P1  executed  in  favour  of  the plaintiff-respondent  and  he  had  signed  as  a  witness. Om Parkash PW.4 who purchased the land in question on behalf of the plaintiff- respondent also came in the

witness box and deposed that the land was purchased by him from Pirthi Singh for the plaintiff-respondent for a consideration of 2000/- vide sale-deed Ex.P.1 and the entire sale consideration and stamp charges were paid  by  the  plaintiff-respondent.  The  plaintiff respondent also came in the witness box as PW.5 and who  proved  his  case  in  the  entirely.  The  sale  deed Ex.P.1  shows  that  the  entire  sale  consideration  was received in cash by vendor Pirthi Singh and possession of  the  land  had  been  delivered  to  the  vendee.  If  no consideration has been passed to vendor Pirthi singh as alleged by the defendant-appellant, and fraud was played  upon,  then  it  was  for  Pirthi  Singh  vendor  to have come to the Court and to assert the pleas of fraud and non-payment of consideration. This is missing in the instant case. On the other hand, the execution of the sale  deed  Ex.P.1  dated  10.5.88  fully  proved.  The arguments that sale-deed dated 10.5.98 was executed a day before the execution of sale dated 11.5.88 and that the plaintiff-respondent was not present at the time of sale dead dated 10.5.88 and the same was executed for a very meagre amount of 2,000/- and is in favour of bother-in-law of son of Pirthi singh vendor, resident of Bulland  Sehar  (U.P.)  are  without  any  merit  because there  is  no  evidence  on  record  to  presume  that  the parties to the sale deed never intended to execute the same and the sale- deed Ex.P.1 is a sham transaction.

Merely levelling an allegation is not sufficient to prove that  there  was  no  sale.  Pirthi  Singh  is  a  co-sharer along  with  Jai  Narain  Singh,  who  i.e.  Jai  Narain Singh) sold the suit land vide sale-deed dated 11.5.38 for  a  consideration  of  Rs.  2,000/-  in  favour  of  the defendant-appellant, whereas Pirthi Singh another co-sharer had sold 2 Kanals of land on 10.5.33 in favour of  the  plaintiff-respondent.  Thus,  the  question  arises that on 10.5.89, by purchasing two killas of land vide sale-deed  Ex.P-1,  whether  the  plaintiff-respondent became a co-sharer or not? The answer is that Binnu Singh,  plaintiff-  respondent  who  purchased  the  land measuring 2 Kanals on 10.5.88, vide sale deed Ex.P-2 has become a co-sharer on that date i.e. 10.5.1988 in the light of above discussion It is another thing that after 10.5.98 another sale-deed on 11.5.38 183 come into existence in which another co-sharer, name. Jai Narain Singh sold the suit land measuring 4 Kanals to defendant appellant on 11.5.88 by executing the sale-deed Ex.P/5/. On 11.5.89, the plaintiff-respondent had a preferential superior right of pre-emption being a co-sharer in the joint khewat. Not only this, there is an admission  of  the  defendant-appellant  regarding  joint status of the parties regarding the validity of the sale deed-  Ex-P.1  in  his  application  EX.PW3/A  dated

27.5.1989 presented to Asstt. collector IInd Ist Grade. Jhajjar for partition of the suit land. This shows that

defendant-appellant before issuance of processes in the present  suit  omitted  the  correctness  of  the  sale  in favour of the plaintiff-respondent. In view of this, the argument  advanced  by  the  learned  counsel  for  the defendant-  appellant  that  this  admission  came subsequently can be withdrawn and actually has been withdrawn vide application EX.D. 1 dated 24.10.1988 and so that admission has no force now, is without any merit. In the present case, the defendant-appellant was not  at  all  ignorant  of  the  execution  of  the  sale-deed Ex.P.1  in  favour  of  the  plaintiff-respondent  as  is evident from the above discussion and so he cannot be allowed to withdraw his admission later on just when he found that it will not suit him. It is not the spirit of the law that a party at one time may take a plea which is in his favour and then give up that plea when it was not in his favour by taking any other plea subsequently. In the instant case the defendant-appellant earlier on

27.5.88 vide Ex.PW.3/A while making an application before  Asstt.  Collector  IInd  \Grade  in  its  para-3 admitted  the  factum  of  sale  of  2  Kanals  of  lend  in favour of the plaintiff-respondent for a consideration of Rs. 2000/-. The case before Asstt. Collector IInd Grade Jhajjar, filed by the defendant- appellant was that the necessary  partition  amongst  the  parties  be  effected Later on, the defendant- appellant has taken the plea that the admission in the application dated 29.5.1988 is

not  binding  upon  him  and  he  withdraws  cannot  be allowed in the circumstances of the case. There is no fraud  or  mis-representation  from  where  it  be considered that the defendant-appellant due to fraud or mis-  representation  filed  the  application  vide  Ex. PW3/A  before  the  Asstt.  Collector  IInd  Grede  for partition  of  the  land  joint  among  the  parties.  The learned  trial  court  was  right  in  holding  that  the defendant- appellant cannot withdraw his admission in the circumstances of the case.

9.   The Hon'ble Supreme court of India in Nagiadas Ramdas Vs. Dalpat Ram Tebharam 1974 Cur. L.J. 57, has held that admission in pleas or judicial admissions admissible under section 58 of the Evidence Act made by the parties and on a higher footing than evidentiary admissions. The Hon'ble Supreme Court of India has further  held  that  the  former  class  of  admissions  are fully  binding  on  the  party  that  makes  them  and constitute a waiver of the proof. In other words, the admission  made  by  the  defendant-  appellant  in  his pleadings before Assistant Collector IInd Grade which are in the nature of judicial proceedings, are binding and  the  defendant-appellant  cannot  be  allowed  to withdraw the same.

10. In view of the above discussion, it is held that by virtue  of  sale-deed  Ex..1  dated  10.5.98  the  plaintiff-

respondent has become co-sharer in the suit land and as such has a preferential right to pre-empt the sale in question.

11. The defendant-appellant also cannot take the plea of  benami  transaction  in  view  of  the  Benami transaction (Prohibition) Act, which is retrospective in nature. This point finds favour from Narinder Kumar Jain & ors. Ve. Muni Subrat Mass Jain & ore 1989 (2) P.L.B. 453.

12.  So  far  as  the  payment  of  stamp  charges  and registration charges incurred by the defendant-vendee-appellant are concerned, those expenses will be borne by the plaintiff. respondent as pre-emptor has to take over the entire bargain from the vendee, in view of the law laid down in Ram Saran & Ors Vs. Kanwal singh & Ors 1964 P.L.F. 988.

13. Taking the above held discussion into consideration the case of the plaintiff-respondent for possession by way of pre-emption stands proved. The findings of the learned  trial  court,  thus,  deserve  to  be  affirmed.  In view  of  all  this,  the  reliance  made  by  the  learned counsel  for  the  defendant-appellant  upon  Rakshi Jaswant  Singh  Vs.  Smt.  Pushparevi  &  Ors.  1988-1 P.L.R. 478, Smt.Gangabai Vs. Smt. Chhobubai' 1982 R.

L.R. 92, Ranian and another Vs. Lt. Sewa Singh and Ors.  A.I.R.  1972  Pb  &  Hr.  333,  Shri  Krishan  Vs. Kurukshetra  University,  Kurukshetra,  AIR  1976,5.C. 376  Pr  Pritam  Kaur  Vs.  Deputy  Custodian  General Evacuee Property, New re lhi etc. 1978 Cur. L.J. 203, and Ouseph Chacko Vs.Ramen Nair 1989 (2) All India land  Law  Reporter,  357  is  found  of  no  help  to  the defendant appellant.

14. As a result, the appeal fails and the same is hereby dismissed  while  upholding  the  judgment  and  decree dated 31.7.1990 of the learned trial court. The parties are  left  to  bear  their  own  costs.  Decree  sheet  be prepared and file be consigned to record room."

10    Aggrieved thereof, the instant second appeal has been filed. 11    The  learned  counsel  appearing  on  behalf  of  the appellant-defendant has vehemently argued that both the Courts have  failed  to  take  into  consideration  the  true  nature  of  the transaction between the parties and that it was a sham transaction. The Courts have just examined the issue of fraudulent transaction and have held that for a plea of fraud to exist, only the person who has been defrauded is entitled to challenge the sale deed and since

Prithi Singh has not raised any challenge, hence, the plea of fraud on  behalf  of  the  appellant-defendant  is  not  maintainable.  He contends that the aspect of sham transaction which is collusive between vendor of the respondent-plaintiff along with the vendor of the appellant-defendant has not been examined. He contends that the entire circumstantial evidence as well as contemporaneous circumstantial evidence and the admissions made by the witnesses examined by the respondent-plaintiff clearly establishes that the transaction in question was a sham transaction and done solely to defraud  the  appellant-defendant.  The  counsel  points  out  the following  suspicious  circumstances  which  reflect  towards  the transaction being a sham transaction:-

(i)k That  the  respondent-plaintiff  is  brother-in-law/Sala of Gian Singh – son of Prithi Singh. He was  resident  of  Hassan  Pur,  Tehsil  Khurja, District Bulland Seher, Uttar Pradesh and did not own  any  property  whether  residential  or otherwise in village Lohri, hence, there was no reason or occasion for him to purchase 02 kanals of land in this village;

(ii)k That the sale deed was executed on 10.05.1988 by  Prithi  Singh  in  favour  of  the  respondent-plaintiff  for  a  total  sale  consideration  of Rs.2,000/-i.e. Rs.1,000/- per kanal while the sale deed  executed  in  favour  of  the  appellant-defendant on the next date i.e. 11.05.1988 was for a  sale  consideration  of  Rs.20,000/-  i.e.  @ Rs.5,000/-  per  kanal.  He  contends  that  the  sale thtransaction would have been executed at 1/5  of the prevailing market price and that too just one day prior to the date of execution of the sale deed in favour of the appellant-defendant;

(iii)k That the appellant-defendant never appear before the authorities for getting the sale deed executed in  his  favour.  One  Om  Parkash  (PW.4)  had actually appeared at the time of registration of the sale deed. No part of the sale consideration was paid in the presence of the witnesses or the Sub Registrar  on  the  date  of  execution  of  the  sale deed;

(iv)k That even the stamp papers were not purchased by the respondent-plaintiff and, in fact, had been purchased by vendor Prithi Singh;

(v)k There  is  contradiction  in  the  testimony  of  the witnesses of the respondent-plaintiff who stated that  Binnu  Singh  had  no  relationship  with  the vendor Prithi Singh whereas the said relationship stood established as per the testimony of above witnesses;

(vi)k He  submits  that  the  attesting  witness  PW-2 Sudhir Singh stated in his cross-examination that he knew Om Parkash (PW.4) but did not know the  relationship  between  Om  Parkash.  Prithi Singh and purchaser Binnu Singh and that he had never seen the respondent-plaintiff and does not even know him. He had also not seen the land in question.  He  further  refers  to  the  testimony  of Om Parkash who had actually got the sale deed executed  on  behalf  of  the  respondent-plaintiff Binnu  Singh.  He  also  stated  that  he  had  no relationship  with  Binnu  Singh  and  that  Binnu

Singh  was  brother-in-law  (sala)  of  Gian  Singh son  of  Prithi  Singh.  He  also  admits  that  Binnu Singh  had  not  given  any  letter  or  power  of attorney to him to get the sale deed executed on his  behalf.  He,  however,  submits  that  he  had received the sale consideration in cash and that he had given the same to vendor Prithi Singh at his home. He states that payment was made on the date  when  the  sale  deed  was  executed  but  no receipt  was  obtained.  Binnu  Singh  the respondent-plaintiff  while  appearing  as  PW-5 admitted that he is in service in Delhi and that he has no other land or property in village Lohari. He admitted that Gian Singh is his brother-in-law

(Jija)  and  that  no  prior  agreement  had  been executed between the parties. It was stated that he purchased the land for setting up a factory but the same was not sufficient and also admitted that no factory  had  ever  been  established.  He  further admitted that Om Parkash (PW-4) was his Mausa (the said aspect was denied by Om Parkash while

appearing  as  PW-4).  Surprisingly,  the respondent-plaintiff  Binnu  Singh  pleaded ignorance about the name of the family members such as father, mother, the brother's sister etc. He stated that he had given money to Om Parkash to buy land on his behalf and that Om Parkash never informed him about the purchase of land. He also acknowledged  that  no  power  of  attorney  or authorization was given to Om Parkash by him and that he had come to meet Om Parkash three days after the execution of the sale deed. Further, on  being  cross-examined  about  deposit  of  zere panjam, he pleaded ignorance about the name of any  Advocate  and  that  he  had  heard  about  the name  in  village  Lohari  and  engaged  him  to institute the plaint on his behalf. He also showed ignorance about the actual land or the site of the land.

12     Referring to the above, counsel contends that the said circumstances clearly show that the entire transaction

was  a  sham  transaction  only  to  defeat  the  rights  of  the appellant-defendant and that he cannot be prejudiced solely on account of not being the person defrauded. Even though the circumstances clearly reflect that execution of the sale deed by Prithi Singh in favour the respondent-plaintiff was an  attempt  to  defraud  the  appellant-defendant.  He  further submits  that  as  per  the  law  laid  down  by  the  Hon'ble Supreme Court, the settled position in law is that right to seek pre-emption is a piratical right and all means necessary for defeating it can be resorted to. It is submitted that if the two views are possible, the one which defeats the right of pre-emption  is  to  be  accepted.  Reliance  is  placed  on  the judgment in the matter of Bachan Singh (deceased) through his  legal  representatives  Vs.  Chuhar  Singh  alias  Ajmer Singh (since deceased) through his legal representatives, reported as 2022 (3) RCR (Civil) 584. The relevant extract thereof reads thus:-

"14. As per the law laid down by a Constitution Bench of the Supreme Court in Pankajakshi (dead) through LR's & Ors. vs. Chandrika & Ors. [2016(6) SCC 157],

there  is  no  requirement  for  framing  of  substantial questions of law. 15  In  the  present  case  the  legal  position  as  it emerges is that as per the law laid down in the Shyam Sunder's  case  (supra)  the  right  of  the  plaintiff-respondent herein to pre-empt the sale survives in as much  as  the  Haryana  Amending  Act,  1995  to  the Punjab  Pre-emption  Act,  1913  has  been  held  to  be prospective in nature. The second legal position which emerges  is  that  as  per  Section  17-A  of  the  Land Tenures Act, in case of a tenant on the suit land, the sale of said land has been held to be not preemptible. 16  Before adverting to the facts of the present case, a closer  look  at  the  law  of  pre-emption  would  be necessary.  The  Constitution  Bench  of  the  Supreme Court in the case of Shyam Sunder (supra) inter-alia held as under:

"18. In modern time, the right of pre-emption based on statutes is very much a maligned law. During hearing  of  these  appeals  such  rights  have  been characterised as feudal, archaic and outmoded and so on. But is origin which was based on custom and subsequently  codified  was  out  of  necessity  of  the then  village  community  and  society  for  its preservation,  integrity  and  maintenance  of  peace and  security.  In  changed  circumstances,  right  of pre-emption may be called outmoded, but so long it

is statutorily recognised, it has to be given the same treatment as any other law deserves. The right of pre-emption  of  a  co-sharer  is  an  incident  of property attached to the land itself. It is some sort of encumbrance carrying with the land which can be enforced by or against the co-owner of the land. The  main  object  behind  the  right  of  pre-emption either  based  on  custom  or  statutory  law  is  to  be prevent intrusion of stranger into the family holding or property. A co-sharer under law of pre-emption has right to substitute himself in place of stranger in respect of portion of the property purchased by him meaning  thereby  where  a  co-sharer  transfers  his share in holding, the other co-sharer has right to veto such transfer and thereby prevent the stranger from acquiring the holding in an area where law of pre-emption prevails. Such a right at present may be characterised as archaic, feudal and outmoded but  this  was  law  for  nearly  two  centuries  either based  on  custom  or  statutory  law.  It  is  in  this background the right of pre-emption under statutory law has been held to be mandatory and not mere discretionary. The Court has no option but to grant decree  of  pre-emption  where  there  is  a  sale  of  a property by another co-sharer. And for that reason the Courts consistently have taken view that where there  is  a  sale  of  holding  or  property  by  a  co-

sharer, the right of pre-emption is required to be settled at the earliest either on pre-emptor's proving his qualification to pre-empt on the date of the sale, on the date of filing of suit, and on the date of the decree of the Court of the first instance or vendee improving his status till the adjudication of suit for pre-emption and after adjudication of suit any loss of  qualification  by  the  pre-emptor  or  vendee improving his status equal or above to right of pre-emptor is of no consequence. In Zabur Din v. Jalal Din  (supra)  a  full  Bench  of  Lahore  High  Court while expressing necessity for settlement of rights of the parties at the earliest, held thus: "It  seems  to  be  essential  that  a  line  should  be drawn  at  some  stage  when  the  race  between  a pre-emptor and a vendee ought to come to an end and after having the well known landmark of the date of the sale behind - as one now must – the farthest limit that can be granted to a vendee is that of the time of adjudication of the suit by the trial Court." (Emphasis supplied)."

The right of pre-emption has been held to be a very  weak  right  and  a  piratical  right  which  can  be defeated by all legal means.

17  This Court in the case of Hardial Singh (supra) has held as under : "6 In any case, the matter does not rest here. The plaintiffs produced Patwari Kuldip Singh P.W. 9. In his examination-in-chief, he has stated that the notice of the change of Girdawari was given to the landowners but he again stated that he has not brought the notice file nor they maintain any such file. From this it has been inferred by the Courts below that no notice as such was given to the landowners before effecting the change in the Khasra Girdawari. From the perusal of the report Exhibit P.W. 7/B, it is found  that it was made on the basis of an application made by the vendees. It  has  been  recited  therein  that  the  necessary correction has been made as per averments in the application and the Patwari Halqa was directed that  he  should  inform  the  landowners  to  that effect.  Apart  from  that,  that  is  not  the  only evidence on which the lower appellate Court has come to the conclusion that the vendees were the tenants at the time of sale. Admittedly the three vendors are in service and, therefore, could not be in self-cultivation of the suit land as such. It was for them to show that through whom the land was being cultivated by them. No such evidence was led by the plaintiff. Moreover, no effort was

made  by  the  landowners  to  get  the  said  entry corrected at any time. Their silence and inaction also  shows  that  the  entries  were  correct. Moreover, apart from the revenue entries being in favour of the defendants, the plaintiff has also not been able to establish that the suit land was really in possession of the vendees in Rabi 1977. In such a circumstance the matter had to be decided on preponderance of evidence for and against and not necessarily on the basis that the vendee had to conclusively prove that he was a tenant on the land in dispute under the vendors at the time of the sale, as held by a Division Bench of this Court in Gurdev Singh v. Barjinder Singh and others, 1973  PLJ  314.  In  these  circumstances,  there being  a  concurrent  finding  of  fact  by  both  the Courts below, that the vendees are the tenants on the suit land, the same could not be said to have been vitiated in any manner. Moreover, I do not find any illegality or infirmity in the said finding as to be interfered with in second appeal."

18  The Supreme Court in the case of Sulleh Singh vs.  Sohan  Singh  [AIR  1975  SC  1957]  has  held  as under: "12. This Court in Naguba Appa v. Namdev, AIR 1954 Supreme Court 50, held that the directions

given by the Trial Court are mandatory under the provisions contained in Order 20 Rule 14 of the Civil  Procedure  Code.  This  Court  in  Naguba Appa's case (supra) said that "mere filing of an appeal does not suspend the decree of the Trial Court  and  unless  that  decree  is  altered  in  any manner by the Court of Appeal, the pre-emptor is bound to comply with that direction".

13. In Dattaraya s/o Keshav Tawalay v. Shaikh Mahboob Shaikh Ali & Anr. [1969]2 SCR 514, this Court said that a decree in terms of Order 20 Rule 14, imposes obligations on both sides and they are so conditioned that performance by one is  conditional  on performance  by  the  other.  To illustrate, if the defendants by obtaining the stay order from the High Court relieve themselves of the  obligation  to  deliver  possession  of  the properties  the  plaintiff-decree-holder  must  also be deemed thereby to be relieved of the necessity of depositing the money so long as the stay order continues.

14. In the present case, the lower appellate court did  not  grant  any  stay  to  the  plaintiffs-respondents. In view of the fact that the plaintiffs respondents  did  not  deposit  the  amount  as directed by the Trial Court on or before 1 April, 1969,  it  became  mandatory  on  the  lower

appellate  court  by  reason  of  the  ruling  of  this Court in Naguba Appa's case (supra) to dismiss the suit. The observations of this Court in Naguba Appa's case (supra) that the pre-emptor is bound to comply with the directions of the Trial Judge unless that decree is altered in any manner by a Court  of  Appeal  do  not  mean  that  where  the deposit  is  not  made  in  accordance  with  the directions of the Trial Court, the appellate court can extend the time for payment. Thereafter, the lower appellate court was in error in extending the time for payment till 2nd August, 1969.

15.  In  Naguba  Appa's  case  the  pre-emption money was not deposited within the time fixed in the decree.  The pre-emptor made an application to  the  Court  for  making  the  deposit  without disclosing that the time fixed by the decree had elapsed.  The  application  was  allowed.  The defendant, when apprised of the situation, made an application to the Court to the effect that the plaintiff's suit stood dismissed on account of his failure in making the deposit in time. The Trial Judge  held  that  the  pre-emption  money  not having  been  paid  within  the  time  fixed  in  the decree  the  suit  stood  dismissed.  On  appeal  the decision was set aside. On second appeal it was restored  and  it  was  held  that  the  suit  stood

dismissed  under  Order  20,  Rule  14  Civil Procedure  Code.  An  appeal  was  preferred against the judgment of the High Court this Court held that the High Court was right in holding that the pre-emptor's suit stood dismissed by reason of his default in not depositing the pre-emption price  within  the  time  fixed  in  the  Trial  Court's decree."

13    Reliance  was  also  placed  on  the  Full  Bench judgment  of  this  Court  in  the  matter  of  Than  Singh  and others Vs. Nandu and others, reported as AIR 1978 (P&H) 94, to contend that in a suit for pre-emption, there is no bar against the power of the Court to enquire into the true nature of a transaction. It was also held by the Full Bench that pre-emption law being a relic of feudalism and creates a very weak  right  and  the  vendor  can  by  all  legitimate  means defeats such a right and if two views are possible in a pre-emption  case  the  one  which  defeats  the  right  of  the  pre-emptor has to be accepted. 14    Reliance was also placed on the judgment in the matter of Ramesh Kumar Vs. Karnail Singh and another,

reported as 2015 (3) RCR (Civil) 876. The operative part of the judgment reads thus:-

"16. Right of pre-emption is a piratical right and can be defeated by all legitimate means, is a proposition of law which is of no dispute. In Than Singh and Others Vs. Nandu Kirpa Jat and Others, AIR 1978 P&H 94 :

(1978)  1  ILR  (P&H)  76  ,  it  was  held  that  the  pre-emption law is a relic of feudalism and creates a clog on the right of the owner to alienate his property to a person of his choice and thus is a very week right. It was further held that if two views are possible in a pre-emption case, the one which defeats the right of pre-emption is to be accepted."

15    Reliance  was  also  placed  on  the  Division  Bench judgment  of  this  Court  in  the  matter  of  Umrao  Vs.  Shrimati Nihali  and  others,  reported  as  1984  PLJ  511  to  contend  that genuineness  or  otherwise  of  the  impugned  transaction  which affect  the  right  of  pre-emption  has  to  be  gone  into  and  the averments  contained  in  a  sale  deed  would  not  be  sufficient  to deprive the party concerned to impugn the same on the ground that the same is a sham and fictitious one. The operative part of the judgment reads thus:-

"7. We are, however, unable to subscribe to the above view  of  the  learned  Single  Judge  to  the  effect  that merely because there is a reference of a certain lease deed in the sale deed, the vendees are obliged to accept the sale subject to such a lease and that they (vendees) are not entitled to urge that they are not bound by the said lease because it was a sham and bogus one or that it was never acted upon. There is no gainsaying that the vendee is entitled to defeat the right of pre-emption by any legitimate means. At the same time, it cannot be said that this object may be achieved by bringing about a  transaction  which  is  not  genuine  or  which  is  not intended  to  be  acted  upon.  If  it  is  laid  down  as  a general rule of law that whenever the vendees, either on their own or in collusion with the vendor, can create a bogus transaction for the purpose of defeating the right of pre-emption, everyone would be bound by such a transaction, it would lead to disastrous results and would tantamount to practically eliminating the right of pre-emption which could not be the intention of the Legislature  while  enacting  the  Punjab  Pre-emption Act.  The  genuineness  or  otherwise  of  the  impugned transaction which affect the right of pre-emption has to be gone into and the mere fact that there is a mention of  the  said  transaction  in  the  sale  deed,  would  not deprive  the  party  concerned  to  impugn  the  said

transaction  on  the  ground  that  it  is  a  sham  and fictitious one. The learned counsel for the vendees has rightly  placed  reliance  upon  Gurinderjit  Singh  v. Gurdip  Singh  and  others  AIR  1972  Punjab  and Haryana 322, which lays down the correct law on the point.  We,  therefore,  overrule  Tara  Singh's  case (supra) to the extent indicated above."

16     Reliance was also placed on the judgment in the matter of Gurinderjit Singh Vs. Gurdip Singh and others, reported as 1972  PLJ  88,  to  support  the  argument  that  the  right  of  pre-emption can be defeated by a vendee by legitimate means. The operative part of the judgment reads thus:-

"13. It is true that a vendee can defeat a pre-emptor's right  by  legitimate  means,  but  this  object  cannot  be obtained by bringing about a transaction, which is not genuine  or  intended  to  be  acted  upon  and  this  is precisely what has happened in the instant case."

17    Reliance was also placed on the judgment in the matter of Dalel Singh and another Vs. Kalu and others, reported as 2015 (2) RCR (Civil) 682, which again declares that a pre-emption being a piratical right can be defeated by all lawful means and if

two views are possible in a given situation, then the view, which defeats the right of pre-emption has to be accepted. The operative part of the judgment reads thus:-

"32.  Law  of  preemption  is  very  settled.  In  case  two views are possible in a given situation, then the view, which defeats the right of preemptor has to be taken. Preemption is a piratical right and the same can be defeated  by  all  lawful  means.  In  a  given  case, preemptor  can  be  non-suited  for  want  of  proving incidence of tenancy."

18    Opposing the same, counsel for the respondent-plaintiff has argued that both the Courts below have held in his favour. He contends that the facts which remain undisputed are that a valid sale deed had been executed in favour of the respondent-plaintiff for  a  sale  consideration.  The  witnesses  duly  stepped  into  the witness box to substantiate the sale transaction and that the same has not been challenged by any competent person. The said sale has been executed on 10.05.1988, hence, on the date when the sale deed  was  executed  in  favour  of  the  appellant-defendant  on

11.05.1988, he was already a co-sharer and thus had a right to seek  pre-emption.  He  further  contends  that  the  sufficiency  of

consideration cannot be gone in favour of a third party and is a matter  between  the  vendor  and  the    vendee  in  the  concerned transaction.  He  also  argued  that  the  case  being  set  up  by  the appellant-defendant about Prithi Singh to defraud the appellant-defendant is invalid since there was no occasion for Prithi Singh to execute the sale deed in favour of Binnu Singh for claiming pre-emption especially when Prithi Singh is the co-sharer in the land and could have invoked his right of pre-emption. It is also argued that  there  can  no  presumption  against  the  respondent-plaintiff about his bona fide merely because he did not own any land and property but the land in question was purchased by him to set up the factory but as the loan was not approved, the same could not be  set  up.  He  has  reasserted  that  being  a  lawful  purchaser  of consideration and a co-sharer as on the date of execution of the sale  deed  in  favour  of  the  appellant-defendant,  he  has  a preferential right to claim possession by way of pre-emption. 19    Learned  counsel  for  the  respondent-plaintiff  places reliance on the judgment of the Hon'ble Supreme Court in the matter of Jai Singh and others Vs. Gurmej Singh, reported as 2009 (1) RCR (Civil) 874, which recognizes the right of a co-

owner to seek pre-emption of the sale. The operative part of the judgment reads thus:- "9. Sale of subsequent portion of the land out of the joint holding by one of the co-owners is nothing but a sale  of  a  share  out  of  the  joint  holding  and  is  pre-emptible under Section 15(1)(b) of the Act. It is to be noted  that  the  judgment  in  Bhartu's  case  (1981  PLJ 204) had the seal of approval of this Court in Pokhar

(dead) by Lrs. and Ors. v. Ram Singh (Civil Appeal No. 4418 of 1986 disposed of on August 14, 2001)."

20    Reliance was also placed on the judgment in the matter of Kehar Singh and others Vs. Balbir Singh and others, reported as 2010 (4) RCR (Civil) 21.  The operative part of the judgment reads thus:-

"2. A few related facts pleaded by the parties are that Harbhajan  Kaur  (defendant  No.  3)  and  Amrit  Singh (defendant No. 4) sold land measuring 10 kanals 13 marlas comprised in khewat No. 19 rect. No. 23 Killa No.  12(8-0),  13  (8-0)  being  2/3  share,  out  of  total agricultural  land  measuring  16  kanals  as  per jamabandi  for  the  year  1986-87,  alongwith  all  the rights  appurtenant  thereto,  situated  in  the  revenue estate  of  village  Manak  Majra,  to  the vendees/defendants No. 1 and 2 vide sale deed dated

17.5.90  for  an  ostensible  consideration  of  Rs.

1.33,000/-  It  was  alleged  that  the  amount  of  Rs. 1,00,000/- was given by the vendees to the vendors and the remaining amount was otherwise incorporated in the sale deed in order to ward off the prospective pre-emptors and that no notice of the sale was given to the plaintiffs  who  had  become  co-sharers  in  the  joint khewat by way of purchase on the basis of sale deed dated 17.5.1988. As per averments brought on record, the possession was sought by way of pre-empting the impugned sale deed dated 17.5.1990 by the vendors to the  vendees  on  the  ground  of  co-sharership.  In  the written  statement,  besides  raising  preliminary objections, on merits, it is alleged that defendants No. 3 and 4 had sold land measuring 10 kanals 13 marlas in their favour for a consideration of Rs. 1.33,000/- on the basis of which mutation was also sanctioned. It is denied that the plaintiffs are the co-sharers and have got any right of pre-emption in respect of the suit land. On the pleadings of the parties, following issues were framed :- "1. Whether the plaintiff being co-sharer have got a  superior  of  pre-emption  to  pre-empt  the  suit land? OPP.

2. Whether the plaintiffs have no locus standi to file and maintain the present suit? OPD.

3. Whether the pre-emption money has not been deposited in time? OPD

4. Relief.

5. One additional issue was framed.

1-A  Whether  the  defendants  have  spent  Rs. 30,000/- on the suit land by installing tube-well etc.? OPD." xxx  xxx  xxx

4.  The  vendees  preferred  their  first  appeal  under Section 96 of the Civil Procedure Code 1908 (for short 'CPC')  in  which  he  had  basically  raised  two arguments.  Firstly,  that  the  plaintiffs  are  not  co-sharers  in  the  land  in  question  because  vendeees-plaintiffs had purchased a specific khasra number out of joint khewat and secondly, that after the preparation of Naksha B, the status of the plaintiffs as co-sharers was over to claim superior rights of pre-emption. Both the  arguments  raised  by  the  arguing  counsel  were rejected by the learned court below. xxx  xxx  xxx

7.  Learned  counsel  for  the  appellant  has  raised  the same  arguments  that  since  the  plaintiffs-defendants have purchased land of specific khasra numbers, out of the  joint  khewat,  therefore,  they  could  not  be

considered  a  co-sharer  with  him.  In  this  regard,  it would now be worthwhile to mention that there is no more conflict between the two judgments of this Court, reported  as  Lachhman  Singh  v.  Pritam  Chand  and another, 1970 P.L.R. 341 and Bhartu v. Ram Sarup, 1981 P.L.J. 204 because in the latest decision of the Full Bench of the strength of Hon'ble five judges in the case of Ram Chander v. Bhim Singh and others 2008

(3) RCR (Civil) 685 it has been held that view taken in Bhartu's case (supra) is correct. It is also pointed out that in the case of Jai Singh v. Gurmej Singh, 2009(1) R.A.J. 663: (SC) 2009(1) RCR (Civil) 874, the Supreme Court has held that in case of sale of specific portion of land by one of the co-owners out of joint khewat, the other co-owner has a right to pre-empt the sale under Section 15(1) (b) of the Punjab Pre-emption Act 1913. In so far as second arguments is concerned, the status of co-sharers does not come to an end with preparation of  Naksha  B  but  after  the  instrument  of  partition  is prepared.  In  this  regard  the  learned  counsel  for  the respondent has relied upon a judgment of this Court in RSA No. 316 of 1994 in case titled as Mehar Singh and Others v. Ajmer Singh and others, in which the Court relying upon the judgment reported as Pritam Singh v. Jaskaur Singh, 1993(1) R.R.R. 390 : 1992 PL.J 435, has held that as per under Sections 111 to 123 of the Punjab  Land  Revenue  Act,  1887,  in  the  absence  of

instrument of partition, there can be no severance of status of co-sharer."

21    I  have  heard  the  learned  counsel  for  the  respective parties and have gone through the documents available on record as  also  the  judgments  relied  upon  by  them  in  support  of  their respective case. 22    The position in law that a co-sharer has a right to seek pre-emption of a sale in his favour is not disputed. The position in law also remains uncontroverted that the right of pre-emption is a piratical right and stands on a weak footing as it takes away the right of true owner to alienate his property to any person of his choice. Further, the position in law also remains well settled that a Court  of  law  can  ascertain  the  real  nature  of  the  transaction between  the  parties  and  where  the  transaction  appears  to  be dishonest or a sham transaction, the same may be disregarded by a Court.  While  the  factum  of  execution  of  sale  deed  for  the purported sale consideration is not disputed and also considering that sufficiency of consideration may not be a relevant criteria for challenging a sale deed, however, it has to be considered that the said bar would operate against the vendor to challenge the sale

deed after its execution. So far a person defending his sale deed against  a  right  of  pre-emption  being  claimed  against  him  is concerned,  the  totality  of  circumstances  have  to  be  seen  to ascertain whether the probability of the transaction being sham is strong and well carved out or not.  In the said background, the circumstances as culled out below raise a suspicion in the mind of the Court:-

(i)k The sale deed in question is executed by Prithi Singh in favour of his brother-in-law (sala) of his son  one  day  prior  to  the  execution  of  the  sale deed  by  Jai  Narain  Singh  in  favour  of  the appellant-defendant  at  a  sale  consideration  of Rs.1,000/-  per  kanal  whereas  the  land  in  same village is being sold on the next day at a price of thRs.5,000/- per kanal. The sale deed is thus at 1/5 of the prevailing  market price and  it cannot be assumed that there was any special circumstances as  would  determine  a  higher  price  for  the  land held by Jai Narain Singh in the same khewat;

(ii)k Still further, the manner in which the transaction has been undertaken i.e. that Binnu Singh never

appear  before  the  Registrar  for  getting  the  sale deed  registered  in  his  favour  and  did  not  even purchase the papers;

(iii)k It is also not the case of the respondent-plaintiff that there was any prior oral or written agreement amongst the parties. Since, the price in question would have been paid on the same day or a day prior. No explanation has been put forth by the respondent-plaintiff as to when was the payment handed  over  to  Om  Parkash  who  appeared  on behalf of the vendee at the time of execution of the sale deed. Moreover, the respondent-plaintiff has  also  not  given  any  explanation  as  to  what were the compelling circumstances in which he could  not  appear  before  the  Sub  Registrar  for getting the sale deed registered in his favour on

10.05.1988.  The  said  aspect  gains  significance since no part of the sale transaction has been paid in presence of the Sub Registrar;

(iv)k That no explanation has been put forth that even though  the  respondent-plaintiff  deposed  in  his

testimony  that  Om  Parkash  was  related  to  him being  Mausa  ji,  however,  Om  Parkash  while appearing  as  PW-4,  denied  having  any relationship with the respondent-plaintiff.  There is  no  reason  why  Om  Parkash  would  have concealed  about  his  relationship  with  Binnu Singh;

(v)k Another  startling  feature  is  that  neither  Om Parkash nor the appellant-defendant claim to have seen the land. It would be highly unlikely that any purchaser of land would enter into a transaction without seeing the actual land or status/location of the land;

(vi)k Even  though  the  respondent-plaintiff  had  stated that  he  had  given  money  to  Om  Parkash  to purchase some land for him but there is a remote probability  that  Om  Parkash  would  end  up purchasing the land belonging to father in law of his sister and without not being in knowledge of the  same,  it  cannot  be  perceived  that  the  offer made  by  the  respondent-plaintiff  was  such  a

magnanimous  offer  that  father-in-law  of  sister would have executed the sale deed without even inquiring about the price being offered. The sale thdeed being executed at 1/5  of the market price, no such circumstances also exist as to what was the inherent flaw or defect in the title of the land under which the land would be sold at 20% of the market price.

(vii)k That the respondent-plaintiff has failed to submit any  explanation  as  to  how  and  under  what circumstances did he know Om Parkash and why did  he  get  him  money  to  purchase  land  on  his behalf  without  even  execution  of  a  power  of attorney or any authority;

(viii)kThat the respondent-plaintiff filed the civil suit in the  Court  without  knowing  any  lawyer  and contends that he was informed about the name of the  lawyer  while  in  village  Lohari.  Even  the witness to the sale deed denied execution of the sale  deed  in  his  presence  or  payment  of  any money;

(ix)k Om  Parkash  who  appeared  on  behalf  of  the respondent-plaintiff to get the sale deed executed is  a  resident  of  Lohari.  It  would  be  highly unlikely that if Binnu Singh actually wanted to purchase some land in village Lohri i.e. where his sister  is  married,  he  would  confide  in  some person other than his brother-in-law or his sister for  purchasing  the  land  especially  when  the relationship between the parties were undeniably good;

(x)k Om Parkash stated that the agreement to purchase happened on the same day, when the sale deed was registered, if the said is the case, then there was  no  occasion  for  Binnu  Singh  to  have  paid money 5-7 days prior to the execution of the sale deed and it becomes highly unlikely that Prithi Singh would not have known about the vendee as the  description  of  the  vendee  is  specifically mentioned.

23     All the aforesaid circumstances were specifically put to the counsel appearing on behalf of the respondent-plaintiff but he has failed to offer any satisfactory explanation about the above said circumstances which create a suspicion about the transaction being  bona  fide  and  lead  to  an  inference  on  probability  of circumstances that the transaction was a sham transaction. 24    Under  the  given  circumstances,  I  find  myself  in agreement  with  the  judgments  cited  by  the  appellant-defendant and I am of the view that the transaction in question is prima facie a sham transaction intended to seek enforcement of a right of pre-emption  by  creation  of  a  sham  transaction.  The  appellant-defendant is thus given his rights to object to and defeat the right of pre-emption by lawful means by leading evidence to impeach the  validity  of  the  transaction  relied  upon  by  the  respondent-plaintiff  for  claiming  a  right  of  pre-emption.  I  would  also  find myself in agreement with the judgment of this Court which lay down that the power of the Court to look into the true nature of the transaction and to ascertain whether the same is genuine or not cannot be questioned. Further, the position in law remains well settled that right of pre-emption is a weak right and if two views are possible in a case of pre-emption, the one that defeats the right

of a pre-emptor needs to be accepted. The circumstances culled out  above  convince  this  Court  that  the  view  of  the  sale  dated

10.05.1988 not being a bona fide valid sale and rather being a sham transaction is strong. 25    The  present  regular  second  appeal  is  according allowed. The judgment and decree dated 31.07.1990 passed by the Court of Sub Judge Iind Class, Jhajjar as well as the judgment and decree dated 07.08.1991 passed by the Additional District Judge, Rohtak are set aside. 26    Pending, misc. application(s), if any shall also stand(s) disposed of accordingly.

November 29, 2024.     (VINOD S. BHARDWAJ raj arora                              JUDGE

IN THE PUNJAB AND HARYANA HIGH COURT AT CHANDIGARH. RSA-1845-1991 (O&M). Reserved on: 20.11.2024. Date of Decision: 29.11.2024. KANIYHA SINGH (SINCE DECEASED) THROUGH LRs … Appellants Versus BINNU SINGH ALIAS BEER SINGH AND OTHERS ... Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ. Present: Mr. Rajinder Goel, Advocate, for the appellants. Mr. Keshav Pratap Singh, Advocate, with Mr. Nitin Sansanwal, Advocate, for the respondents.