Mahender Singh (Since Deceased) Through Lr and Others v. Rattan Singh

RITU TAGORE, J

1.  This common order shall dispose of above captioned revision-petitions arising out of the same execution petition No.61 of 2022 titled as Rattan Singh Vs Mahender Singh and others.

2.  Both captioned revision-petitions are directed against the order dated PRERNA JOSHI 19.01.2024 (Annexure P-7) passed by learned Additional Civil Judge (Senior

CR-1404-2024 (O&M) and connected case      2

Division), Safidon, District Jind, wherein objection applications (Annexure P-5)  filed  by  Trilok  Singh,  Gagandeep  and  Mandeep  Ss/oTrilok  Singh  and petition  under  Section  28  of  The  Specific  Relief  Act  1963,  (hereinafter referred to as 'the Act') filed by Mahender Singh, have been dismissed and further  directed  the decree-holder  (present  respondent) to  pay  balance sale consideration of Rs. 4,11,875/- within two months of the order, excluding the cost of the suit for execution of the sale deed.

3.  Both  the  parties  have  agreed  and  consented  to  decide  the  above revision- petitions together, involving similar questions of law.

4.  Relevant facts necessary for adjudication are as under: Mahender Singh through his LRs and others are the petitioners in above revision-petitions. Respondent, Rattan Singh, filed a Civil Suit No.28 dated

29.01.2004, titled Rattan Singh Vs. Mahender Singh and others for possession against  petitioners,  Mahender  Singh  (since  deceased)  and  others.  The  suit, after  contest,  was  decreed  vide  judgment  and  decree  dated  17.03.2010 (Annexure P-1). The learned trial Court passed the decree in the following terms, as extracted below: - "As a sequel of above issue-wise findings, suit of the plaintiff for possession  succeeds  and  same  is  hereby  decreed  with  costs. Defendant No. 1 is directed to execute the sale deed in favour of plaintiff within the three months of the date of order.  Plaintiff has also the right to take the possession of the suit property after execution  of  the  sale  deed.  Decree-sheet  be  prepared accordingly.  File be consigned to the record-room, after due compliance."

5.  The petitioner, Mahender Singh (through LRs) and his grand children, PRERNA JOSHI

CR-1404-2024 (O&M) and connected case      3

through their guardian  mother, preferred  an  appeal, titled Mahender  Singh (through LRs) and others Vs Rattan Singh, against judgment and decree dated

17.03.2010 (Annexure P-1). On 19.04.2011 (as pleaded in the paper-book), the operation of the judgment and decree passed by the learned trial Court was stayed  till  further  orders.  Ultimately,  the  First  Appeal  was  dismissed  vide judgment and decree dated 23.04.2012 (Annexure P-2), which reads as under: "  In view of above discussion, there is no merit in appeal and same is,  therefore,  dismissed  with  costs.    Decree-sheet  be  prepared accordingly.  Trial Court record along with copy of this judgment be sent to Court concerned and appeal file be consigned to record room."

6.  Regular  Second  Appeal  No.  3072-2012,  preferred  by  the  petitioners was also dismissed on 25.05.2022 (Annexure P-3). The operative part of the judgment passed by this Court, reads as under: - "As a sequel to the above, the instant appeal being devoid of merits, stands  dismissed.    The  judgments  &  decrees  passed  by  both  the Courts below are affirmed."

7.  During the  pendency  of  RSA,  the  execution of  the decree remained stayed. After finality of the judgment and decree, respondent-Rattan Singh, filed an execution petition before the learned Execution Court. The petitioners filed applications raising several objections as to the non-maintainability of the execution-petition (as detailed therein) and an application for rescission of contract under  Section 28  of  the  Act  by  pleading that  since  decree-holder Rattan Singh (respondent in the petitions) did not deposit the amount within three months from the date of judgment and decree passed by the learned trial Court,  and  even  after  filing  of  the  execution  petition,  did  not  deposit  the

CR-1404-2024 (O&M) and connected case      4

remaining amount of sale consideration for fourteen months, in view of the provisions of  Section 28 of the Act, the contract stands rescinded. The decree-holder filed the reply and opposed the applications. On hearing the parties, learned Executing Court dismissed the objection applications and application under Section 28 of the Act vide impugned order dated 19.01.2024 (Annexure P-7).

8.  Learned  counsel  for  the  petitioners  has  challenged  the  order  dated

19.01.2024 (Annexure P-7), urging that the learned Executing Court has failed to  consider  the  objections  taken  by  the  petitioners  in  correct  perspective. Learned counsel submits that respondent decree-holder did not comply with the directions contained in the decree (Annexure P-1) and did not deposit the remaining amount of sale consideration within three months of the passing of the judgment and decree for execution of the sale deed. It is stated that even after  filing  of  the  execution  petition,  the  respondent  decree-holder  did  not deposit  or  tender  the  remaining  sale  consideration.  Furthermore,  in  the execution petition, the respondent did not raise any averment regarding the payment of remaining sale consideration, thus failing to exhibit his readiness and willingness to comply with the decree. Such readiness and willingness must persist on the part of the decree-holder throughout until the execution of the sale deed under the contract. The learned counsel submits that facts of the case demonstrate that decree-holder has not been willing and ready to perform his part of the contract, despite getting a decree of specific performance in his favour and matter is squarely covered under the provisions of Section 28 of the  Act.  Learned  Executing  Court  failed  to  appreciate  the  essence  of  the provisions of Section 28 of the Act and the proposition of law discussed in

CR-1404-2024 (O&M) and connected case      5

various  judicial  decisions,  and  thus  erred  in  dismissing  the  objections  and application filed by the petitioners under Section 28 of the Act.

9.  Taking  further  his  submissions,  learned  counsel  states  that  learned Executing Court, on its own and beyond the decree, granted additional time to the  decree-holder  to  deposit  the  remaining  amount  of  sale  consideration, which  is  certainly  impermissible  in  the  eyes  of  law.  It  is  submitted  that impugned order (AnnexureP-7) is indefensible under the law and is liable to be set aside. In support of his arguments, he has referred to a judgment of this Court in the case of Kamlesh Kumari vs. Dr. Amit Arya, 2023 (1) RCR (Civil) 676 and a judgment of Hon'ble the Supreme Court in the case of P. Shyamala vs. Gundlur Masthan, 2023(2) RCR (Civil) 135.

10.  Contrarily,  learned  counsel  for  the  respondent  (decree-holder), defending the order under challenge in these revision-petitions, stated that, in fact, judgment-debtors failed to execute the decree passed in favour of the respondent in compliance with the directions given in the decree, which has been upheld till Hon'ble the Supreme Court. The Special Leave Petition filed against  the  judgment  passed  in  Regular  Second  Appeal  was  dismissed. Learned  counsel  for  the  respondent  urges  that,  according  to  the  decree (Annexure  P-1),  the  judgment-debtor  Mahender  Singh  (defendant  No.  1 before the learned trial Court), was directed to execute the sale deed in favour of  the  respondent  (decree-holder)  within  three  months  of  the  date  of  the order/judgment and the respondent (the plaintiff before the learned trial Court) was given the right to take possession of the suit property after execution of the sale deed.

11.  It  is  submitted  by  the  learned  counsel  for  the  respondent  that  the

CR-1404-2024 (O&M) and connected case      6

directions given in the decree (Annexure P-1) by the learned trial Court, were not disturbed or modified by the learned Appellate Courts, while dismissing the appeals preferred by the judgment-debtors. The decree did not direct the decree-holder to deposit the remaining sale consideration within any specified time frame; rather, it directed the judgment-debtor to execute the sale deed within a stipulated period of three months. The judgment-debtor did not move any application exhibiting his willingness to execute the sale deed as per the decree (Annexure P-1) and ask the decree-holder to deposit the remaining amount.  The  learned  counsel  contends  that,  rather  than  complying,  the judgment-debtor, being dissatisfied with the decree, preferred the appeals and obtained stay orders against the execution of the decree. Given these facts, judgment-debtor cannot be permitted to state that decree-holder was not ready and willing to execute the decree; rather he has always been ready and willing to execute the agreement to sell and the decree passed in his favour and filed the  execution  petition  after  the  dismissal  of  Regular  Second  Appeal.  The learned counsel submits that it is the petitioners (judgment-debtors), who are unwilling to comply with the decree and have been filing frivolous objections and application/petition under Section 28 of the Act to stall the execution of the decree. Learned counsel argues that provisions of Section 28 of the Act are inapplicable in the given facts and the learned Executing Court has rightly dismissed the objections and application filed under Section 28 of the Act of the petitioners.

12.  Learned counsel for the respondent, while tendering the copy of challan chit, urges that the respondent has deposited the remaining amount of sale consideration  in  compliance  with  the  directions  of  the  learned  Executing

CR-1404-2024 (O&M) and connected case      7

Court, this  again  exhibits  the  readiness and  willingness on the part  of the decree-holder  to  get  the  decree  executed.    Learned  counsel  submits  that petitioners did not plead in the revision petitions about the dismissal of their SLP  on  07.02.2023  and  concealed  the  above  material  fact  when  filed  the revision petitions on 15.02.2024 and 23.02.2024 respectively. Based on the above  submissions,  a  prayer  is  made  for  dismissal  of  above  captioned revision-petition(s), being meritless.

13.  Learned  counsel  for  the  parties  have  been  heard,  paper  -book  and impugned orders perused, in the light of arguments and the referenced legal precedents.

14.      The facts, as discussed above, are not in dispute.  Since petitioners have taken recourse to the provisions of Section 28 of the Act, it is desirable to go through the provisions, which reads as follows: "28. Rescission in certain circumstances of contracts for the sale or lease of immovable property, the specific performance of which has been decreed.—

(1)Where in any suit a decree for specific performance of a contract for the sale or lease of immovable property has been made and the purchaser  or  lessee  does  not,  within  the  period  allowed  by  the decree  or  such  further  period  as  the  court  may  allow,  pay  the purchase money or other sum which the court has ordered him to pay, the vendor or lessor may apply in the same suit in which the decree  is  made,  to  have  the  contract  rescinded  and  on  such application the court may, by order, rescind the contract either so far as regards the party in default or altogether, as the justice of the case may require.

(2)Where a contract is rescinded under sub-section (1), the court—

(a)shall  direct  the  purchaser  or  the  lessee,  if  he  has  obtained

CR-1404-2024 (O&M) and connected case      8

possession  of  the  property  under  the  contract,  to  restore  such possession to the vendor or lessor, and

(b)may direct payment to the vendor or lessor of all the rents and profits which have accrued in respect of the property from the date on which possession was so obtained by the purchaser or lessee until restoration of possession to the vendor or lessor, and if the justice of the case so requires, the refund of any sum paid by the vendee or the lessee as earnest money or deposit in connection with the contract.

(3)If the purchaser or lessee pays the purchase money or other sum which  he  is  ordered  to  pay  under  the  decree  within  the  period referred to in sub-section (1), the court may, on application made in the same suit, award the purchaser or lessee such further relief as he may be entitled to, including in appropriate cases all or any of the following reliefs, namely:—

(a)the execution of a proper conveyance or lease by the vendor or lessor;

(b)the delivery of possession, or partition and separate possession, of the property on the execution of such conveyance or lease.

(4)No separate suit in respect of any relief which may be claimed under this section shall lie at the instance of a vendor, purchaser, lessor or lessee, as the case may be.

(5)The costs of any proceedings under this section shall be in the discretion of the court."

15.  At this juncture, provisions of Order 20 Rule 12-A, CPC also required to be gone into, which are extracted as under: "12-A. Decree for specific performance of contract for the sale or lease  of  immovable  property.-Where  a  decree  for  the  specific performance of contract for the sale or lease of immovable property orders  that  the  purchase  money  or  other  sum  be  paid  by  the purchaser  or  lessee,  it  shall  specify  the  period  within  which  the payment shall be made."

16.     As  noticed  above,  the  judgment  and  decree    dated  17.03.2010 PRERNA JOSHI

CR-1404-2024 (O&M) and connected case      9

(Annexure P-1) did not  provide any time for the  respondent (decree-holder) to deposit the amount in the Court or tender/pay balance  sale consideration to the  petitioner-Mahender  Singh  (JD)  and  others,  the  vendors.  Instead, directions were given to the petitioner-Mahender Singh (JD), to execute the sale deed in favour of the respondent, within three months from the date of passing  of  the  judgment.  Furthermore,  the  respondent  (decree-holder)  was given the right to take possession of the suit property after the execution of the sale  deed.  When  both  conditions  are  read  together,  it  is  explicit  that  the obligation is imposed upon the petitioner-Mahender Singh (JD), to get the sale deed  executed.  Therefore,  it  was  incumbent  upon  the  petitioner-Mahender Singh, now represented by his LRs, to file an application before the Executing Court,  asking  the  respondent  to  pay  remaining  balance  amount  of  sale consideration,  and  other  miscellaneous  charges for execution  of  sale deed, thereby enabling him to perform his part of the contract and comply with the directions contained in the decree (Annexure P-1), which have been affirmed by  the  learned  Appellate  Courts.  Rather,  the  facts  reveal  that  it  was  the judgment-debtors,  who  being  not  satisfied  with  the  decree  passed  by  the learned trial Court, preferred the appeals. As explicit from the judgments, no change  or  modification  was  made  by  the  learned  Appellate  Courts,  while dismissing the appeals.

17.     Plain reading of the provisions of Section 28 of the Act does not impose any obligation upon the decree-holder to pay or deposit the balance amount of sale consideration. Rather, the provisions provide that the decree-holder is to pay the amount within the period, as stipulated in the decree.  As discernible from the relief-issue of the judgment and decree (Annexure P-1), no direction

CR-1404-2024 (O&M) and connected case      10

was given to the decree-holder to pay or deposit the balance amount of sale consideration.  In  contrast,  the  judgment-debtor  was  made  to  act  in  a  time bound manner i.e, to get the sale deed executed within three months of the passing of the decree. In these circumstances, the provisions of Section 28 of the Act are not attractive. As evident from the facts set out in the paper-book and the documents relied upon by the petitioners from Annexure P-1 to P-7, the  execution  of  the  decree  was  stayed  on  the  request  of  the  petitioners-judgment-debtors.  In face of stay order, respondent could not ask for the execution of the decree. It is after the finality of the decree, on dismissal of RSA  on  25.05.2022,  the  respondent-decree-holder,  after  waiting  for  about three months for the petitioner (JD) to comply with directions given to him in the  judgment  and  decree  (Annexure  P-1),  filed  the  execution  petition  on

22.08.2022 praying for implementation of the decree. The facts reveal that petitioners filed objections and opposed the implementation of the decree as well as rescission of the contract by invoking Section 28 of the Act.  It is not the case that respondent was unwilling to execute the decree; rather shoe is on the other foot.

18.         The power under Section 28 of the Act is discretionary and should be exercised  when  there  is  willful  default  on  the  part  of  decree-holder  in complying with terms of the decree. However, the Court should not ordinarily annul the decree once passed. The Court is to pass appropriate order, as the justice may require, in a given case. Section 28 of the Act provides relief to both the parties in terms of the decree.

19.  In given factual matrix, the impugned orders have been gone into and learned Executing Court has dealt with all the objections including the plea of

CR-1404-2024 (O&M) and connected case      11

applicability  of  Section  28 of the  Act  and  cogently  held  the objections  as meritless and further rightly concluded that provisions of Section 28 of the Act  are  not  applicable.  As  per  the  detailed  discussion  made  above,  the findings recorded by the learned Executing Court are upheld and affirmed. No illegality  or  absurdity  is  found  in  the  reasoning  adopted  by  the  learned Executing Court, being based on facts and law.

20.  Reference to Order 20 Rule 12-A, CPC shows that in every decree of specific  performance,  the  Court  is  to  specify  the  period  within  which  the payment is to be made. In the present case, said period is not defined. No doubt, as per normal rule, the Executing Court cannot go beyond the decree under execution. But it does not mean that it has no duty to find out the true effect of that decree, and for construing the decree and its implementation, in appropriate  cases,  can  go  and  look  into  the  proceedings  leading  to  its implementation. To bring the decree in question to its logical end, direction given by the learned Executing Court to decree-holder to deposit the balance amount of sale consideration within three months, given facts, cannot be held as illegal. The judgments cited by counsel for the petitioners, however, on the facts  are  distinguishable,  as  in  Kamlesh  Kumari  (Supra),  there  was stipulation in the decree that judgment-debtor, on receiving the balance sale consideration within two months, shall execute the sale deed. In P. Shyamala (supra), there were directions for the decree-holders to deposit the balance sale consideration, unlike in the present case. In view of the above factual and legal position, the petitioner(s) failed to draw any help from the cited case-laws. Furthermore, learned counsel for the petitioner(s) failed to persuade this Court by giving any reasonable explanation for not mentioning the fact of

CR-1404-2024 (O&M) and connected case      12

dismissal  of  SLP  on  07.02.2023,  preferred  by  the  petitioners  against  the judgment of this Court, in these revisions filed on 15.02.2024 and 23.02.2024 respectively. This is concealment of facts on the part of the petitioners and on this score only, they do not deserve any relief.

21.  Having considered the entire conspectus of the case, and for the reasons stated above, it is held that the learned Executing Court has rightly exercised the jurisdiction while answering the legal issues posed before it, warranting no interference by this Court.

22.    As  a  result,  both  the  above-mentioned  Revision-Petition(s)  are dismissed, being meritless.

23.  Pending  miscellaneous  applications,  if  any,  stand  disposed  of accordingly.

(RITU TAGORE) JUDGE

rdPronounced on : 3  July, 2024

CR-1404-2024 (O&M) and connected case 1 IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH rd Pronounced on: 3 July,2024 1. CR-1404-2024 (O&M) Mahender Singh (since deceased) and others …Petitioners Versus Rattan Singh ...Respondent 2. CR-1049-2024 (O&M) Mahender Singh (since deceased)) through LR …Petitioners Versus Rattan Singh and others ...Respondents CORAM: HON'BLE MRS. JUSTICE RITU TAGORE Present: Mr. Rajesh Goyal, Advocate for the petitioners in both the cases. Mr. Sandeep Singh, Advocate for the respondent in CR-1404-2024 and for respondent No. 1 in CR-1049-2024. ****