Narain Dass and Ors v. Rameshwar Dass

VINOD S. BHARDWAJ, J. (Oral)

The  defendant  is  in  second  appeal  against  the  judgment  and decree dated 31.10.1992 passed by the Sub Judge, First Class, Ambala City in Civil Suit No. 585 dated 03.12.1990 and against the subsequent dismissal of the Civil Appeal No.121 of 09.12.1992 by the District Judge Ambala vide judgment and decree dated 17.05.1993.

2.    Learned Counsel appearing on behalf of the appellant-defendant contends that respondent-plaintiff had filed a suit for possession by way of pre-emption of the land measuring 1 kanal 4 marlas being 24/113 shares out of the total land measuring 5 kanals – 13 marlas, bearing Khewat/Khatauni No. 22/22, Khasra No. 15//1/2(5-13), (Chahi) situated in Village Barwala, VISHAL SHARMA

H.H.  No.  246,  Tehsil  Panchkula,  District  Ambala,  as  per  the  jamabandi pertaining to the year 1986-87,  alongwith all other appurtenant rights. It was averred that Surmukh Singh son of Bhagwan Singh, Karam Singh son of Bhagwan Singh and Smt. Jagjeet Kaur daughter of Gurmukh Singh were co-sharers  in  the  total  land  measuring  5  kanal  13  marlas  and  that  land measuring  1  kanal-4  marlas  out  of  the  aforesaid  land  was  sold  to  the appellants-defendants vide registered sale deed dated 14.09.1990, registered in the office of Sub-Registrar, Panchkula for a total sale consideration of Rs. 60,000/-.  It  was  claimed  by  the  respondents-plaintiffs  that  they  had  a superior right of pre-emption being co-sharers of the land in dispute at the time of sale in favour of the defendants for having purchased land measuring 1 kanal i.e. 20/113 share vide registered sale deed dated 02.01.1990.  The land was stated to be an agricultural land and was pre-emptible and that no notice under Section 19 of the Pre-emption Act was ever served upon them, either  by  the  vendor  or  the  vendees  nor  was  it  made  available  before execution of the sale deed.  Hence, the above suit was filed for seeking pre-emption.

3.     The appellant-defendant filed their written statement averring that the sale in question was not with respect to a share and rather separate plots, having clean and clear boundaries, had been sold to different persons. It was also stated that a similar sale deed for a plot had also been executed by the vendor in favour of the respondent-plaintiffs and as such, Vendees were fully aware of the land having already been partitioned and separate plots being sold to different persons for residential purposes. It had been further  averred  that  since  there  was  a  separate  specific  sale  deed,  for  a specific  number,  duly  bounded  as  per  the  description  in  the  sale  deed

executed by the vendors, hence, the same establish of a private partition having already taken place as on the date of execution of the sale deed and hence, the respondent-plaintiff would not be entitled to seek pre-emption of the same and claim possession. Prayer was made to dismiss the suit.

4.    It was further averred that post execution of sale deed in their favour,  they  have  already  spent  a  sum  of  Rs.  15,000/-  in  making improvement  and  changes  over  the  said  property  and  that  the  land  in question was not an agricultural land and instead was adjacent to the abadi deh and was not in cultivation since long.

5.    On completion of pleadings, the following issues were framed:-

1.  Whether  the  plaintiff  is  a  co-sharer  in  the suit land?OPP.

2.   If  issue  No.1  is  proved,  then  whether  the plaintiff is entitled to pre-empt the sale deed dated

14.09.90?

3.  Whether the plaintiff has no locus-standi to file the present suit? OPD.

4.  Whether  the  defendants  are  entitled  to special costs u/s 35-A of CPC? OPD.

5.   Relief.

6.  After perusing the pleadings in para No.2 of the  written  statement  and  other  pleadings,  the following  issues  were  framed  vide  order  dated

02.06.1992.

1.  Whether  the  defendant  is  entitled  to improvement charges, if so to what effect? OPP.

2.  Whether  the  defendant  is  entitled  to  stamp and  registration  charges,  if  so  to  what  amount?

3.  Relief.

6.      Both the parties led their evidence in respect of their case and exhibited documents in support of their respective claim. They addressed their  arguments  on  the  issues  framed.  While  dealing  of  the  issue  as  to whether the respondent-plaintiff had become a co-sharer in the property and was  entitled  to seek  pre-emption of  the sale  deed  or not, the  trial  Court recorded that the argument of the appellants-defendants to the effect that it was  not  agricultural  land  was  without  any  merit,  since  Ex.D1-Khasra/Girdawari from Kharif 1986 to Rabi 1991 showed that the land had been under cultivation during the said period. Ex.D4 i.e. copy of the sale deed vide which the defendant had purchased the land, merely showed the boundaries  of  the  plot  and  lands  adjoining  it  and  that  the  same  did  not establish that the respondent-plaintiff was not a co-sharer in the suit land. It was thus held that the respondent-plaintiff  having become a co-sharer, had every  right  to  seek  pre-emption  of  the  sale  deed.  The  suit  filed  by  the respondent-plaintiff  was  accordingly  allowed  vide  judgment  and  decree dated 31.10.1992 subject to the respondent-plaintiff paying a sum of Rs. 74,300/-.

7.    Aggrieved thereof, the appellant-defendant preferred an appeal No. 121 of 09.12.1992 before the District Judge, Ambala. The said appeal was also dismissed by District Judge vide judgment dated 17.05.1993. The operative part of the judgment reads thus:- "6.  The  main  argument of  the learned  counsel for  the appellant  is  that  only  plot  had  been  purchased  with specific boundaries and thus it cannot be pleaded that any share was sold. He also contended that plaintiff had also purchased a plot with specific boundaries and on the

basis  of  the  said  purchase  made  by  him  on  22.1.1990 (Ex.D.5) he cannot claim to be co-sharer.

7.   To  begin  with  the  argument  appeared  to  be conviction but after looking at the sale deeds where it was  clearly  mentioned  that  share  was  being  sold,  the argument  lacked  conviction  even  though  boundaries  of the  plot  were  given.  Further  the  revenue  documents Ex.P.1  and  Ex.P.2  placed  on  record  also  showed  that share had been sold and not the plot,, because these were under cultivation. On top of it the defendant brought on record Ex.DW/1/A an application filed by the defendants for  getting  the  land  partitioned  and  plaintiff  has  been shown as co-sharer. In face of this application it does not lie  in  the  month  of  the  defendants  to  contend  that  the plaintiff was not a co-sharer in the land in dispute. The trial court was thus justified in deciding Issues No.1 and 2 in favour of the plaintiff and against the defendants. The finding on issues No.3 and 4 being consequential to finding on Issues No.1 and 2 is also affirmed.

8.   In  respect  of  amount  claimed  on  account  of improvement  having  been  made  on  the  site  in  dispute cross objections have also been filed. The only evidence is that of Balbir Singh DW.5. He has produced receipt which was marked in the beginning but lateron exhibited on  payment  of  cost.  The  receipt  shows  that  a  sum  of Rs.14,500/-was  spent  on  improvement  of  the  land.  The trial court has accepted that levelling was done but it was awarded  only  Rs.6000/-on  the  ground  that  this  could have been the amount for the levelling involved. By way of  cross  objections  it  has  been  argued  that  cogent evidence had not been given in respect of improvement charges  and  in  fact  Rs.6000/-should  have  not  been granted.  It  has  also  been  contended  that  receipt  was produced late.

9.   I have considered this argument. Late production of  the  receipt  cannot  be  considered  a  gat  ground  for rejecting the same and especially when it was exhibited on payment of cost. In fact of receipt and testimony of the witnesses it is not understood as to how the trial court came to the conclusion that Rs.6000/-was just and proper without disclosing any data. I am, therefore, of the view that the improvement charges should have been allowed to the tune of Rs.14,500/-as per receipt Mark-Y(Exhibited as D5 in para 13 of the judgment but not exhibited on the document),  and  I  decide  additional  Issue  No.1 accordingly.

10.  In  view  of  the  foregoing  discussion  on  the  issues, cross objections fail and are hereby dismissed. As far as the  appeal  is  concerned  suit  of  the  plaintiff  stands decreed subject to  payment of improvement  charges  to the extent of Rs.14,500/- and not Rs.6,000/-as directed by the trial court. But for this modification the appeal also fails and is dismissed. There will be, however, no order as to  cost.  The  enhanced amount  shall be  paid  by  the plaintiff  within  a  month  from  today  failing  which  his entire suit for pre-emption shall stand dismissed.

8.    Aggrieved thereof, the instant Regular Second Appeal has been filed.

9.    Learned Counsel appearing on behalf the appellants has referred to the sale deed Ex. D-4 to contend that the vendors had executed the sale deed by mentioning the specific boundaries and hence, claims that a private partition  had  already  taken  place  prior  to  the  sale  of  land  in  favour  of different  buyers  including  the  respondent-plaintiffs.  He  contends  that  the appellants-defendants had migrated from Punjab to settle in Haryana during

the days of terrorism and as such, the above said plot was purchased for raising construction of a residential house. The said land was banjar and was not  being  used  for  cultivation.  He  draws  attention  of  this  Court  to  the document mark 'X' as  per which separate plots had been carved out from the said land and the taksim report showed that specific plots with detailed description had been carved out and the sale deed registered in favour of the appellants-defendants.    Reference  is  also  drawn  to  the  sale  deed  dated

22.01.1990 Ex.D-5 registered in favour of the respondent-plaintiff wherein similar narration about a specific number has been given. Reference is also made to the testimony of DW-3-Ram Kaur wife of Karam Singh i.e. the Vendor  wherein  she  had  averred  that  the  land  was  sold  by  carving  out residential plots to different vendors by giving specific description. It was further deposed that the land was banjar at the time of the sale and that possession thereof had been given to different persons. He also refers to the testimony of DW-2 Subhash Chander i.e the Registry Clerk to argue that separate shares were duly reflected in the sale deed as well as the document mark 'X'. Reliance is also placed on the judgment of this Court in the matter of  "Smt.  Shanti  Devi  and  another  versus  Jage  Ram  and  Others"  to contend that if on the date of sale, a  private partition is already effected, pre-emptive would stand removed from the status of a co-sharer and would not have any pre-emptive right. He also contends that even the parties in the partition  support  her  testimony  by  their  conduct  and  that  they  cannot question the factum of partition having been affected or not.

10.    Referring  to  the  above  said  judgment,  he  contends  that  the vendors of the appellant-defendant stepped in the witness box to establish that there was a private partition amongst the parties and different shares had

been  carved  out  from  the  land  holding  and  thereafter  the  sale  deed  was executed. Each vendee was conscious and aware of the specific share being sold out for residential purposes itself and as such, by their conduct, the respondent-plaintiff acknowledged the private partition of the land having already taken place. Hence, he cannot claim the status of co-sharer in the said land. The operative part of the judgment reads thus:-

20. Therefore, the following questions of law arise for consideration of this Court:-

(i)   Whether in the wake of the partition effected between the co-owners before the sale, would the sale by one of the co-owner of a specific khasra number still give rise to the right of a pre-emptor on the ground that he is a co-sharer or not?"

(ii) Whether the private partition is recognised by law or not?

(iii) Whether in the absence of any affirmation by revenue authorities, the partition effected between the parties can be said to be a nullity?

21. On the basis of the above discussion, it is held that a private partition, which is based on the conduct of the parties, is certainly recognised by law and merely because it has not been affirmed by the  revenue  authorities  does  not  imply  that partition  had  not  been  effected,  although  the affirmation  thereof  by  the  revenue  officials  is  to record mutation and other revenue entries so as to enable the State to collect revenue from the person or persons who is/are in possession and enjoyment of the property so partitioned. To fortify my view, the  judgment  of  this  Court  in  Ajmer  Singh  v. Dharam  Singh,  2006(2)  RCR  (Civil)  541  (P&H)

can also be relied upon. It is further held that when on the date of sale, a private partition had already been effected, the pre-emptor stood removed from the status of a co-sharer and had no peremptory right.  The  questions  of  law  stand  answered accordingly. That apart, it is also necessary to mention that a major portion of the suit property, Le. 10 kanals and 17 marlas, has already been acquired and only about five marlas is left. The pre- emption amount has also been got retrieved by the plaintiffs and no purpose would be served by upsetting the cart at this stage and hence, for this reason as well, I am of the opinion that substantial justice would be  ensured  by  accepting  the  prayer  of  the appellants. Consequently, the instant appeal is accepted and the impugned judgments and decrees are set aside.

11.    Counsel for the respondent-plaintiff on the other hand contends that the sale deeds in question were in respect of a share holding and that as per the Full Bench Judgment of this Court in the matter of "Bhartu versus Ram Sarup" reported as 1981 PLJ 204 (FB), once a partition is not shown to be established, mere mentioning of specific numbers or boundaries in the land would not turn the sale deed into that of a specific number and that it shall still be a sale deed with respect to a share only. Hence, the status of the respondent-plaintiff  as  a  co-sharer  would  not  get  defeated  merely  by mentioning of a separate description by way of boundaries as a means to oust  the  operation  of  law.  Relevant  extract  of  the  above  judgment  reads thus:-

"8. The learned counsel for the appellant, on the other  hand,  relying  on  Radhakrishan  Laxminarayan Toshniwal v. Shridhar Ramchandra Alshi and others, A. I. R. 1960 S. C. 1368, and Bishan Singh and others v. Khazan  Singh  and  another,  A.  I.  R.  1958  S.  C.  838, contended that the right of pre- emption being piratical in nature is a very weak right and can be defeated by all legitimate  means.  He,  therefore,  argued  that  the interpretation  of  the  said  clause  as  enunciated  in  Mst. Gurnam Kaur's case (supra) cannot be rejected on the ground that the right of the co-sharer can be defeated by describing the land purchased in terms of specific khasra numbers because the vendee would have certainly a right to  do  so  and  he  cannot  be  denied  this  right  on  the consideration  that  it  would  defeat  the  purpose  of  the Legislature.  The  argument,  on  the  face  of  it,  is  quite attractive but has, in fact, no substance. What has been accepted by the Courts is the right of the vendee to defeat the  claim  of  pre-emption  of  an  individual  but  not  the purpose  of  the  Legislature.  The  purpose  of  the Legislature  in  accepting  the  right  of  a  co-sharer obviously is to prevent the fragmentation of the holding, preserve the harmony amongst the co-sharers and avoid introduction of an undesirable person as a co-sharer. The legitimate means of a vendee to defeat the right of pre-emption of a co-sharer so far recognized by the Courts is that he may transfer the land purchased by him prior to the  suit  to  another  co-sharer  having  an  equal  right  of pre-emption with the pre-emptor. By doing so, no doubt, the right of the pre-emptor is defeated but not the purpose of  the  Legislature  because  the  land  reverts  back  to another co-sharer in the joint khewat and it serves all the purposes  referred  to  above.  Consequently,  howsoever weak  the  right  of  pre-emption  may  be,  it  cannot  be accepted  that  it  is  so  illusory  that  it  can  be  defeated

simply  by  describing  the  land  purchased  in  terms  of specific khasra numbers instead of fractional share. We, therefore, answer the question in the affirmative and hold that the sale of a specific portion of land described by particular khasra numbers by a co-owner out of the joint khewat would be a sale of share out of the joint land and pre-emptible under section 15(1)(b) of the Punjab Pre-emption  Act.  As  the  learned  counsel  for  the  appellant intends the appeal on other points, this case would now go back to the learned Single Judge for final disposal"

12.     Reliance  is  also  placed  on  the  judgment  of  the  Hon'ble Supreme Court reported as JT 2001 (10) SC 100 titled "Pokhar (dead) by LRs & others versus Ram Singh" to establish that when the sale has been made by a Co-sharer but khewat has not been partitioned, the sale deed was pre-emptible, approving the Full Bench view of the High Court in the matter of Bhartu (supra). The relevant extract of the said judgments is as under:- "2.  It  is  not  disputed  that  the  plaintiff  is  a  co-sharer.  It  is also not disputed that  the  khewat  has not been partitioned. It is also not disputed that the Punjab Pre-emption  Act  is  applicable  to  the  State  of  Haryana and under the Punjab Pre-emption Act, a co-sharer has a right to pre-empt a sale. However, what was argued is that  since  the  land  in  dispute  is  a  gair  mumkin  con-sisting of pasture and pond meant for the benefit of the village  community,  the  law  of  pre-emption  cannot  be extended  to  such  a  land.  This  question  was  not  urged before the High Court. We are, therefore, not inclined to entertain the argument. The only question raised before the High Court is whether a sale of a specific por- tion of khasra  is  hit  by  right  of  pre-emption  under  section 15(1)(b) of the Punjab Pre- emption Act as applicable to the State of Haryana. The High Court, relying upon the

judgment of the full bench of the Pun- jab & Haryana High Court in Bhartu v. Ram Sarup [1981 PLJ 204], held that a sale of a specific portion of land de- scribed by the particular  khasra  numbers  by  a  co-owner  out  of  joint khewat would be sale of share out of the joint khewat and pre-emptiable under section 15(1)(b) of the Act. We are in agreement with the view taken by the High Court.

13.    It is also argued by the learned Senior Counsel that even though the respondent-appellant contends that a private partition had taken place, however, the Vendor never stepped into the witness box to establish the factum of partition. The contention of the petitioner that it was banjar land stands repelled by the fact that the Khasra Girdawaris brought on record showed  the  land  to  be  under  cultivation.  He  further  contends  that  the testimony of Ram Kaur also shows that land was about 20-25 acres away from  the  Abadi  Deh  and  was  thus  not  adjacent  to  the  village.  It  is  also submitted  that  the  said  aspects  in  any  case  are  questions  of  fact,  which cannot be re-examined in second appeal as no substantial question of law arises for consideration before this Court.

14.    He further contends that special provision regarding sale by a female,  there  is  a  specific  provision  in  Section  15(2)  had  already  been declared ultravires by the Hon'ble Supreme Court in the judgment reported as  AIR  1986  Supreme  Court  859.  The  appellant-defendant  has  nowhere claimed  said  protection  by  placing  reliance  on  the  said  clause.  He  thus contends that all the submissions advanced by the appellant-defendant have already  been  considered  by  the  both  the  Courts  and  findings  have  been recorded concurrently against the appellant-plaintiff.

15.    Learned Senior Counsel also contends that the submission of the defendant that there was a partition, also stands defeated by his own conduct, as the appellant-defendant had himself instituted proceedings for seeking partition of the land and thus admitted the jointness of the status between  the  parties.  Even  though  the  said  partition  proceedings  were eventually withdrawn, however, they would raise an estoppel against the petitioner from claiming that the land was already partitioned before the sale deed was executed in his favour.

16.    No other argument has been raised by any of the parties or any judgment cited.

17.    I  have  heard  learned  Counsel  appearing  on  behalf  of  the respective parties and have gone through the documents available on record.

18.    The foundation of the entire case as laid down by the appellant-defendant  is  to  the  effect  that  the  sale  deed  executed  in  their  favour specifically recorded different boundaries and the same would establish that there  was  a  private  partition  effected  between  the  parties  and  that  the respondent-plaintiff were conscious of the separation of the status on the date when the sale deed was executed in their respective favours.

19.    He is, however, not in a position to dispute the judgment relied upon  by  the  Counsel  for  the  respondents  as  regards  the  effect  of  mere mentioning of specific numbers in a joint land and that the same would not make any difference so far as the jointness of the status is concerned as has been laid down by a Full Bench of this Court in the matter of Bhartu versus Ram  Sarup  (supra)  and  affirmed  by  the  Hon'ble  Supreme  Court  in  the matter of Pokhar (dead) by LRs & others (supra). The reiteration of the said

principles in the judgment of "Ram Chander versus Bhim Singh" is also not disputed by the Counsel for the appellant-defendant.  Further, he is also not in a position to deny that a subsequent partition proceeding had been instituted  at  the  behest  of  the  appellant-defendant  before  the  Revenue Authorities  and  that  in  the  specific  pleadings  of  the  said  partition application, it was acknowleged by the appellant-defendant that the land was joint. The said conduct amounts to an acknowledgment of the specific status by the appellant-defendant about the land being joint in the holding.

20.    The law even though is to the effect that law of pre-emption being a piratical right can be defeated by every valid means, however, the right has to be defended by means recognized in law. The defence is thus required to be established and would not be defeated on any un-established plea.

21.    A  concurrent  finding  of  fact  about  the  appellant  defendant having failed to establish a private partition has been recorded by both the Courts and no proved document is on record to establish the claim. A mere mock  document  can  not  be  accepted  to  supersede  the  proved  Khasra Girdawari's  showing  jointness  of  land  and  its  cultivation  alongwith  the shares reflected in the sale deed. It is settled law that a concurrent finding of fact would not ordinarily be interfered with only because the High Court may  have  a  different  opinion.  The  appellant  has  merely  reiterated  the arguments noticed and rejected by both the Courts. He intends to emphasize a drawing of presumption and conclusion of private partition but has failed to establish the same by leading cogent evidence.

22.    In so far as the judgment relied upon by the Counsel for the petitioner in the matter of "Smt. Shanti Devi and another versus Jage Ram and others" reported as 2010 (65) RCR (Civil) 365 is concerned, the same was an issue pertaining to the specific conduct of the co-sharers themselves when they were in possession of their respective shares and a substantial portion had already been acquired. The parties to partition had supported the fact of private partition in their testimony. No such evidence has come forth in the present case and rather the element of private partition is specifically disputed  by  the  co-sharers.  The  mere  mentioning  of  the dimensions/boundaries would not have material impact on the nature of the land as per the judgment of Bhartu (supra).

23.    Even  though  the  position  in  law  is  well  settled  that  a  pre-emption is a piratical right and can be defeated, however, the same does not mean that the rights recognized by the statute can be defeated merely by any superficial statement. The private partition has not been established and the document showing different plots has not been proved by the petitioner by leading any evidence. Reliance is placed only on the testimony of Registry Clerk rather than examining any person from the Revenue Department to show a private partition and separate possession between the parties. This Court  would  hence  find  it  difficult  to  upset  a  finding  of  fact  recorded concurrently  by  the  Courts  below,  on  the  strength  of  the  documents  on record.

24.    For  the  foregoing  reasons,  I  find  that  no  illegality  has  been pointed  out  by  the  Counsel  for  the  appellant-defendant  in  the  judgments passed by both the Courts. The present appeal is accordingly dismissed and the judgments passed by both the Courts are affirmed.

25.    All the pending miscellaneous application(s), if any, are also disposed of.

(VINOD S. BHARDWAJ) DECEMBER 16, 2024                JUDGE Vishal Sharma

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH RSA-1275-1993 (O&M) Date of decision: 16.12.2024 NARAIN DASS (DECEASED) THROUGH HIS LRS AND OTHERS ......Appellants VERSUS RAMESHWAR DASS THROUGH HIS LRs .......Respondents CORAM : HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ 00000 Present: - Mr. Ashok Giri, Advocate with Mr. Mohit Giri, Advocate for the appellants. Mr. M.L. Sarin, Senior Advocate with Ms. Hemani Sarin, Advocate for the respondent. *****