M/S Crystal Buildtech Pvt. Ltd v. National Consumer Disputes Redressal Commission and Another

VINOD S. BHARDWAJ, J. (Oral)

CM-5595-CWP-2024

For the reasons mentioned in the application, the same is allowed and Annexures P-17 to P-24 are taken on record. CWP-4133-2024

1.    Challenge  in  the  present  writ  petition  is  to  the  order  dated

27.10.2023  passed  by  the  National  Consumer  Disputes  Redressal Commission, New Delhi in the matter of "M/s Crystal Buildtech Pvt. Ltd. versus Mr. Rupesh Gupta" in Revision Petition No. 1570 of 2023.

2.    Learned Counsel appearing on behalf of the petitioner inter alia contends that the petitioner-Company is dealing in the Real Estate business and has developed a plotted township namely "Krish Seasons" at Village

Bureda, Tehsil Tijara, District Alwar, Rajasthan.

3.    The respondent No.2-Consumer had approached the petitioner-Company and showed his interest in the project developed by the petitioner. He made an application for provisional registration of a plot admeasuring an area of 120.09 sq. yards therein. A booking amount of Rs. 1,80,000/- was paid through Cheque No. 742971 dated 19.04.2014 drawn on ICICI Bank. The  provisional  letter  of  allotment  was  issued  on  29.05.2014  to  the respondent No. 2 informing that Plot No. 137 in the said project had been provisionally  allotted  to  him.    The  allotment  agreement  was  eventually executed on 31.10.2014. A total payment of Rs. 16,79,661/- was made by respondent  No.2-Consumer  between  the  period  from  19.04.2014  to

20.12.2016  against  the  total  sale  consideration  of  Rs.  23,95,795/-.  It  is further contended by the Counsel that a completion certificate with respect to the plotted development on the said project was issued to the petitioner on

18.07.2018 and thereafter an offer of possession was sent to the respondent-Consumer vide letter dated 20.07.2018. He contends that the possession of the developed was to be delivered within 24 months of commencement of construction,  which  as  per  the  respondent-Consumer,  commenced  on

05.09.2016.  Hence, the possession had  to  be  delivered by  the  petitioner-Developer on or before 04.09.2018 and that the petitioner-developer was compliant of its contractual obligation by offering possession on 20.07.2018 i.e.  nearly  two  months  before  the  time  agreed  under  the  agreement,  for delivery of possession. The respondent No.2-Consumer was called upon by the petitioner company to clear the outstanding installments towards the cost of the plot in question so that the actual physical possession could be handed over,  however,  no  payment  was  made.  Instead,  the  respondent  No.2-

consumer filed a consumer complaint before the District Consumer Disputes Redressal Commission, Gurugram (for short "DCDRC, Gurugram") bearing CC/458/2019 which was withdrawn on technical grounds seeking liberty to file a fresh complaint. Thereafter the Consumer Complaint No.  230 of 2020 was filed by respondent No.2 before the DCDRC, Gurugram even though the company was not in default.

4.    The petitioner-Company however entered appearance before the DCDRC, Gurugram and filed its reply taking various objections with respect to  the  maintainability  of  the  said  complaint  as  also  to  the  territorial jurisdiction. The DCDRC, Gurugram passed its award on 02.08.2021 against the  petitioner-Company  and  in  favour  of  respondent  No.2  directing  the petitioner-Company  to  refund  the  deposited  amount  of  Rs.  16,79,661/- alongwith  interest  @  9%  per  annum  from  the  date  of  deposit  of  each installment till its realization alongwith compensation towards mental agony and litigation expenses as well.

5.    Aggrieved thereof, the petitioner-Company preferred an appeal before the State Consumer Disputes Redressal Commission, Panchkula (for short "SCDRC, Panchkula") registered as Appeal No. 245 of 2021.  The award  passed  by  the  DCDRC,  Gurugram  was  upheld  by  the  SCDRC, Panchkula  vide  judgment  dated  19.01.2023  and  it  was  recorded  that  the impugned  award  by  the  DCDRC,  Gurugram  does  not  suffer  from  any illegality or perversity and the same is well reasoned. Still aggrieved, the petitioner-Company preferred a Revision Petition No. 1570 of 2023 before the  National  Consumer  Disputes  Redressal  Commission,  New  Delhi  (for short "NCDRC, New Delhi") which was also dismissed vide order dated

27.10.2023 against which the present petition has been filed.

6.    Learned  Counsel  appearing  on  behalf  of  the  petitioner  has raised following arguments.

i)    That  the  consumer  Courts  have  failed  to  appreciate  that  the completion certificate with respect to the project had been issued in favour of  the  petitioner-Company  on  18.07.2018  by  the  Unique  Consultant, Chartered  Engineers  and  that  possession  was  thereafter  offered  on

20.07.2018.  It  is  submitted  that  as  per  the  terms  and  conditions  of  the agreement executed between the parties, possession of the properties was to be delivered within 24 months of commencement of the construction which in the present case happened to be 04.09.2018. The possession was offered on 20.07.2018 even though it required to be delivered on or by 04.09.2018. The respondent-Consumer was under an obligation to clear the outstanding arrears so as to take physical possession of the plot which was not done. The Company was hence not in lapse.

ii)    It is next argued by the learned counsel for the petitioner that the  respondent-Consumer  defaulted  in  payment  of  the  outstanding installments and that he could not have taken advantage of his own lapses and prosecuting the petitioner-Company notwithstanding the default by the respondent-Consumer himself  in clearance of the pending installments.

iii)    It  is  next  argued  by  the  learned  Counsel  that  the  DCDRC, Gurugram did not have the territorial jurisdiction to entertain the complaint since the project in question was in District Alwar in Rajasthan and that the property was also situated in the said area.  The petitioner-Company did not have any reasons to ordinarily carry on trade in the territorial jurisdiction of DCDRC, Gurugram.  Hence, there was no cause of action that accrued in favour  of  the  respondent-consumer  within  the  above  said  territorial

jurisdiction. The exercise of the jurisdiction was thus bad and liable to be set aside.

iv).    Learned  Counsel  for  the  petitioner  further  contends  that  the NCDRC was in error in considering that no Occupancy Certificate had been placed  on  record  by  the  petitioner  not  withstanding  that  as  per  Rule  4 Explanation (vi) of the Rajasthan Real Estate (Regulation & Development) Rules,  2017,  the  project  of  the  petitioner,  being  a  plotted  development project  or  a  township,  was  exempted  from  Registration  under  RERA Authorities.  Therefore,  it  was  exempted  from  seeking  an  Occupancy Certificate as it was not a housing project but only a plotted development and only the basic amenities were required to be provided.

7.    I  have  heard  learned  Counsel  appearing  on  behalf  of  the respective  parties  and  have  gone  through  the  documents  alongwith  the present writ petition.

8.    Insofar  as  the  contention  of  the  petitioner  that  the  DCDRC, Gurugram did not have the territorial jurisdiction to entertain the present complaint is concerned, Section 34 of the Consumer Protection Act, 2019 prescribes jurisdiction of the District Commission. The statutory provision is reproduced herein after below: "34. Jurisdiction  of  District  Commission  (1)  Subject  to the other provisions of this Act, the District Commission shall have jurisdiction to entertain complaints where the value of the goods or services paid as consideration does not exceed one crore rupees: Provided that where the Central Government deems it necessary so to do, it may prescribe such other value, as it deems fit.

(2)  A  complaint  shall  be  instituted  in  a  District Commission within the local limits of whose jurisdiction,--

(a)  the  opposite  party  or  each  of  the  opposite  parties, where there are more than one, at the time of the institution of the complaint, ordinarily resides or carries on business or has a branch office or personally works for gain; or

(b) any of the opposite parties, where there are more than one, at the time of the institution of the complaint, actually and  voluntarily  resides,  or  carries  on  business  or  has  a branch office, or personally works for gain, provided that in such case the permission of the District Commission is given; or

(c) the cause of action, wholly or in part, arises; or

(d) the complainant resides or personally works for gain.

(3) The District Commission shall ordinarily function in the  district headquarters  and  may perform  its  functions at such other place in the district, as the State Government may, in  consultation  with  the  State  Commission,  notify  in  the Official Gazette from time to time."

9.    A perusal of the aforesaid shows that the territorial jurisdiction is conferred on a District Commission  within the local limits of jurisdiction of  the  opposite  parties  or  where  the  opposite  parties ordinarily  reside or carry on business or have a Branch office or personally works for gain.

10.    A  perusal  of  the  documents  appended  by  the  petitioner  with respect to the status of the company itself shows that as per the declaration made on the letter head, the Corporate Office of the petitioner-Company was situated in 424-425, Suncity Success Tower, Golf Course Extension Road, Sector-65,  Gurgaon.  Further,  the  petitioner-Company  has  itself acknowledged  the  existence  of  its  aforesaid  office even  in  the  Memo  of

Parties  as  declared  by  them  in  the  Revision  Petition  filed  before  the NCDRC,  New  Delhi  where  the  aforesaid  address  of  Gurgaon  finds  a mention, and also in the present writ petition.

11.    Reliance has been placed by the Counsel for the petitioner on the judgment passed by the Hon'ble Supreme Court in the matter of "M/s Sonic Surgical versus National Insurance Company Ltd." in Civil Appeal No. 1560 of 2004 dated 20.10.2009 to support his argument about DCDRC, Gurugram  not  having  territorial  jurisdiction.  I  find  that  the  aforesaid judgment is not applicable to the facts of the present case inter alia for the following reasons:-

i)    That the provision of Section 34 of the Consumer Protection Act, 2019 was not under consideration before the Hon'ble Supreme Court in the said judgment. The above said provision specifically confers territorial jurisdiction  on  a  consumer  Court  where  any  of  the  opposite  parties voluntarily carries on business or has a Branch office or personally works for  gain.  It  is  evident  from  the  respondent's  own  declaration  that  the Corporate  office,  which  is  not  akin  to  a  sub  remote  branch  office,  was actually  functional  in  Gurgaon.  Moreover,  the  respondent-complainant himself is also a permanent resident of Gurgaon as is also reflected from the Memo of Parties. Hence, the petitioner-Company as well as respondent No. 2 are carrying on business/residing in Gurgaon.

ii)    In  the  matter  of  bone  surgicals  the  godown  was  situated  in Ambala and no cause of action arise in Chandigarh since even the policy in the said case was taken at Ambala and claim for compensation was also made at Ambala. In the present case, however, other than the project of the petitioner-Company  being  in  Rajasthan,  there  is  no  other  cause  that  has

occurred in Rajasthan and all transactions took place in Gurgaon.

iii)    Once the Corporate office of the petitioner-Company is situated in Gurugram, it cannot plead that it does not carry on business or works for gain in the said territory.

iv)    Besides Section 34(2)(d) of the Consumer Protection Act, 2019 vests  jurisdiction  on  a  consumer  court  where  the  complainant  resides  or works  for  gain.  There  was  no  similar  clause  under  Section  17(2)  of  the Consumer Protection Act, 1986, as amended and only the residence or place of work of the opposite party was determined of territorial jurisdiction. The provision  having  been  specifically  added  by  the  legislative  intended  to extend  the  territorial  jurisdiction  based  on  the  residence/occupation  of complainant as well. Hence the said clause itself is sufficient for conferring jurisdiction.

12.    Thus,  not  only  the  cause  of  action  accrued  in  favour  of  the respondent  for  delay  in  delivery  of  possession  at  Gurgaon  but  also  the territorial  jurisdiction  has  been  specifically  conferred  upon  the  DCDRC, Gurugram.  The  object  of  the  Consumer  Protection  Act,  2019  being  to provide protection of interest of the Consumers and for the said purposes, authorities  have  been  established  for  timely,  efficient,  economical  and effective settlement of Consumer disputes and for matters connected thereto. It  aims  to  protect  the  interests  of  the  Consumer  against  unscrupulous supply/service provider and that the said object cannot be defeated by the Developer by some artificial untenable technical objection. The argument thus deserves to be rejected for the said reason.

13.     Moreover, even though the petitioner has laid much emphasis on  the  said  argument,  however,  a  perusal  of  the  award  passed  by  the

DCDRC, Gurugram as well as the SCDRC, Panchkula and NCDRC, New Delhi  clearly  shows  that  the said  argument  had  not been  raised  and  had seemingly  being  given  up  by  the  petitioner  at  the  said  stages.  A  new argument is now being sought to be raised only to cause prejudice to the rights  of  the  respondent.  Thus,  considering  it  from  either  of  the  said perspectives, the objection as regards territorial jurisdiction is not tenable.

14.    So far as the contention of the petitioner about the completion certificate having been obtained on 18.07.2018 is concerned, the petitioner has referred to the provision of Rule 4, Explanation vi. Apparently such an argument  could  have  been  raised  only  in  case  the  difference  between  a completion  certificate  and  occupancy  certificate  was  not  clear.    A completion certificate is not to be confused with a requirement of seeking an occupancy certificate. Both the certificates are distinct and are required to be separately issued. The exemption under Rule 4 explanation VI referred to is only with respect to seeking an occupancy certificate and not with respect to necessity of obtaining a completion certificate. The completion certificate is required to be issued by the competent authority which grants the license. The  requisite  terms  and  conditions  of  the  license  as  well  as  the  rules mandating obtaining of the completion certificate have neither been placed before this Court in the present proceedings nor ever brought before the Consumer Courts at any of the said stages.  The said argument is thus an afterthought  and  is  aimed  at  misleading  the  Court  to  agree  with  the petitioner, by using the terms interchangeably, when they are different and relate  to  different  certificates  required  to  be  issued  by  the  competent Authority.

15.     The argument as regards the respondent himself being in default

in payment of EMI cannot be permitted to be raised by the petitioner at this as the said issue is a factual aspect and has already been gone into not only by  the  DCDRC,  Gurugram  but  also  in  the  first  appeal  by  the  SCDRC, Panchkula and in the revision petition by the NCDRC, New Delhi. In any case, such a contention could have been available to the petitioner had it placed on record the document showing issuance of completion certificate much before the last date i.e. 04.09.2018. The petitioner itself having failed to show that it had satisfactorily discharged its obligation under the Contract cannot also be permitted to take benefit of its own wrong. It withheld the best document, which should have been available in its possession, showing due  compliance  of  its  obligation  and  having  obtained  the  completion certificate from the completion authority. However, instead of producing the relevant  document,  it  chose  to  produce  a  self  styled  and  self  serving certificate  from  its  own  consultant  to  mislead  the  Consumer  Courts  into believing that the said certificate was in fact a legal and valid document in relation  to  completion  of  project  and  issued  by  the  competent  authority. Such an attempt on the part of the developer is deprecated. This Court would be ordinarily inclined to impose heavy cost on such petitioner/developer. However,  taking  into  consideration  the  good  gesture  expressed  by  the Counsel  for  the  petitioner,  this  Court  refrains  from  doing  so.  Once  the petitioner failed to fulfill its obligation till the agreed date, it is open to a consumer not to accept the offer of possession and to seek refund of his money. The complaint in this case was initially filed in 2019 and then in 2020 i.e. after the date of completion on 04.09.2018. The consumer cannot be compelled to accept possession, which is offered beyond the agreed date and he is at liberty to elect for himself. Hence even the said arguments are

bereft of merit.

16.    Counsel  for  the  petitioner  could  not  establish  any  illegality, impropriety,  perversity  or  misappreciation  of  evidence  or  law  by  the consumer  Courts.  A  writ  court  does  not  sit  as  an  appellate  Court  and exercises  its  judicial  review  under  above  violation  only.  In  the  absence thereof, I am of the view that the petition lacks merit. The present writ petition is accordingly dismissed in limine. All  the  pending  miscellaneous  application(s),  if  any,  are  also disposed of.

(VINOD S. BHARDWAJ) MAY 20, 2024                  JUDGE Vishal Sharma

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH CWP-4133-2024 (O&M) Date of decision: 20.05.2024 M/S CRYSTAL BUILDTECH PVT. LTD. ......Petitioner VERSUS NATIONAL CONSUMER DISPUTES REDRESSAL COMMISSION AND ANOTHER .......Respondents CORAM : HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ 00000 Present: - Mr. Shailender Kashyap, Advocate and Mr. Parshant Sethi, Advocate for the petitioner. *****