Gurjit Singh Walia v. State of Punjab and Anr

VINOD S. BHARDWAJ, J. (Oral)

1.k Challenge  in  the  present  petition  is  to  the  notice  dated

26.09.2018 as well as to Clause 6 (i) and (ii) of the Policy No.11/40/06-4HBIII/917 dated 18.02.2008 (Annexure P-7) issued by the Government of Punjab  on  the  ground  of  the  same  being  non-applicable  to  the  lease agreement with the petitioner.

2.k Learned  counsel  for  the  petitioner  contends  that  respondent No.2-Rajindra Hospital had issued an advertisement/auction notice for the allotment of refreshment booth of size 8x8 feet in the Hospital premises to the  physically  handicapped  persons  suffering  more  than  40  per  cent disability. The minimum monthly rent was fixed @ Rs.160 per sq. ft. (Rs. 10,240/- per month).  The petitioner participated in the auction process and

was the highest bidder @Rs38,200/- per month. A letter of allotment was issued in favour of the petitioner on 23.09.2015 and an agreement was also signed in this regard.  It is contended by the counsel that the petitioner has since then been in possession of the said booth and he has been carrying on his occupation from the said premises.  He submits that an assurance was given  to  the  petitioner  that  the  lease  shall  be  extended  regularly.    It  is contended that the rent agreement was to expire initially in September-2018 whereupon  the petitioner  submitted  an application to  the  respondents  for extension of the lease agreement after increasing the rent as per the Govt. Policy.  It is submitted that the respondents however started pressurizing the petitioner to vacate the refreshment booth and to shift all goods, fixtures, fridge etc. from the said booth to some other place.  When the petitioner resisted,  he  was  informed  by  the  respondents  that  as  per  the  Policy,  the petitioner had to pay a rent which was 10 times the existing rent in case he wanted to retain possession of the booth.  Due to the threat being extended by the respondents, a Civil Suit was filed by the petitioner, however, as the respondents referred to the Policy, the civil suit was withdrawn on the very next date i.e. 29.09.2018 to avail the alternative remedies. Hence the present petition was filed.

3.k Learned  counsel  for  the  petitioner  has  argued  that  the respondents actually wanted to dispossess the petitioner and arbitrarily re-determined the rent which was 10 times the existing rent as fetched from the auction,  which  is  bad  and  liable to  set aside inter  alia  on  the  following grounds:-

(i)k That there was no mention in the lease agreement about the lease being valid only for a period of three years and that it also did not stipulate that the rent was to increase by 10 times on expiry of the lease period.

(ii)k It  is  contended  that  it  was  a  one  sided  agreement  on which the petitioner was required to sign along dotted lines and that he cannot be put to prejudice on account of any  unilateral  and  arbitrary  terms  incorporated  in  the agreement by the respondent-Government.

(iii)k The agreement stipulated that in the event of the allottee not vacating the premises after expiry of the period of lease, he shall be  liable to  pay  rent  at double  the  rate already agreed between the parties and as such, the re-fixation  of  the  rent  at  10  times  of  the  rent  originally agreed between the parties is arbitrary and illogical.

(iv)k It  is  also  submitted  that  the  Policy  dated  18.02.2008 (Annexure P-7) was already in force as on the date when the  lease  agreement  dated  23.09.2015  was  executed between the parties but there is no reference of the above said  Policy  in  the  rent  agreement  with  relation  to governing increase of rent. Even the said policy stipulates a rent increase @ 15% per annum. Notwithstanding that the  Policy  would  not  apply  to  the  petitioner  since  the same was not in specific reference to disabled persons

and was for general applicant. Only the allotments prior to May 2006 call for an increase by 10 times.

(v)k It is also contended by him that the respondent-State is bound  to  make  appropriate  rehabilitatory  welfare schemes  for  the  disabled  persons  and  the  act  of  the respondent-State in seeking the vacation of the premises only to be allotted to some other person for a higher rent is contrary to the object of The Persons With Disabilities (Equal  Opportunities,  Protection  Of  Rights  And  Full Participation) Act, 1995.

4.k He further submits that the petitioner had always been ready and willing to make the payment of legitimate dues, however, the same was not being accepted by the respondents for a price less than 10 times the earlier rent. It was on account of such non-acceptance of the rent by the respondents that he was unable to pay the same.

5.k Learned  counsel  for  the  respondent-State  on  the  other  hand submits that  the arguments advanced by  the petitioner are misconceived. The agreement in question was executed between the parties on 23.09.2015 which specifically stated that the license was valid for a period of three years commencing from 23.09.2015 and ending on 22.09.2018 and subject to the terms and conditions prescribed therein. She submits that the petitioner duly signed the said agreement and thus cannot claim that he was unaware of the terms  and  conditions.  Further,  he  never  raised  a  challenge  to  the  said agreement or conditions imposed therein at any point of time prior to the period of expiry of said agreement and that having availed all the benefits

under  the  agreement,  the  petitioner  at  this  stage  cannot  contend  that  the terms  of  the  agreement  were  unilateral  and  arbitrarily  in  favour  of  the respondent-State.

6.k It is  also additionally  argued that  the  increase of the license fee/rent has been done in accordance with the Policy and that the petitioner is liable to make payment of the rent in terms thereof.  She further submits that the petitioner has in fact been abusing the premises which was leased out  originally  for  the  refreshment  purposes  and  the  petitioner  had  been serving liquor  on  which  such  account  FIR  No.219  dated 15.10.2022 had been registered under the Excise Act.  It is also submitted by the learned counsel for the respondent-State that the petitioner is not carrying on his business in the said premises and he sublet the same to a third party.

7.k I  have  heard the  learned  counsel  appearing on behalf  of the respective parties and have gone through the documents appended with the present petition.

8.k I  am  of  the  considered  opinion  that  the  issue  is  only  with respect to the rate of rent to which the petitioner would be liable for his continued  occupation  and  possession  of  the  premises  in  question.  Even though the respondents have alleged that there is a violation of the terms and conditions of the license/agreement by the petitioner on two counts i.e. for having  sublet  the  premises  and  (ii)  for  having  served  liquor  at  the  said premises  qua  which  FIR  No.219  dated  15.10.2022  has  already  been registered against the petitioner, however, the above said factual aspects are not pleaded by the respondents in their written statement.  Further, the said aspects are later events and there is no proof advanced by the respondent-

State for corroboration of the said allegation. Still further, even though the FIR may have been registered, however, the learned State counsel is not in a position  to  respond  as  to  what  was  the  recovery  effected  by  the  police consequent to the registration of the FIR. It is thus yet to be determined as to whether the petitioner was engaged in selling of liquor or it was only an incidental  case  where  a  person  consumed  liquor  after  obtaining  certain refreshment from the booth in question.  However, the said question need not  be  delved  into  any  further  as  the  same  is  not  a  pleaded  case  of respondents.    In  any  case,  the  terms  and  conditions  of  the  lease-license agreement dated 23.09.2015 specifically stipulate in various Clauses where action may be taken by the respondent-authorities in the event of violation of any of the stipulated conditions prescribed thereunder. Hence, the petition is being examined with respect to the scope that has been brought before this Court and without prejudice to the rights of the respondent-hospital, if any, to take appropriate action against the petitioner for violation of any specific terms  and  conditions  of  the  lease-agreement  dated  23.09.2015  executed between the parties.

9.k The same next leads to the question as to whether the demand of rent @ 10 times the original rent fixed in the auction is justified or not. In this  regard  reliance  is  placed  by  the  respondents  on  the  Policy  dated

18.02.2008 (Annexure P-7). The relevant Clause of the same reads thus: "6   The shops/booths/space in the area of state government Medical/Dental/Ayruvedic  colleges  and  attached  Hospitals which have already been allotted to the private parties that

shops/booths/space shall be continued to be possessed by them on the terms of the Policy dated 12.05.2006 which includes:-

i).   An increase of ten times of the present rent being paid by them should be made and agreement at the local level should be made with them with immediate effect.

ii).   A clause that there will be an increase of 15 % in rent PA stfrom 1  april of every year should be included in new agreement.".

10.k A bare perusal of the aforesaid Policy clearly shows that the Clause would not be applicable to the petitioner since the same empowers the determination of rent/license fee in relation to the allotments that had already been made as on the date of coming into force of the said Policy.  In the present case, as the auction was held in the year 2015 and the agreement was  executed  much after the  Policy  having been  issued, the said  Clause would not be applicable and the determination of rent has to be done on the basis of a different criteria.  The aforesaid view is also supported by the fact that terms  and  conditions of the  agreement executed between  the  parties stipulate the rent at twice the agreed rate in the event of an occupant not vacating the premises after the determination of the lease-agreement, hence, there would be no logical reason as to why any person would agree to an increase of rent by 10 times instead of being an unauthorized occupant of the premises.  The stand adopted by the respondents about redetermination of rent @ 10 times the rate already fixed is thus fallacious and is not born out from any meaningful reading of the Policy in question and from the terms of the agreement executed between the parties.

11.k Insofar  as  the  contention  of  the  learned  counsel  for  the petitioner that the Policy is not applicable to the petitioner and is floated for general persons/category only, I do not find that the said argument has much merit.    The  auction  was  a  restricted  auction  prescribed  only  for  the physically disabled persons. Hence, the rent would even otherwise be on the lower  part  since  only  persons  with  more  than  40%  disability  were  the participants  in  the  auction  proceedings.  The  general  Policy,  by  its  very nature  is  applicable  to  all  persons  and  that  if  any  special  provision  is required to be made, the same has to be notified in terms of Section 37 of The Persons With Disabilities (Equal Opportunities, Protection Of Rights And Full Participation) Act, 1995. A general Policy is applicable to all and sundry and is always subject to any special Policy that may be notified for a special category of persons and special statutes.

12.k The Hon'ble Delhi High Court had held in the matter of Sanjay Kumar  Jha  Vs.  AIIMS  and  another'  decided  on  14.03.2008,  that Government is duty bound to take affirmative action and frame scheme in favour of persons with disabilities for preferential allotment, relevant extract of the said judgment reads as under:- "14.    In so far as the first contention is concerned, we express our disability to agree with the same. Section 43 falls in  Chapter  VII  of  the  Disability  Act  under  the  caption 'Affirmative  Action'.  Thus,  there  is  a  duty  cast  on  the appropriate  Government  and  local  authorities  to  frame schemes in favor of persons with disabilities for preferential allotment.  It  is,  thus,  the  bounden  duty  of  the  appropriate

Governments and the local authorities to frame such schemes and  take  such  an  affirmative  action  so  that  persons  with disabilities  are  able  to  reap  the  benefit  of  the  provisions like Section 43 of the Act. However, merely because such a positive action is not taken and scheme is not framed, would not mean that the respondents take advantage of their own inaction.  As  has  been  pointed  out  above,  in  so  far  as  the present case is concerned, the petitioner was allotted the booth in question way back in the year 1994. This allotment was given to him even at that time, keeping in view the fact that he was  visually  impaired  person.  It  is  a  matter  of  common knowledge that  even  before the  enactment  of  the  Disability Act such schemes for disabled persons were in vogue. If the petitioner was given the benefit thereof in the year 1994 and there is a statutory sanction behind such a move, now it would be travesty of justice to dislodge the petitioner by taking such an alibi that scheme has not been framed under Section 43 of the Act. At least, those persons who have got the benefit of preferential allotment in their favor should not be and cannot be dislodged by taking such an abysmal argument.

15.     As far as second plea is concerned, no doubt, in cases where fresh allotments are made, opportunity need be given to such differently abled persons, who may form one class  and  would  be  entitled  to  equal  treatment  under  the Disability  Act.  However,  where,  as  in  the  instant  case,  a

person is already in occupation of said shop since 1994 and is suffering  from  total  disability,  that  too  visual  in  nature,  it would not be an appropriate move to dislodge a rehabilitated disabled  person  in  order  to  rehabilitate  another  disabled person.  After  all,  what  is  the  purpose  for  which  the respondents want to do this? Obviously, to get more license fee. This objective with predominantly commercial purpose in mind should not govern the actions of the authorities having regard to the objectives with which the Disability Act has been enacted. In so far as the fixation of license fee is concerned, we are of the opinion that there may be various reasonable methodologies  which  can  be  adopted  to  work  out  an appropriate license fee."

13.k Further the issue also arose in the matter of All India Institute of  Medical  Science  Vs.  The  Chief  Commissioner  For  Persons  with Disabilities  and  Ors.  decided  on  14.01.2008,  in  Writ  Petition  (C)  No. 8926/2005, relevant extract whereof reads as under:- "12.  It  is  a  well  settled  rule  of  interpretation  that  while construing  welfare  legislations,  a  beneficial  rule  of construction  should  be  adopted.(State  of  Tamil  Nadu  v.  K. Sabanayagam, (1998) 1 SCC 318 (sic); Workmen v. Firestone Tyre and Rubber Co.Ltd, (1973) 1 SCC 813).The construction so placed must effectuate their objectives and also effectuate the rights conferred by the legislation to the disadvantaged. If that is so, rights of the disabled can be safeguarded only if the

powers of the authorities created under the Disabilities Act are  to  be  given  their  widest  possible  construction.  Sections 58(c) and 59 (a) give ample power to the Chief Commissioner to take necessary action, in order to safeguard the rights and facilities  made  available  to  the  disabled  and  to  look  into complaints regarding deprivation of their rights. The position of law in this regard has been summarized in Dilbagh Singh v. Delhi Transport Corporation, 2006 (1) LLJ 480 thus:

22.   By virtue of Sections 59, that authority has fairly wide powers to make, inter alia, suo motu enquiry into instances  of  violations  of  provisions  of  the  Act; including  deprivation  of  rights  of  persons  with disabilities.  He  also  has  the  power  to  look  into complaints,  under  Section  62.  Rule  42  of  the  Rules framed in 1996 under the Act prescribes the procedure to be followed while investigating into complaints; the Chief  Commissioner  can  decide  the  matter  ex-parte, and decide, on merits, after hearing the parties (sub-rule  8).  Powers of a  civil  court, in regard to matters specifically listed, inhere with the Chief Commissioner (Section 63(1)); proceedings before him are deemed to be judicial proceedings under Sections 193 and 228 of the Indian Penal Code (Section 63(2)). It can therefore, safely be concluded that the powers and duties of the

authority are akin to a quasi judicial tribunal, charged with deciding issues entrusted to it.

23.   The  Act  does  not,  expressly  provide  that  the orders/  decisions  of  the  authority  bind  the establishment/  government  body  concerned.  However, the  statutory  provisions  noted  above  give  sufficient indication  that  its  functions  are  not  purely recommendatory; it decides the issue of entitlements of individuals. In such a situation, it must necessarily be inferred,  in  the  absence  of  any  provision  to  the contrary,  that  full  and  effectual  adjudicatory  powers were granted by the statute. To this end, the maxim ubi aliquid  conceditur, conceditur  et id  sine  quo res ipsa esse non potest (Where anything is conceded, there is conceded also anything without which the thing itself cannot exist) can be invoked.

13.   This court will exercise its power of judicial review only if  it  finds  that  the  impugned  order  is  illegal,  irregular  or irrational. It will have to be shown that order suffered some infirmity  either  in  terms  of  jurisdiction,  procedural irregularity,  the  consideration  of  irrelevant  factors  or  the omission  to  consider  relevant  ones.  From  the  foregoing discussion it is amply clear that the Chief Commissioner was cloaked  with  appropriate  powers  to  take  cognizance  of  the matter and pass suitable orders. A look at the impugned order

would  indicate  that  the  Chief  Commissioner  had  provided both  parties  adequate  notice,  appreciated  the  relevant documents relating to the allotment of the booth including the scheme under which it was allotted, heard both parties and concluded that it was unreasonable on the part of the AIIMS after  a  period  of  24  years,  to  contend  that  the  claimant Petitioner was an unauthorized occupant, especially so when the PCO was his only source of livelihood.

14.   Pursuant  to  the  notice  of  this  Court,  the  Mahanagar Telephone Nigam Limited (MTNL) was impleaded as a party respondent in WP(C) No. 8926/2005. In its return by way of affidavit, the MTNL admitted that the claimant Petitioner was indeed allotted the PCO under a scheme for the orthopedically disabled  persons,  evolved  by  it.  It  also  states  that  the allotment, made in 1981 subsisted.

15.   The Disabilities Act is a lex specialis; and therefore, in cases  where  the  rights  of  the  persons  with  disabilities  are involved, it will take precedence over the provisions of the PP Act. Section 43 of the Disabilities Act, enjoins upon all public authorities the obligation to create opportunities for the full participation  of  the  persons  with  disabilities,  by  evolving policies though which they can be ensured a decent standard of  livelihood,  including,  though  not  limited  to  granting allotment of public spaces and office or commercial premises. Viewed  from  this  perspective,  the  action  of  AIIMS,

notwithstanding  the  order  of  the  Chief  Commissioner,  is indefensible. Having not disputed possession of the claimant petitioner for the past 25 years, and having being involved in the  inauguration  of  the  PCO  booth,  it  would  be  highly iniquitous for the AIIMS to now contend that the claimant does  not  have  documentary  evidence  to  support  his possession.  Significantly,  the  claimant  Petitioner  does  not claim  any  right,  title  or  interest  in  the  property  but  only demands that the status quo be maintained. To deny him of this opportunity to earn a decent livelihood would not only be iniquitous,  but  would  run  contrary  to  the  spirit  of  the Disabilities Act and to many of the provisions enshrined in Part III and IV of the Constitution of India. Undoubtedly the authorities  of  AIIMS  are  clothed  with  power  to  evict unauthorized occupants under the PP Act. Yet, like all forms of power, these powers too are to be used taking into account relevant considerations, and towards securing public interest. Evicting a person with disability, who had been in undisputed occupation  of  premises  to  earn  his  livelihood,  can  hardly benefit  the  public  weal.  It  may  even  run  counter  to  the enactment by which AIIMS itself was brought into existence and  owes  its  character  as  an  institution  of  national importance.

16.   Therefore, this Court is of opinion that even if for some reason the order of the Chief Commissioner is unsound, the

facts of this case do not disclose grounds on which that order should  be  set  aside.  During  the  pendency  of  these proceedings,  the premises  were  directed  to  be de-sealed.  In view of the conclusions recorded in this judgment, AIIMS is directed  to  hand  over  possession  of  the  PCO,  in  operable condition, within one week, to the claimant petitioner (i.e Shri Dalip Kumar). The AIIMS shall, in case it becomes necessary to use the space occupied by him, for any reason, arrange for an alternative space to house his kiosk within the Hospital premises,  in  a manner  which  does  not  adversely  affect  the business interests of the said claimant petitioner, after giving him reasonable notice."

14.k Undisputedly the booth in question is reserved for welfare of persons with Disabilities and it may not really serve any purpose by taking away a source of livelihood of one disabled, only to be re-assigned to a disabled  after  a  fresh  auction.  Seemingly  the  intent  being  revenue maximization, such object would not always be prime when dealing with the persons with disabilities.

15.k Learned counsel for the petitioner contends that he had himself referred  to  an  annual  increase  of  10%  of  rent  already  offered  by  him, however,  considering  that  Clause  6(ii)  of  the  Policy  dated  18.02.2008 ststipulated  15%  increase  in  rent  per  annum  from  1   of  April  every  year, learned counsel for the petitioner agrees to such an increase as well.

16.k Taking into consideration the said circumstances, the present petition is allowed at this stage. The notice dated 26.09.2018 (Annexure P-6)

is set aside.  The petitioner is held liable to pay rent with an annual increase @  15%  per  annum  every  year,  after  the  expiry  of  the  period  of  lease-agreement on 22.09.2018, since the rate of rent @ auction price had already been  agreed  between  the  parties  for  the  entire  duration  of  the  license-agreement.

17.k It  is  also  pointed  out  by  the  learned  State  counsel  that  the petitioner  has  not  paid  the  rent  since  2018  and  has  also  not  paid  the electricity bills and other statutory charges.

18.k The petitioner is thus directed to clear all the statutory arrears and electricity dues within a period of 06 months.  He shall also clear the arrears of the outstanding rent as re-calculated on the basis of rent increased @ double within a period of one year in four equal quarterly installments.

19.k In the event the arrears are not cleared by the petitioner within the aforesaid period he shall be liable to pay the interest @ 6% per annum on the delayed payment of the said amount.

20.k Let the dues be conveyed by the respondents to the petitioner within a period of one month of the receipt of certified copy of this order whereafter the said dues shall be cleared within one year by the petitioner.

21.k The observations made herein however shall not operate as a bar against the respondents to take action against the petitioner for any other violation of the terms and conditions of the agreement that may have been committed by the petitioner.

22.k Allowed in above terms.

CM-2576-CWP-2023 In view of the aforesaid order, the instant as well as other civil misc. application(s), if any, stand(s) disposed of.

(VINOD S. BHARDWAJ)

01.05.2024                     JUDGE Mangal Singh

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB & HARYANA AT CHANDIGARH CWP-28776-2018 (O&M) Date of decision: 01.05.2024 Gurjit Singh Walia ...Petitioner VERSUS State of Punjab and others ...Respondents CORAM : HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ Present :- Mr. Harsh Manocha, Advocate for the petitioner. Ms. Niharika Sharma, AAG Punjab. Mr. Brijeshwar Singh Kanwar, Senior Panel Counsel, for the respondent No.3/UOI. *****