Kanwar Singh v. State of Haryana and Ors

VINOD S. BHARDWAJ, J. (ORAL) Challenge in the present petition is to the order dated 28.06.2017 (Annexure P-1) passed under Section 68 of the Indian Registration Act, 1908 by  respondent  No.2-  Deputy  Commissioner-cum-Registrar,  Sonepat,  District Sonepat,  whereby  he  has  cancelled  the  sale  deed  bearing  No.2718  dated

16.06.2016  registered  in  the  office  of  Sub-Registrar,  Sonepat  pertaining  to House No.1708, Housing Board Colony, Sector 15, Sonepat. Learned counsel for the petitioner contends that vide the impugned order,  the  sale  deed  has  been  ordered  to  be  cancelled  by  respondent  No.2 without  following  the  prescribed  procedure  and  conducting  an  inquiry mandated under law before passing the impugned order. It is further submitted that the petitioner is owner in possession of House No.1708 situated at Housing Board Colony, Sector 15, Sonepat measuring 35.95 yards having purchased the CWP-23420-2017  -2-  2024:PHHC:037384 same from its previous owner Narender Singh, vide registered sale deed dated

01.05.2017.  Narender  Singh  in  turn  had  purchased  the  said  house  from  its original  allottee  Virender  Singh  vide  registered  sale  deed  dated  16.06.2016. After the purchase of the house by Narender Singh, the same was transferred in his  name  by  the  Housing  Board,  Haryana  vide  letter  dated  24.06.2016. However, the petitioner was shocked and astonished on coming to know that the  sale  deed  dated  16.06.2016  executed  in  favour  of  Narender  has  been cancelled by the Registrar – respondent No.2 without serving any notice to him and without assigning any reason for the same. It is further submitted that at the time of passing the impugned order, the Registrar,  Sonepat has recorded a finding that one Virender Singh son of Ravinder had got executed a conveyance deed No.1414 dated 01.05.2013 w.r.t. House No.1708 measuring 35.95 Sq. Yards at Housing Board Colony, Sector 15, Sonepat. After execution of the above document, Virender son of Ravinder  became  the  owner  of  the  said  house.  The  abovesaid  Virender thereafter has sold the house in question to Smt. Usha Rani wife of Shri Devraj Batra  son  of  Shri  Kanhiya  Lal  vide  sale  deed  No.4093  dated  25.07.2014 registered at Tehsil Office, Sonepat, hence she had become the owner of house in question. Virender son of Ravinder, however, by concealing the true facts and with malafide intention sold the same house again to Mr. Narender son of Mahavir  Singh  resident  of  House  No.1028,  Sector  15,  Sonepat  and  got registered  a  second  sale  deed  No.2718  dated  16.06.2016,  which  was unsustainable. It  is  argued  that  the  abovesaid  order  had  been  passed  by  the Registrar in exercise of the power under Section 68 of the Registration Act, CWP-23420-2017  -3-  2024:PHHC:037384 1908 whereas the abovesaid Section does not empower the Registrar to direct cancellation of a registered sale deed and any such cancellation could have been sought only from the Civil Court. Written  statement  on  behalf of  respondents  No.1 to 5 has been filed by Mr. Hitender Kumar, Tehsildar, Sonipat, wherein it has been mentioned that Virender son of Ravinder had already sold the house in question to Smt. Usha Rani wife of Devraj Batra son of Kanhiya Lal through sale deed No.4093 dated 25.07.2014 against a sale consideration of Rs.7,30,500/- and that despite having no valid title, he executed a subsequent sale deed bearing No.2718 dated

16.06.2016 in favour of Narender and that the said Narender has executed sale deed bearing No.1065 dated 01.05.2017 in favour of the present petitioner. As on  the  date  of  execution  of  the  sale  deed  in  favour  of  the  vendor  of  the petitioner herein, there was no subsisting title with Virender son of Ravinder in the said property, the same having already been sold in favour of Smt. Usha Rani. It is thus contended that the order of cancellation of the sale deed has been rightly passed by the Registrar after noticing that the execution of the said document  before  the  Sub-Registrar  was  a  fraudulent  act  by  concealment  of facts. Learned counsel for the petitioner submits that the scope of Section 68 of the Registration Act, 1908 and the authority of the Registrar to direct the cancellation of a registered document has been dealt with by this Court in the matter of Amina and another Versus State of Haryana and others, reported as

(2016) 3 R.C.R. (Civil) 41, wherein it has been held that if a sale is already registered, the Registrar has no power to cancel the same. The relevant extract of the said judgment reads thus: CWP-23420-2017  -4-  2024:PHHC:037384

9.  The legal issue, which arises for consideration by this court in the present petition, is as to whether the Registrar could cancel the sale deed already registered. The issue was gone into by a Division Bench of Lahore High Court in Hussain Ali Shahs case (supra), wherein it was held that Section 68 of the Act does not confer  any  power  on  the  Registrar  to  cancel  a  registered document, the execution of which is not denied and it has already been registered. The same view was expressed by this Court in subsequent  judgments  in  Vaid  Famil  Charitable  Trusts  case (supra); Ram Rattan and another v. The Deputy Commissioner and others, , 2014(1) RCR (Civil) 668; and Maya Kaur and another v. State of Haryana through Financial Commissioner-cum-Principal Secretary, Revenue Department, Haryana Civil Secretariat, Sector 17,Chandigarh and others, 2014(5) RCR (Civil) 872.

10.   In the case in hand, execution of the document as such is not denied  by  the  power  of  attorney  holders,  who  represented  the owner. What is sought to be disputed by respondent No. 4, who is claiming himself to be the owner of the property, is that the power of attorney, on the basis of which Shaukat Ali and Hamidulla got the sale deed registered was in fact a forged document. This is an aspect  altogether  different.  Once  the  consistent  opinion  of  this court is that if a sale deed is already registered, the Registrar has no power to cancel the same, the order of cancellation cannot be sustained. The fact as to whether the power of attorney produced by Shaukat Ali and Hamidulla on behalf of respondent No. 4 for registration of the sale deed is a forged document or not is to be established  in  appropriate  proceedings.  This  court  in  writ jurisdiction  will  not  be  able  to  record  a  finding  thereon,  there being  two  different  communications  from  the  authority  before whom  the  power  of  attorney  was  registered,  taking  a  different view.

11.   As  far  as  plea  of  fraud  raised  by  learned  counsel  for respondent  No.  4  is  concerned,  there  is  no  dispute  regarding CWP-23420-2017  -5-  2024:PHHC:037384 proposition  of  law,  but  the  question  is  the  appropriate proceedings. Before this court is a person in whose favour the sale deed was registered and the only legal issue sought to be raised by him is that the Registrar does not have any power to cancel the same  after  registration  in  exercise  of  powers  conferred  under Section 68 of the Act. The plea of fraud is sought to be raised pertaining  to  power  of  attorney  produced  by  Shaukat  Ali  and Hamidulla  for  getting  the  sale  deed  registered  on  behalf  of respondent No. 4, which may have to be established in appropriate proceedings.  On  that  plea,  the  order  passed  by  the  authority having no jurisdiction cannot be sustained.

Further reference is also made to the judgment in the matter of Kuldeep Kaur Chopra Vs. State of Haryana reported as (2017) 3 PLR 213 which  reiterated  the  abovesaid  position.  The  relevant  extract  of  the  said judgment is reproduced hereinafter below:

9.   Thus,  from  the"  above,  it  is  apparent  that  the  consistent view of the Courts is that the power conferred under Section 68 of the  Act  upon  the  Registrar  is  to  exercise  superintendence  and control  over  the  Sub-Registrars  administratively  and  does  not confer upon the Registrar the power of cancellation of registration of  a  document,  the  execution  of  which  is  not  denied  and  has already been registered by the Sub Registrar.

10.   In  the  light  of  the  aforesaid  discussion,  the  present  writ petition is  hereby allowed and the impugned order, by which the Registrar has cancelled the sale deeds executed in favour of the petitioners, which are not denied by the vendors and have already been registered by the Sub Registrar, is set aside. No costs.

Reliance  was  also  placed  on  the  judgment  of Ram  Rattan  and Another Versus Deputy Commissioner and others  reported as (2014) 3 Civ. CC 103. The relevant extract of the same is reproduced hereinafter below: CWP-23420-2017  -6-  2024:PHHC:037384

13.   Reasons  are  the  integral  part  of  an  order.  It  is  equally important that if an authority does not give any reason in support of  its  order,  it  would  be  difficult  for  the  higher  Courts  in  the hierarchy to appreciate as to what was the reasons, which weighed with the lower authority. Thus, the authority, like respondent No. 1 in the present case, was expected to speak in its order as to what were  the  reasons  which  weighed  with  him,  at  the  time  of  the passing  of  the  impugned  order.  This  is  the  reason  that  orders should not be cryptic and nonspeaking. If the authorities, after due consideration of the matter, reflect their mind in the orders passed, supporting it with cogent reasons, it would always facilitate the higher authorities in the hierarchy and the Courts to understand and  appreciate  the  matter  in  a  much  better  way.  Since  the impugned order is a cryptic and nonspeaking order, it cannot be sustained.

14.   The abovesaid view taken by this Court finds support from a Division  Bench  judgment  of  Lahore  High  Court  in  Hussain Ali Shah v. Sardar  Ali  Shah,  AIR  1933  Lahore  786,  A  judgment  of Hon'ble      Supreme        Court    in   Thota    Ganga Laxmi v. Government of Andra Pradesh, 2011 (4) R.C.R. (Civil) 78,  Full  Bench  judgment  of  Madras  High  Court  in Latif  Estate Line India Ltd. v. Mrs. Hadeeja Ammal, 2011 AIR (Madras) 66, a judgment  of  Andhra  Pradesh  High  Court  in Hazi  Mohammad Ahmed v. State  of  Andra  Pradesh  rep.  By  District  Registrar, Hyderabad, passed in Writ Petition No. 22160 of 2011 decided on

24.11.2011,  a  Division  Bench  judgment  of  Orissa  High  Court in Subeda  Nayak v. Govt.  of  Orissa, 2008  (63)  AIC  771,  and  a judgment of Karnataka High Court in Binny Mill Labour Welfare House  Building  Co-operative  Society  Ltd. v. D.R.  Mruthyunjaya Aradhya, ILR 2008 KAR 2245.

15.   The issue of interpretation of Section 68 of the Act fell for consideration  before  a  Division  Bench  of  Lahore  High  Court in Hussain Ali Shah's case (supra), as far back as in the year CWP-23420-2017  -7-  2024:PHHC:037384 1933. It was held that Section 68 of the Act confers the power on the  Registrar  to  exercise  superintendence  and  control  over  the Sub- Registrar, which was his administrative power. Section 68(2) of  the  Act,  does  not  confer  upon  the  Registrar,  the  power  of cancelling the registration of a document, execution of which was not  denied  and  which  has  already  been  registered  by  the  Sub-Registrar. The view taken by the Division Bench of Lahore High Court in Hussain Ali Shah's case (supra) still holds the field.

16.   Learned  counsel  for  the  respondents  failed  to  put  into service any substantive argument in this regard, so as to persuade this  Court  to  take  a  different  view  than  the  one  is  taken hereinabove.  Rule  of  audi  alteram  partem  is  the  basic  rule  of natural justice. Respondent No. 1, in the present case, failed to follow the abovesaid basic rule before passing the impugned order. In fact, the Rule of audi alteram partem is an integral part of the concept of rule of law enshrined in our Constitution.

Further reference has also been made to the judgment passed in the matter of Arun Aggarwal  Versus State of Haryana and others reported as

(2014)  3  RCR  (Civil)  335.  The relevant extract of the same is reproduced hereinafter below:

25.   During  the  course  of  hearing,  learned  counsel  for  the petitioners could not point out any jurisdictional error or patent illegality  apparent  on  the  record  of  the  case  while  passing  the impugned order by the Collector. Further, no prejudice has been shown  to  have  been  caused  to  the  petitioners  by  passing  the impugned  order by  the  Collector.  In fact,  the  Collector had no other option except to pass the impugned order because he had got no jurisdiction to order the cancellation of sale-deed under the Act. Thus, the impugned order deserves to be upheld.

26.   In view of the foregoing discussion, the answer to the first question  posted  at  the  outset,  is  and  has  to  be  against  the petitioners  holding  that  the  Registering  Officer  has  not  been CWP-23420-2017  -8-  2024:PHHC:037384 conferred any jurisdiction under the  Act  to cancel a  sale deed. Even the Registrar, while exercising his powers under Section 68 of the Act, has got no jurisdiction to issue any order or direction to the Sub-Registrar directing him to cancel the sale-deed.

Learned State Counsel, on the other hand, is not in a position to controvert the position of law as laid down through numerous judgments of this Court and relied upon by the counsel for the petitioner. Since the power vested in the Registrar, by virtue of Section 68 of the Registration Act, 1908, has been interpretted to be only to the extent of carrying out general superintendence and control and not to rule on the validity and legality of any document which is already registered, hence, the order dated

28.06.2017 (Annexure P-1) would clearly be hit by the ratio laid down under numerous  precedent  judgments  extracted  and  referred  to  above.  It  is  also  a settled position in law that registration of a document is ipso facto not a proof of a clear title having been conferred and that Smt. Usha Rani, who is a purchaser of the property in question can always defend her title on the basis of document already executed in her favour. For the forgoing reasons, the present writ petition is allowed. The order dated 28.06.2017 (Annexure P-1) passed by respondent No.2- Deputy Commissioner-cum-Registrar, Sonepat is hereby set aside. Parties are at liberty to pursue their remedies for any grievance(s), in accordance with law.

(VINOD S. BHARDWAJ) MARCH 14, 2024                   JUDGE rajender

IN THE PUNJAB AND HARYANA HIGH COURT AT CHANDIGARH 203 CWP-23420-2017 Date of Decision: 14.03.2024 KANWAR SINGH ... Petitioner VERSUS STATE OF HARYANA AND ORS. ... Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ. 0000 Present: Mr. Ajay Singh Ghangas, Advocate for the petitioner. Mr. Pankaj Mulwani, DAG, Haryana. Respondents No.6 and 7 ex parte Vide order dated 14.03.2023. ****