Greater Mohali Area Development Authority Through Its Estate Officer v. Permanent Lok Adalat Pus and Anr

VINOD S. BHARDWAJ, J. (ORAL) Since similar question of law and fact arise, this bunch of writ petitions,  with  the  consent  of  the  parties,  is  being  decided  by  a  common judgment.  For  the  facility  of  reference,  facts  are,  however,  extracted  from CWP-2626-2018 (O&M) ? 4 cases             -2-  2024:PHHC:035490 CWP-2626  of  2018  titled  as  'Greater  Mohali  Area  Development  Authority through  its  Estate  Officer  Versus  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility Services), S.A.S. Nagar (Mohali) and another.' Challenge in the said petition is to the Award dated 10.08.2017 passed by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), S.A.S. Nagar (Mohali),  whereby  an  application  filed  by  respondent  No.2-Applicant  under Section 22-C of the Legal Services Authorities Act, 1987 had been allowed and the petitioner-GMADA has been directed to refund the amount deposited by the respondent  No.2-applicant  alongwith  interest  @  8%  per  annum,  to  be compounded  annually.  Additionally,  the  petitioner-GMADA  has  also  been directed  to  refund  the  service  tax  and  to  pay  compensation  to  the  tune  of Rs.50,000/- on account of harassment and mental agony and Rs.8,000/- towards litigation cost. The  respondent  No.2-Applicant  had  applied  for  Residential Apartment Type-I in the Purab Premium Apartments under a General Category in the scheme floated by the petitioner-GMADA, at Sector 88, Mohali vide application/form No.69347. A draw of lots was held, wherein the respondent No.2-Applicant remained successful and her name figured at Sr. No.145. A letter of intent/allotment bearing No.EO/2012/345 dated 18.05.2012 was issued in favour of respondent No.2-Applicant. The tentative price of the apartment was  Rs.37  lacs  and  the  respondent  No.2-Applicant  had  deposited  a  sum  of Rs.26,20,000/- within the stipulated period. The possession of the apartment was  required  to  be  handed  over  to  the  respondent  No.2-Applicant  within  a period of 36 months and on completion of all the development works. The CWP-2626-2018 (O&M) ? 4 cases             -3-  2024:PHHC:035490 respondent  No.2-Applicant,  however,  claimed  that  the  possession  of  the apartment could not be delivered within the stipulated period. The petitioner-GMADA  was  thus  liable  to  refund  the  entire  amount  deposited  by  the respondent  No.2-Applicant  alongwith  interest  to  be  compounded  annually. However, petitioner-GMADA failed to do the both i.e. hand over the possession or  to  refund  the  amount  deposited  by  the  respondent  No.2-Applicant.  An application  was  thereafter  moved  by  the  respondent  No.2-Applicant  on

16.03.2016, through her counsel, to seek refund of the total amount deposited by  her  alongwith  interest,  as  agreed  under  the  letter  of  allotment,  with  all statutory charges. However, instead of refunding the amount in question, the petitioner-GMADA  issued  an  office  order  bearing  endorsement No.E.O./2016/4871 dated 01.02.2016 cancelling the letter of intent/allotment and  forfeiting  10%  of  the  total  amount  on  account  of  non-payment  of installments in the prescribed time. Aggrieved thereof, the application under Section  22-C  of  the  Legal  Services  Authorities  Act,  1987  was  filed  by  the respondent No.2-Applicant. On issuance of notice, the petitioner-GMADA entered appearance before  the  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility  Services),  S.A.S.  Nagar (Mohali) and filed its reply raising various preliminary objections including an absence of deficiency in service or unfair trade practice on its part. It was also contended  that  the  respondent  No.2-Applicant  was  entitled  to  refund  of  the amount as per the terms and conditions of the letter of allotment, which have been accepted by her. It was further prayed therein that the application was liable to be dismissed for the said reasons. CWP-2626-2018 (O&M) ? 4 cases             -4-  2024:PHHC:035490 On merits, without disputing the factum of allotment of apartment in  favour  of  the  respondent  No.2-Applicant  and  deposit  of  the  amount  of Rs.26,20,000/- as extracted above, it was stated that refund of an amount of Rs.21,03,889/-, after deduction of Rs.11,433/- on account of service tax and 10% as forfeiture from the amount deposited, was ordered vide office letter dated 01.02.2016.  The service tax having been paid to the Central Government by  the  petitioner-GMADA,  the  respondent  No.2-Applicant  is  not  entitled  to refund thereof. It was further averred by the counsel for petitioner-GMADA that there was an arbitration clause which was incorporated in the letter of allotment and that in the event of any dispute, the matter was required to be referred for adjudication by an Arbitrator to be nominated by the Chief Administrator. Copy of possible terms of settlement was supplied to the parties for their consideration, on completion of pleadings, and they were called upon to explore the possibility of an amicable resolution of the dispute. The efforts to persuade the parties for settlement failed to yield any amicable resolution of the dispute between the parties; whereupon, adjudication under Section 22-C (8) of the Legal Services Authorities Act, 1987 was undertaken by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), S.A.S. Nagar (Mohali). Parties led their respective evidences in support of their cases and upon consideration of the respective contentions and evidences, the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), S.A.S. Nagar (Mohali) held as under: "13.  It is admitted fact that the applicant was successful in draw of plots in the Purab Premium Apartments and he was allotted plot in general category residential apartment type 1 in the said scheme CWP-2626-2018 (O&M) ? 4 cases             -5-  2024:PHHC:035490 of the respondent. It is also an admitted fact that letter of intent Ex-A1 was issued to the applicant and this letter of intent is dated

18.5.2012. It is also an admitted fact that under clause 3(ii) of letter of intent Ex-A1 under the head of ownership and possession the respondents undertook that possession of the apartment shall be handed over after completion of the development at site in a period of 36 months from the date of issuance of letter of intent and in case for any reason the authority is unable to deliver the possession of the apartment with in the stipulated period, allottee shall have the right to withdraw from the scheme by moving an application to the Estate Officer in which case the authority shall refund the entire amount deposited by the applicant alongwith 8% interest compounded annually. It is also an admitted fact that the applicant has deposited a sum of Rs.26,20,000/- as is clear from categorical statement of the applicant that as and when there was delay  in  depositing  the  amount  the  same  was  deposited  by  her alongwith interest alongwith penalty if any and same was accepted by  the  respondents  and  no  such  letter  was  ever  written  by  the respondent to the applicant that the amount deposited which was due  on  a  particular  date  was  not  deposited  under  rules.  Even otherwise there is no such evidence led by the respondent to rebut this fact which proves that the respondent admitted this version of the applicant it is also an admitted fact that the possession of the apartment was to be delivered within 36 months from 18.5.2012 i.e.  possession  was  to  be  delivered  on  or  before  17.5.2015. Meaning thereby that this application for refund was to be made after  expiry  of  36  months  as  was  agreed  by  the  respondents through letter of intent Ex-A1. Although the learned counsel for the respondent  has  vehemently  argued  that  the  amount  of Rs.5,04,678/- was calculated in accordance with the rules and also that he is not entitled for refund of this amount and also relied upon in Civil Writ Petition no.16153 of 2014 Rajiv Arora Vs. state CWP-2626-2018 (O&M) ? 4 cases             -6-  2024:PHHC:035490 of Punjab and others decided on 21.7.2015 by the Hon'ble High Court yet this authority is of no help to the applicant for the simple reason that in this case application for refund was made before expiry  of  36  months.  But  here  is  a  case  where  the  request  for refund was made after expiry of period of 36 months agreed vide letter of intent of allotment Ex-A1 and even all the installments if any  were  delayed  in  making  payment  by  the  applicant,  was deposited by the applicant with the respondent alongwith interest and penalty. The nonpayment of refund money alongwith interest @ 8% compounded annually amounts to unfair trade- practice as well as deficiency in service. When no service has been provided then certainly the respondents cannot deduct service tax as well.

14.   In view of our above discussion the applicant has been able to  substantiate  his  case  and  the  application  of  the  applicant  is allowed and consequently he is entitled for refund of Rs.5,40678/- alongwith interest 8% P.A. compound annually as per clause 3 (ii) of letter of intent Ex-A1. He is also entitled to recover service tax deducted  by  the  respondent.  The  applicant  is  also  entitled  to compensation to the tune of Rs.50,000/- on account of harassment and mental agony apart from Rs.8000/- as litigation costs. These amounts shall be paid by the respondents to the applicant within 45 days from the date of receipt o f copy of award, failing which the respondents shall be liable to pay interest @ 15% per annum till its realization. Copy of Award be supplied free of costs to the parties. File be consigned to record."

Aggrieved thereof, the present writ petition has been filed. Since the writ petitions have arisen on account of the proceedings initiated  before  the  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility  Services),  S.A.S. Nagar (Mohali), the respondent No.2-Applicant in CWP-2626-2018 chose not to file his reply, whereas replies have been filed in other petitions. CWP-2626-2018 (O&M) ? 4 cases             -7-  2024:PHHC:035490 Counsel for the parties have been heard at length. Learned counsel for the petitioner has emphatically argued that the Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility  Services),  S.A.S.  Nagar  (Mohali)  has directed  refund  of  the  service  tax  which  is  a  statutory  obligation  to  be discharged and that the same could not be ordered to be refunded in terms of the judgment passed by the Hon'ble Supreme Court in the matter of Vijay Gupta Versus The Estate Officer (H), Greater Mohali Area Development Authority bearing Civil Appeal No.6060 of 2016 and decided on 20.02.2019. He further contends that the Hon'ble Supreme Court has held that the service tax could not be ordered to be refunded since it is a statutory due and that the buyer stands compensated  on  account  of  interest  at  the  rate  of  8%  per  annum  to  be compounded  annually.  Thus,  there  was  no  occasion  for  payment  of compensation as the same is inherent in the interest component which has been awarded.  He  further  submits  that  there  had  been  a  delay  in  depositing  the installments by the allottees and that the petitioner-GMADA cannot be stated to be at lapse and as against cost of Rs.37 lakh, a sum of Rs.26 lakh approximately had been deposited. It is also argued that the refund has been given by the petitioner  as  per  the  request  of  the  respondent  No.2-Applicant  and  after deduction as per terms and conditions of the letter of allotment. The petitioner having acted as per the conditions, cannot be burdened with any liability more so  when  conditions  in  the  letter  of  allotment  were  not  a  subject  matter  of challenge in any proceedings. Further, the dispute, if any, was required to be settled by way of Arbitration. No other judgment or law has been cited before this Court. CWP-2626-2018 (O&M) ? 4 cases             -8-  2024:PHHC:035490 Counsel  for  respondent  No.2-Applicant,  on  the  other  hand,  has contended that the actual physical possession of the allotted apartment was to be delivered within a period of 36 months i.e. on or before 17.05.2015 and that the petitioner-GMADA failed to fulfill its obligation. It is further contended that in the event of the delay on the part of an allottee in making a deposit, the letter of  allotment  contained  appropriate  clauses  including  penal  interest  to  be charged on delay installment. There has been an inordinate delay on the part of the petitioner-GMADA in delivery of possession and thereafter, once the refund is  sought  by  the  allottees,  the  petitioner-GMADA  could  not  have  directed forfeiture to the extent of 10% of the total amount even as per the letter of allotment. Reference in this regard has been made to Clause 2.3 of the letter of allotment which entitles for charging interest @ 18% for the period of delay. It is contended that the petitioner-GMADA being at default itself, could not have capitalized in multiple ways i.e. by non-completion of the project on time; charging penal interest for delay in deposit of installment and also by way of forfeiture of the 10% of the amount already deposited by the parties concerned, where a refund is sought. . I have heard the learned counsel for the respective parties and have also gone through the documents appended alongwith the present petition with their able assistance. It is not in dispute that the letter of allotment was issued in favour of the respondent No.2-applicant on 18.05.2012 as per which the possession of the apartment was to be delivered on or before 17.05.2015. It is also not in CWP-2626-2018 (O&M) ? 4 cases             -9-  2024:PHHC:035490 dispute that the possession of the apartment could not be offered/delivered by the petitioner-GMADA within the stipulated time period and that an application for refund had been submitted by the respondent No.2-Applicant (allottee). The said application was accepted and a refund was directed to be made but after certain deductions. I  am  of  the  opinion  that  once  the  petitioner-GMADA  was  in default in completion of its obligations and that the refund was being sought for failure on the part of the petitioner-GMADA to fulfill its obligation as per terms of the letter of allotment, it could not have, thereafter, imposed a further penalty upon the allottees in the form of forfeiture of 10% of the total amount deposited by  them  (the  allottees).  The  same  would  amount  to  drawing  a  benefit  and capitalizing on a lapse committed by the petitioner-GMADA itself. The  entitlement  of  the  petitioner  for  ordering  forfeiture  is stipulated only in Clause 2.3(ii) of the letter of allotment.  The same is extracted as under: "2.3 For Balance Payment of 5%

(i)  The balance amount of Rs.185000/- (One Lakh Eighty Five Thousand Only) being 5% of the tentative price of  apartment  shall  be  payable  at  the  time  of possession.

(ii)  Delays  in  payment  of  instalments  shall  result  in cancellation  of  the  allotment.  However,  on  request establishing genuine grounds, delays up to 12 months can be condoned by the Estate Officer, by charging 18% interest for the period of delay. Delays beyond 12  months  shall  not  be  condoned  under  any circumstances  and  shall  result  in  cancellation  of CWP-2626-2018 (O&M) ? 4 cases            -10-  2024:PHHC:035490 allotment  and  refund  of  the  amounts  paid,  after forfeiture of 10% of the amount. Possession shall not be handed over till all dues are cleared."

It is evident from a perusal of the above clause that the allotment could be cancelled on account of delay in payment of installments. On existence of valid grounds and request by allottee, delay up to a period of 12 months could be condoned subject to 18% interest for the period of delay. Any delay beyond  the  same  could  not  be  condoned  and  allotment  would  result  in cancellation and refund after forfeiture of 10% of the amount. The  entitlement to  forfeiture  was  conferred upon the  petitioner-GMADA  only  in  an  event  of  cancellation.  The  said  clause  would  not  be attracted in an eventuality where the allottee himself/herself seeks refund of his/her amount on account of failure on the part of the petitioner-GMADA to offer/deliver  possession  of  the  apartment  in  question.  The  same  cannot  be equated as cancellation of allotment on account of a default committed by an allottee justifying forfeiture to the extent of 10% of the total amount deposited. The petitioner-GMADA has failed to lead any evidence to establish that there was a delay of more than a year in payment of the dues or that an order of cancellation had been passed by it.  Rather, the specific case of the petitioner is that the refund was ordered on an application by the allottee himself. Since the basic  condition  of  Clause  2.3(ii)  of  the  letter  of  allotment  is  not  met,  the deduction of 10% by way of forfeiture was not justified. The same now leads to an objection as regards the existence of an arbitration clause and an objection raised by the respondent No.2-Applicant to the said effect. CWP-2626-2018 (O&M) ? 4 cases            -11-  2024:PHHC:035490 For reference of the said Clause, existence of a dispute is a pre-requisite. A mere denial to pay, without any valid cause or dispute, cannot be cloaked as a dispute.  There has to be an element of bonafide act and conduct of the parties, when a matter can be said to be disputed. A malicious attempt by a developer  in  wrongfully  withholding  legitimate  dues  of  an  allottee  by  an evident  misreading  of  the  clause  would  not  ordinarily  be  protected  to  the prejudice of the consumer/allottee. Besides, the Arbitration Clause, in its said form in the contract, cannot even otherwise be given effect to on account of the amendment in the Act of 1996. Still  further,  the  proceedings  before  the  Permanent  Lok  Adalat (Public  Utility  Services)  are  more  in  the  nature  of  Conciliation  and Arbitration/Adjudication. Hence, conciliation proceedings to be explored before passing  of  an  award,    it    cannot  be  said  that  petitioner  has  suffered  any prejudice. Hence, invocation of Arbitration Clause as a mean to deprive the allottee of an easy access to justice and dispute resolution would defeat the object behind the Arbitration and Conciliation Act, 1996 as well as the Legal Services Authorities Act, 1987. I am thus not inclined to accept the above objection at this stage. I  do  not  find  that  there  is  any  sufficient  material  available  on record, on the basis whereof, it can be said that the conclusion drawn by the Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility  Services),  S.A.S.  Nagar  (Mohali)  is perverse or suffers from any material illegality or impropriety on other accounts CWP-2626-2018 (O&M) ? 4 cases            -12-  2024:PHHC:035490 except  to  the  extent  whereby  the  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility Services), S.A.S. Nagar (Mohali) has directed the refund of the service tax and has  also  ordered  payment  of  compensation  towards  harassment  and  mental agony. Taking  into  consideration  that  the  Hon'ble  Supreme  Court  has already  ruled  in  the  matter  of  Vijay  Gupta  (Supra)  that  the  statutory  dues cannot be ordered to be refunded and that no additional compensation can be awarded once the agreement/letter of allotment stipulated interest @ 8% per annum  to  be  compounded  annually  in  the  eventuality  of  delay  in  offering possession,  the  same  being  deemed  as  sufficient  compensation,  the  Award needs to be modified. However, so far as the litigation expenses are concerned, I am not inclined to set aside the said charge, since the allottees have been forced to undergo and incur unnecessary litigation expenses despite failure on the part of the petitioner-GMADA to perform its obligation and by exercise of a power not conferred upon it as a display of its status and stature vis-a-vis the developer. For the foregoing reasons, the present petitions are partly allowed. The Award(s) passed by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), S.A.S. Nagar (Mohali) are modified to the extent that the direction for refund of the statutory dues (service tax) and compensation on account of harassment and mental  agony  in  all  the  cases  are  set  aside.  The  interest  has  already  been awarded @ 8% per annum compoundable annually in terms of Clause 3(ii) of the letter of allotment. The litigation expenses, as awarded, shall remain intact. Petitions stand partly allowed in above terms. CWP-2626-2018 (O&M) ? 4 cases            -13-  2024:PHHC:035490 All  other  misc.  application(s),  if  any,  also  stand(s)  disposed  of accordingly. Photocopy of this order be placed on the files of other connected cases.

(VINOD S. BHARDWAJ) MARCH 12, 2024                 JUDGE rajender

IN THE PUNJAB AND HARYANA HIGH COURT AT CHANDIGARH 213 (five cases) CWP-2626-2018 (O&M), CWP-2627-2018, CWP-2628-2018 CWP-28196-2018 & CWP-2625-2018 Date of Decision: 12.03.2024 GREATER MOHALI AREA DEVELOPMENT AUTHORITY THROUGH ITS ESTATE OFFICER … Petitioner VERSUS PERMANENT LOK ADALAT PUS AND ANR … Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ. 0000 Present: Mr. Aman Sharma, Mr. Sital Sharma and Mr. Chirag Suri, Advocates for the petitioner(s). Mr. Ajay Kumar Sharma, Advocate for respondent No.2 in CWP-2627-2018. Mr. S.S. Rangi, Advocate for respondent No.2 in CWP-2625-2018. Mr. Ajay Bhardwaj, Advocate for respondents No.2 in CWP-2626 of 2018. Mr. Manoj Vashishtha, Advocate for respondent No.2 in CWP-28196-2018. (through video conferencing) None for respondent No.2 in CWP-2628-2018. ****