Wtc Noida Development Company Limited v. State of Punjab and Others

VIKRAM AGGARWAL, J.

1.    The petitioner-company is a public limited company. It claims to be a well known international brand of repute in the field of commercial buildings. It has knocked the doors of this Court praying for the following substantial relief:- "Civil  Writ  Petition  under  Article  226  of  the Constitution of India for issuing a writ of Mandamus or any other  appropriate  writ,  order  or  direction  for  directing  the Respondents to give a true, correct and fair Property Ledger in respect of the Commercial Plot No. 2 (measuring 8.00 acres) situated  at  Block-D,  Aerocity,  Sahibzada  Ajit  Singh  Nagar (Mohali), Punjab ('the Plot') of the Petitioner by modifying the Order  of  the  Chief  Administrator,  GMADA  dated  14.08.2023 (Annexure  P-29)  by  incorporating  and making  the  following modifications, compliances and corrections, that is to say:- PRINCE CHAWLA

i) dispense with the charging of interest for the period between  the  date  of  auction  i.e.,  10.07.2015  and  the  date  of allotment i.e., 07.09.2015;

ii) treat the additional Floor Area Ratio (FAR) of the Plot as  surrendered  ab-initio  and  adjust  the  amount  paid  by Petitioner  for  additional  FAR  towards  payment  of  bid va1ue/amount of Rs. l31,33,00,000/-;

iii) dispense with the charging of any interest for the Plot during the period of Covid-19 pandemic in the Country being a force majeure situation in consonance with and in the spirit of the general orders passed from time to time by the Hon'b1e the Supreme Court in Re:Cognizance for Extension of Limitation, Suo  Motu  Writ  Petition  (C)  No.3  of  2020  initially  on

23.03.2020/P-32  whereby  the  period  of  limitation  for  the litigants  across  the  country  in  filing  their petitions/applications/suits/appeals all other proceedings within the  period  of  limitation  prescribed  under  the  general  law  of limitation or under special laws (both Central and/or State) was enlarged w.e.f. 15.03.2020 till further orders and the subsequent orders  passed  on  06.05.2020  (Annexure  P-33),  10.07.2020 (Annexure  P-34),  08.03.2021  (Annexure  P-35),  23.09.2021 (Annexure  P-36)  and  10.01.2022  (Annexure  P-37)  by  which these  continued  till  01.03.2022;  and  also  by  the  order  dated

28.04.2021 (Annexure P-38) passed by this Hon'b1e Court in Court on its own motion v. Union of India and others CWP PIL No.77 of 2021 (O&M) and further extended and modified from time to time till 07.03.2022;

iv)  dispense  with  the  charging  of  any  interest  for  the period  between  16.03.2023  till  14.08.2023  and  interest  on interest i.e., the period during which the allotment in favour of the Petitioner remained cancelled, besides the calculation and final figure mentioned and arrived at is not in consonance with the terms of allotment and is based on a mere ipse dixit of the Respondents;

v) dispense with the charging of interest on interest, on penal  interest  and  further  penal  interest  on  penal  interest, which  is  neither  stated  or  envisaged  as  per  the  terms  of allotment;

vi)  in  any  case  charge  interest  and  Penal  interest,  if leviable, only at the prevailing rates of GMADA; and further Issue  a  writ,  order  or  direction  in  the  nature  of Mandamus directing the Respondents to allow and permit the Petitioner to mortgage the Plot in consonance with condition No.5  (ii)  of  the  allotment  letter  dated  07.09.2015 (Annexure P-2); Issue  a  writ  order  or  direction  in  the  nature  of Mandamus  restraining  the  Respondents  from  cancelling  the allotment or resuming the site in question until the true and correct ledger and accounts are not brought on record before this  Hon'b1e  Court  and  the  calculations  arrived  at  are  in consonance with the terms of allotment."

2.    In pursuance to an auction notice issued by respondent No.2-GMADA (Greater Mohali Area Development Authority) (Annexure P-1), for allotment and sale  of  various  sites/plots  at  S.A.S.  Nagar  (Mohali),  the  petitioner-company participated in the auction held on 10.07.2015. It was declared successful in its bid PRINCE CHAWLA for commercial plot No.2 measuring 8 acres situated at  Block-D, Aerocity, Mohali (for short 'the plot'). Allotment letter dated 07.09.2015 (Annexure P-2) was issued as per which the total sale consideration was ₹131,33,00,000/- (131 crores 33 lacs). As per the same, a sum of ₹28,89,26,000/- was initially paid by the petitioner-company. The balance 80% amount i.e. Rs.105 crores 6 lacs 40 thousand (₹105,06,40,000/-) was required to be paid either in lumpsum with 10% rebate provided the same was paid within a period of 60 days from the date of the issuance of the allotment letter or in 10 yearly equated installments with interest @ 12 % per annum as per the schedule given in the allotment letter.

3.    The possession of the plot was handed over to the petitioner-company on 17.09.2015. Building plans submitted by the petitioner-company were approved by GMADA on 06.04.2016. However, some restriction on the height, which as per the plan was 77 meters, was imposed by the Airports Authority of India (AAI) while granting NOC as per which the height of the building could not be more than 59.7 meters.

4.    It appears that the implementation of the project ran into rough weather which in turn affected the payment schedule. Be that as it may, the payment schedule was re-scheduled on 24.06.2019  (Annexure  P-10). However,  since  the  petitioner-company could not adhere to the payment schedule, the allotment of the plot was cancelled vide order dated 16.03.2023 (Annexure P-25).

5.    Aggrieved by the said order, an appeal was preferred by the petitioner-company.  During  the  pendency  of  the  appeal  before  the  appellate  authority,  an eviction notice dated 10.04.2023 (Annexure P-27) was issued. The same was assailed before this Court by way of CWP-8508-2023. The writ petition was disposed of on

24.04.2023 (Annexure P-28) by a Co-ordinate Bench directing that till the decision of the stay application or the appeal, whichever was earlier, status quo with regard to possession  would  be  maintained.  The  appeal  was  disposed  of  by  the  appellate authority vide order dated 14.08.2023 vide which the payment schedule was again modified (Annexure P-29). As the said schedule could also not be adhered to, the petitioner-company approached this Court by way of the instant petition.

6.    The  writ  petition  came  up  for  hearing  for  the  first  time  before  a Co-ordinate Bench on 21.09.2023 and the following order was passed:- "Senior Counsel for the petitioner has raised the argument that in pursuance of the auction held on 10.07.2015 for the site in question measuring 8 acres for ?131,33,00,000/- having a Floor Area Ratio (FAR) of 1:2, the allotment letter was  issued  on  07.09.2015  (Annexure  P-2).  The  case  of  the petitioner  is  that  additional  FAR  was  purchased  which  was permissible @ 1:3 while referring to the communication dated

01.01.2016 (page No.88). It is submitted that on account of the objections received from the Indian Air Force, the height of the proposed building was reduced to 59.7 meters from 77 meters as envisaged  while  referring  to  the  communication  dated

15.11.2016 (Annexure P-4). A  representation  had  been  made  on  05.08.2022 (Annexure  P-18)  bringing  this  fact  to  the  notice  of  the authorities and for seeking relaxation in the payment schedules due to various factors including Covid-19 pandemic. The same was  rejected  on  10.08.2022  (Annexure  P-21).  Accordingly, cancellation  order  dated  16.03.2023  (Annexure  P-25)  was passed while noting that there were outstanding amounts and payments have been delayed by more than 18 months, as per the terms of the allotment letter and, thus, 10% of the consideration money and interest was forfeited. The appeal was preferred and on account of the same being not taken up, CWP-8508-2023 was filed, in which order dated 24.04.2023 (Annexure P-28) was passed wherein interim protection was granted. In pursuance of the  same,  order  dated  14.08.2023  (Annexure  P-29)  has  now been passed, whereby the petitioner has been put to terms to deposit  ?124.50  crores  in  7  monthly  installments  of  ?17.79 crores each to be deposited by 10th of every month. The order of resumption, thus, has been restored conditionally. It is, thus, the argument of the Senior Counsel that the issue of reduction of FAR was never decided which would reduce the outstandings and  even  after  the  decision  a  representation  was  filed  on

29.08.2023 (Annexure P-30) wherein specific request has been made for surrendering the FAR, so that the additional payment would come down by almost 40 crores. It is further pointed out that ?123 crores have already been paid, which would show the bonafide of the petitioner. Mr. Jauhar on instructions from Mr. Sobha Gir, Law Officer has submitted that it was a consented order, which would be clear from the order itself, as the representative of the petitioner-company himself offered the payment given by post-dated  cheques.  He,  however,  fairly  submits  that  he  can  seek instructions  whether  the  respondents  are  still  willing  to reconsider the issue provided that the petitioner will show some bonafides by depositing the first installment which had become due on 10.09.2023 and payment of which is already delayed. Accordingly, we are of the considered opinion that if the petitioner company makes deposit of ?17.79 crores for the installment of September, 2023 within a period of 2 weeks from today,  the  respondent-authority  will  take  a  decision  on  the representation  29.08.2023  (Annexure  P-30)  within  10  days thereafter. Adjourned to 06.11.2023."

7.    The aforesaid order dated 21.09.2023 was, however, not complied with by the petitioner and the first installment of ₹17.79 Crores was not deposited within the  stipulated  time.  Detailed  arguments  were  addressed  by  learned  counsel representing  the  parties  after  which,  this  Court  passed  the  following  order  on

07.11.2023: -  -  -  -  -  -  -  - -  -  -  -  -  -  -  - "Concededly,  the  petitioner  failed  to  deposit  the first installment of Rs.17.79 crores within the stipulated time. Learned Senior counsel for the petitioner submits that  it  was  owing  to  an  unforeseeable  situation  and circumstances beyond the control of the petitioner, the requisite amount could not be deposited. However, in terms of the order passed by this Court, he has brought a demand draft for Rs. 18 crores [bearing No. 897655], in the name of the Estate Officer, GMADA,  towards  the  first  installment.  And,  a  formal application under Section 148 of the Code of Civil Procedure, for extension of time, has already been moved. And a copy has been served upon the respondents. He submits that bonafides of the petitioner cannot be doubted, as concededly, it has already deposited  a  sum  of  Rs.123  crores  with  the  respondent authorities. To this, learned State counsel, in reference to the previous  order  dated  06.11.2023,  submits  that  he  has  been instructed by Mr. Sobha Gir, Law Officer, that authorities are PRINCE CHAWLA ready and willing to accept the first installment. Whereafter, the authorities shall consider the grievance/claim of the petitioner qua surrendering of FAR. And, thus the period within which the  petition  was  required  to  deposit  the  first  installment  be extended till today. Accordingly,  the  draft  in  original  (for  Rs.18 crores), has been handed over to the learned State counsel in court, and a copy thereof is retained on record as 'Mark X'. In  the  wake  of  the  above  and  in  terms  of  the statement  made  by  learned  State  counsel,  the  order  dated September 21, 2023, is modified to the extent that the period to deposit the first installment, that had fallen due in September, 2023, is extended till today. Accordingly,  learned  State  counsel  prays  for  a short accommodation to seek further instructions in the matter. Learned  Senior  counsel  submits,  for,  in  the meanwhile, the authorities have initiated the proceedings under Section 46(1) of the Punjab Regional and Town Planning and Development  Act,  1995,  and  thereafter,  an  order  dated

03.11.2023, under Section 46 (1)(C) of the Act has also been passed, the petitioner apprehends immediate dispossession. To  which,  learned  State  counsel  submits  that  as indicated in the order dated 03.11.2023 (ibid), a period of 30 days  was  granted  to  the  petitioner  to  vacate  the  site,  and therefore, the matter be adjourned by three weeks. Adjourned to 01.12.2023."

8.    Thereafter,  pursuant  to  the  matter  having  been  adjourned  on  a  few occasions on the request of learned counsel for the parties, this Court was apprised  PRINCE CHAWLA on  12.12.2023  that  the  matter  had  been  discussed/deliberated  upon  with  the concerned authorities and was under active consideration. Time was sought to submit a  proposal/affidavit  as  to  how  and  in  what  time,  the  petitioner  would  clear  the outstanding dues pursuant to the order dated 14.08.2023 vide which the payment had been rescheduled by the authorities. The order dated 12.12.2023 reads as thus: "Learned Senior counsel for the petitioner submits that the matter as regards payment of installments, in terms of order dated August 14, 2023 (P-29), was discussed/deliberated upon with the Principal Secretary (Housing), and is still under active  consideration.  He  prays  for  time  to  submit  a proposal/affidavit, as to how and in what time, the petitioner shall clear the outstanding dues, pursuant to the order referred to above. That  being  so,  learned  Senior  counsel  for respondents  No.2  and  3  fairly  submits  that  let  the matter  be adjourned to enable the petitioner to do the needful. Adjourned to 15.01.2024."

9.    On  the  adjourned  date  i.e.  15.01.2024,  learned  Advocate  General, Punjab submitted that not even once had the petitioner reverted to the competent authority to resolve the issue as a result of which the matter was at a stand still. Under the circumstances, the following order was passed on 15.01.2024: "In  reference  to  our  order  dated  12.12.2023, learned Senior counsel for respondents No.2 and 3 submits that not even once the petitioner reverted to the competent authority-Principal  Secretary  (Housing)  to  resolve  the  issue,  and therefore, even today, the matter is at a standstill. He submits that in the given circumstances, the petitioner is not entitled to any further indulgence. The  position  is  not  disputed  by  learned  Senior counsel  for  the  petitioner.  However,  he  prays  for  a  short accommodation to ascertain true and actual position, and seek instructions. Adjourned to 16.01.2024."

10.    Learned  Senior  counsel  representing  the  petitioner  strenuously  urged that the petitioner-company is an established name in the field and only due to the Covid-19 pandemic and other factors, the payment schedule went haywire. Learned Senior counsel submitted that the petitioner-company has all the intentions to pay the balance amount but the respondents would also have to consider the issue of the height  of  the  building  since  there  were  initially  no  restrictions.  Learned  Senior counsel  also  submitted  that  the  petitioner-company  would  pay  a  further  sum  of approximately ₹20 crores instantly towards the balance outstanding. Learned Senior counsel submitted that under the circumstances, the prayers made in the writ petition deserve to be accepted.

11.    Per  contra,  learned  Advocate  General,  Punjab  submitted  that  the petitioner-company  had  made  persistent  defaults  in  payments  and  even  the  order dated 14.08.2023 passed by the appellate authority had not been complied with. It was submitted that the petitioner had knocked the doors of this Court and this Court had also shown indulgence to test the bona fides of the petitioner-company but the petitioner-company had failed to show its bona fides. Learned counsel submitted that under the circumstances, the writ petition deserved to be dismissed.

12.    We have given our thoughtful consideration to the issue in hand. The payment to be made by the petitioner was rescheduled vide order dated 14.08.2023 (P-29). The conditions were as follows: "(i) The appellant will deposit this balance amount of Rs.124.50 Crore in 7 installments of Rs.17.79 Crore each. Accordingly, Rs.17.79 Crore th stwill  be  deposited  by  the  appellant  on  10   of  every  month  with  1 installment starting from 10.09.2023, till all outstanding dues of this site are deposited.

(ii)  Re-scheduling  of  outstanding  amount  due  as  on  date  in installments would not be treated as waiver of any interest or penal interest, which the allottee/appellant is liable to be pay under the terms and conditions of allotment.

(iii) In case there is default in payment of any monthly installment re-scheduled as above in Para no.(i), then the order of resumption passed by the Estate Officer (Plots), GMADA shall become operational and he shall be free to pass eviction orders against the appellant and take over possession of site.

(iv) Apart from above, the allottee/appellant shall continue to comply with payment schedule of future installments without any default.". A perusal of the schedule shows that the outstanding amount of ₹124.50 Crores was to be paid in seven installments starting from 10.09.2023. As against this, only a sum of ₹18 Crores was paid in compliance of the orders passed by this Court. Eventually, after efforts of amicable settlement had been made but the same had failed, four more installments  had  become  due  by  15.01.2024  i.e.  the  installments  due  as  on

10.10.2023,  10.11.2023,  10.12.2023  and  10.01.2024.  Admittedly,  the  petitioner-company has to pay more than ₹100 Crores to the respondents and, as mentioned, by

15.01.2024, more than ₹70 Crores had become due. It is, therefore, clear that the petitioner-company  neither  honoured  the  order  dated  14.08.2023  as  per  which, resumption of the site would become operative in case of failure to deposit nor did it make the payments after this Court had taken cognizance of the matter and even the State of Punjab had made all out efforts to arrive at an amicable settlement. Under the circumstances, there is serious doubt with regard to the bona fides of the petitioner-company and the matter is not required to be taken any further. In view of the aforesaid, this Court does not find any reason to proceed further with the writ petition. Finding the same to be devoid of merits, the same is accordingly dismissed.

(ARUN PALLI)                    (VIKRAM AGGARWAL) JUDGE                              JUDGE

Reserved on: 16.01.2024 Pronounced on: 26.02.2024 Prince Chawla Whether speaking/reasoned :     Yes/No. Whether reportable :       Yes/No.

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH CWP-21141-2023 (O&M) Reserved on: 16.01.2024 Pronounced on: 26.02.2024 WTC Noida Development Company Limited ….Petitioner Versus State of Punjab and Others .....Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE ARUN PALLI CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE VIKRAM AGGARWAL Present: Mr. Akshay Bhan, Senior Advocate, with Mr. Sangram Singh Saron, Advocate, for the petitioner. Mr. V.G. Jauhar, Addl. A.G., Punjab. Mr. Gurminder Singh, Advocate General, Punjab, with Mr. J.S. Gill, Advocate, for respondents No.2 and 3. ****