Wwics Estates Pvt Ltd. and Anr v. Sukhmanjeet Singh and Ors

VINOD S. BHARDWAJ, J. Challenge in the present petition is to the order dated 16.05.2023 passed  by  the  State  Consumer  Disputes  Redressal  Commission,  U.T., Chandigarh, which is stated to be unsustainable and not maintainable in the eyes  of  law  as  there  is  no  relationship  of  'consumer  and  service  provider' between the petitioner and respondents No.1 and 2. Since  an  objection  had  been  raised  with  respect  to  the maintainability  of  the  present  writ,  which  finds  favour  with  this  Court  as sustainable, the factual aspects arising in the case are not being adverted to in detail since it might impact merits of the respective sides. Bare minimum facts to get an idea about the nature of dispute are, however, extracted for reference only. CWP-14112-2023 (O&M)  -2-  2024:PHHC:024682 The  respondent-complainant  had  booked  a  flat  in  the  project floated by the petitioner for a sale price of Rs.52.93 lakh approximately. The entire consideration money is claimed to have been paid on the date of signing of  the  Builder-Buyer  Agreement  on  15.11.2011.  Possession  was  to  be delivered  within  30  months  from  the  above  date.  The  same  was  however claimed  to  have  not  been  delivered  even  till  institution  of  complaint  in November 2022. It was averred that despite submission of representation on

15.06.2020 and visits thereafter, nothing was done. The earlier complaint was withdrawn due to reply submitted by the developer that flat was cancelled. The reply of the petitioner developer was to the effect that there was  no  Consumer  Service  provider  relationship  amongst  the  parties  and  a false case had been set up. One Gurnam Singh had approached the developer to purchase the flat in the name of the consumers but later on informed that they do not want the flat and the same be treated as cancelled. The flat was allotted to another person. The earlier complaint was withdrawn. Learned  Senior  Counsel  appearing  on  behalf  of  the  petitioner contends that the petitioner is Private Ltd. Company which is registered and carries on business within the State of Punjab. It promoted a colony by the name of 'Imperial Heights' at Kurali, District S.A.S. Nagar, Mohali, which is duly registered with the Competent Authority, and a completion certificate after satisfactory execution of the said project has also been issued. The respondents No. 1 and 2 had earlier preferred a complaint before the State Consumer Disputes Redressal Commission, U.T., Chandigarh bearing No.190 of 2020 titled as 'Sukhmanjeet Singh another Versus WWICS' wherein a detailed reply had been filed on behalf of the petitioner raising CWP-14112-2023 (O&M)  -3-  2024:PHHC:024682 objection pertaining to maintainability of the complaint and jurisdiction before the  State  Consumer  Disputes  Redressal  Commission,  U.T.,  Chandigarh. Learned Senior counsel for the petitioners contends that the said complaint was  thereafter  dismissed  as  withdrawn  vide  order  dated  06.10.2020  with liberty to avail the alternative remedies. It is submitted that after a period of nearly two years of the passing of said order, the same complaint has now been filed afresh before the State Consumer Disputes Redressal Commission, U.T., Chandigarh. A  detailed  reply  was  filed  by  the  petitioner  before  the  State Consumer Disputes Redressal Commission, U.T., Chandigarh on 06.01.2023 and  objections  were  taken  with  respect  to  the  maintainability  of  the  said complaint,  especially  when  the  earlier  complaint  was  withdrawn  from  the State Consumer Disputes Redressal Commission, U.T., Chandigarh. The  learned  Senior  counsel  appearing  on  behalf  of  petitioners contends that besides the objection of limitation and the relationship between the parties objection regarding the maintainability of the proceedings before the State Consumer Disputes Redressal Commission, U.T., Chandigarh, on various issues including the default on the part of the consumer to make the payment,  was  also  made.  He  contends  that  notwithstanding  the  abovesaid objections, the complaint filed by the respondents was allowed by the State Consumer Disputes Redressal Commission, U.T., Chandigarh vide its Award dated 16.05.2023  and  the petitioner  was  held  jointly  or  severally  liable to deliver the actual physical possession of the flat No.WEIH-801, Tower-A at Imperial Heights, Sector -115, S.A.S. Nagar, Mohali or to deliver the actual physical possession of some other flat having same specifications and in the CWP-14112-2023 (O&M)  -4-  2024:PHHC:024682 same project. Directions were also made to pay interest on the amount that had  already  been deposited  alongwith  compensation for  mental  agony  and harassment. The instant petition has hence been filed challenging the Award passed  by  the  State Consumer  Disputes  Redressal  Commission by  placing reliance on the judgment of the Hon'ble Supreme Court of India in the matter of "Ibrat  Faizan  Versus  Versus  Omaxe  Buildhome  Pvt.  Ltd."reported as 2022  SCC  Online  620  to  contend  that  the  jurisdiction  to  entertain  a  writ petition arising out of the award of State Commissions would also vest in the High  Court  since  the  State  Commissions  are  akin  to  Tribunals  and  are subordinate to the writ jurisdiction of the respective High Courts. Learned counsel for the contesting respondents No.1 and 2, on the  other  hand,  have  raised  a  preliminary  objection  with  respect  to  the maintainability of the present petition. It is argued by him that the respondents had  booked  the  aforesaid  flat  with  the  petitioner  herein  at  a  price  of Rs.52,93,592/-  and  the  entire  sale  consideration  was  paid  on  the  date  of execution of the Builder-Buyer Agreement i.e. on 15.11.2011. The possession of the property was to be delivered to the respondents within a period of 30 months  from  the  date  of  execution  of  the  Builder-Buyer  Agreement.  It  is contended that the possession of the flat had not been offered till the date of institution of the complaint before the learned Commission and that the work at the site is still incomplete. Various representations were submitted to the developer and numerous visits were also made to hand over the possession of the flat alongwith the claim for damages on account of the delayed possession, however, neither the possession was offered nor was the claim responded to. Thus, the consumer complaint had been filed. He further submits that the mere CWP-14112-2023 (O&M)  -5-  2024:PHHC:024682 withdrawal of the earlier complaint to pursue the alternative remedies before the Competent Court/Forum cannot be construed as debarring the remedy to the petitioner to initiate the proceedings before the Competent Court. It is also submitted that all the objections raised by the petitioner were duly considered by the State Consumer Disputes Redressal Commission, U.T, Chandigarh and a finding was specifically recorded that relationship of consumer and service provider between the parties stood established. The State Consumer Disputes Redressal Commission, U.T, Chandigarh concluded that there was a delay on the part of the petitioner to perform its part of obligation under the Builder Buyer Agreement and handing over the actual and physical possession within a period of 30 months and the needful had not been done, hence they were liable not only to fulfill their obligation under the Builder Buyer Agreement but also liable to compensate the respondents-consumers for the delay that had occasioned. The  counsel  for  the  respondents-consumers  has  raised  an emphatical objection against the maintainability of the present petition and contends that the petitioner has an efficacious alternative remedy under the Consumer Protection Act, 2019 in an appeal before the National Consumer Disputes Redressal Commission, New Delhi. Reference in this regard is made to Section 58 of the Consumer Protection Act, 2019 as per which the National Consumer Disputes Redressal Commission, New Delhi has the jurisdiction to hear  appeal  against  the  order  of  any  State  Consumer  Disputes  Redressal Commission. He thus, contends that the petitioner has approached this Court notwithstanding that a statutory remedy of appeal was/is available to him. CWP-14112-2023 (O&M)  -6-  2024:PHHC:024682 Responding  to  the  above  objection  with  regard  to  the maintainability of the present petition, learned Senior Counsel appearing on behalf of the petitioner has contended that the remedy of filing writ petition before this Court would be available to the petitioner in view of the judgment of the Hon'ble Supreme Court in the matter of Ibrat Faizan (Supra) and that in light of various other judgments of the Hon'ble Supreme Court, wherein it has been held that writ jurisdiction of a High Court would not be barred where an order under challenge suffers from patent error and illegality. Reliance  is  also  placed  on  the  judgment  of  "Radha  Krishan Industries Vs. State of Himachal Pradesh and Ors." reported as (2021) 6 SCC 771. The relevant extract of the same is reproduced hereinafter below: "27.   The principles of law which emerge are that:

27.1   The power under Article 226 of the Constitution to issue writs  can  be  exercised  not  only  for  the  enforcement  of fundamental rights, but for any other purpose as well.

27.2.  The High Court has the discretion not to entertain a writ petition. One of the restrictions placed on the power of the High  Court  is  where  an  effective  alternate  remedy  is available to the aggrieved person.

27.3.  Exceptions to the rule of alternate remedy arise where: (a) the writ petition has been filed for the enforcement of a fundamental right protected by Part III of the Constitution;

(b) there has been a violation of the principles of natural justice; (c) the order or proceedings are wholly without jurisdiction; or (d) the vires of a legislation is challenged.

27.4.  An  alternate  remedy  by  itself  does  not  divest  the  High Court of its powers under Article 226 of the Constitution in an  appropriate  case  though  ordinarily,  a  writ  petition CWP-14112-2023 (O&M)  -7-  2024:PHHC:024682 should  not  be  entertained  when  an  efficacious  alternate remedy is provided by law.

27.5.  When a right is created by a statute, which itself prescribes the  remedy  or  procedure  for  enforcing  the  right  or liability, resort must be had to than particular statutory remedy  before  invoking  the  discretionary  remedy  under Article 226 of the Constitution. This rule of exhaustion of statutory  remedies  is  a  rule  of  policy,  convenience  and discretion.

27.6.  In cases where there are disputed questions of fact, the High Court may decide to decline jurisdiction in a writ petition. However, if the High Court is objectively of the view  that  the  nature  of  the  controversy  requires  the exercise  of  its  writ  jurisdiction,  such  a  view  would  not readily be interfered with."k

It is thus, emphatically argued that the circumstances, where there is violation of principles of natural justice or where the proceedings are wholly without jurisdiction, the same would fall within an exception to the necessity  to  exhaust  alternative  remedies  and  that  a  mere  existence  of  an alternative remedy would not operate as a bar in exercise of the jurisdiction by the High Court. Reference is also made to the judgment of Bombay High Court  passed  in  the  matter  of  "Subhas  Ratnakar  Morey  Versus  Dhanraj Tulshiram  Khaparde"  reported  as  (2022)  4    Maharashtra  Law  Journal (Criminal)  491  to  substantiate  the  above  contention  as  regards  the maintainability of the proceedings before this Court. Learned counsel for the respondents, on the other hand, has placed reliance on the judgment dated 23.12.2022 passed by this Court in the matter  of  "Kanwaljit  Singh  Toor  and  another  Versus  Punjab  State CWP-14112-2023 (O&M)  -8-  2024:PHHC:024682 Consumer  Disputes  Redressal  Commission  &  others"  bearing  CWP No.26164-2018 wherein, after taking into consideration the judgment of the Hon'ble Supreme Court in the matter of "Nivedita Sharma Versus Cellular Operator Association of India" reported as (2011) 14 SCC 337 as well as the judgment of "Cicily Kallarackal Versus Vehicle Factory" reported as (2012) 8 SCC 524 and also the judgment of Ibrat Faizan (Supra), this Court has held that the judgment of Ibrat Faizan (Supra), is applicable in the circumstances where the only remedy available to a person against an Award passed by the National Consumer Disputes Redressal Commission, New Delhi is by way of special leave petition before the Hon'ble Supreme Court. It was also held that in other matters where the remedy of appeal/revision before the Higher Forum i.e.  the  State  Consumer  Disputes  Redressal  Commission  or  the  National Consumer Disputes Redressal Commission is available under the Consumer Protection  Act,  2019,  the  ratio  in  the  judgment  of  Ibrat  Faizan  (Supra), would not get attracted and the law laid down by the judgment of Nivedita Sharma and Cicily Kallarackal (Supra) would hold the field. It  was  also  held  therein  that  even  in  those  circumstances,  the scope of exercise of jurisdiction is confined to jurisdiction akin to Article 227 of the Constitution of India and does not expand to re-appreciation of the entire evidence. The relevant extract of the said judgment reads thus: "42.   The second question relates to the maintainability of the present  petition  against  the  warrants  issued  by  the  State Consumer Disputes Redressal Commission under Section 27 of the Consumer Protection Act, 1986. CWP-14112-2023 (O&M)  -9-  2024:PHHC:024682

43.   The judgment in the matter of Nivedita Sharma and Cicily Kallarackal (supra) have ruled against remedy of filing of writ petition under the Consumer Protection Act, 1986 and mandate that  the  petition  ought  to  be  preferred  before  the  statutory appellate forums available under the Consumer Protection Act, 1986.  The  Division  Bench  Judgment  of  the  Hon'ble  Supreme Court in the matter of "Ibrat Faizan versus Omaxe Buildhome Private  Limited"reported as 2022  SCC OnLine  SC  620 rules that writ petition would be maintainable before the High Court under  Article  227  of  the  Constitution  of  India.  The  relevant extract of the present judgment in the matter of "Ibrat Faizan (supra) reads thus:- "13.   In  so  far  as  the  remedy  which  may  be available  under  Article  136  of  the  Constitution  of India  is  concerned,  it  cannot  be  disputed  that  the remedy by way of an appeal by special leave under Article 136 of the Constitution of India may be too expensive and as observed and held by this Court in the  case  of  L.  Chandra  Kumar  (supra),  the  said remedy can be said to be inaccessible for it to be real and effective. Therefore, when the remedy under Article 227 of the Constitution of India before the concerned High Court is provided, in that case, it would  be  in  furtherance  of  the  right  of  access  to justice  of  the  aggrieved  party,  may  be  a complainant, to approach the concerned High Court at  a  lower  cost,  rather  than  a  Special  Leave  to Appeal under Article 136 of the Constitution.

14.   In view of the above, in the present case, the High  Court  has  not  committed  any  error  in entertaining  the  writ  petition  under  Article  227  of the Constitution of India against the order passed by CWP-14112-2023 (O&M)  -10-  2024:PHHC:024682 the National Commission which has been passed in an appeal under Section 58(1)(a) (iii) of the 2019 Act.  We  are  in  complete  agreement  with  the  view taken by the High Court. However, at the same time, it  goes  without  saying  that  while  exercising  the powers  under  Article  227  of  the  Constitution  of India, the High Court subjects itself to the rigour of Article 227 of the Constitution and the High Court has  to  exercise  the  jurisdiction  under  Article  227 within the parameters within which such jurisdiction is required to be exercised.

14.1   The scope and ambit of jurisdiction of Article 227 of the Constitution has been explained by this Court in the case of Estralla Rubber v. Dass Estate

(P)  Ltd.,  (2001)  8  SCC  97,  which  has  been consistently followed by this Court (see the recent decision of this Court in the case of Garment Craft v. Prakash Chand Goel, 2022 SCC Online SC 29). Therefore, while exercising the powers under Article 227 of the Constitution, the High Court has to act within the parameters to exercise the powers under Article  227  of  the  Constitution.  It  goes  without saying  that  even  while  considering  the  grant  of interim  stay/relief  in  a  writ  petition  under  Article 227 of the Constitution of India, the High Court has to  bear  in  mind  the  limited  jurisdiction  of superintendence  under  Article  227  of  the Constitution. Therefore, while granting any interim stay/relief in a writ petition under Article 227 of the Constitution against an order passed by the National Commission, the same shall always be subject to the rigour of the powers to be exercised under Article 227 of the Constitution of India." CWP-14112-2023 (O&M)  -11-  2024:PHHC:024682

44.   The earlier judgments of Nivedita & Cicily (supra) have not been referred by the Hon'ble Supreme Court in the judgment of  Ibrat  Faizan  (supra).It  is  well  settled  position  in  law  that when there are two divergent opinions of the Hon'ble Supreme Court emanating from Benches of co-equal strength, the High Court  should  follow  the  one  which  in  its  view  is  better  in expounding  a  point  of  law.  The  said  position  in  law  was expounded by the Constitutional Bench of the Hon'ble Supreme Court  in  the  case  of  "Atma  Ram  versus  State  of  Punjab" reported as AIR 1959 SC 519. The relevant extract of the above judgment reads thus:- "Perhaps, the better course would have been to  constitute  a  larger  Bench,  when  it  was found that a Full Bench of three Judges, was inclined  to  take  a  view  contrary  to  that  of another Full Bench of equal strength. Such a course becomes necessary in view of the fact that  otherwise  the  subordinate  courts  are placed under the embarrassment of preferring one  view  to  another,  both  equally  binding upon them. In our opinion, the view taken by the earlier Full Bench is the correct one."

45.   The said judgment has not been over ruled or set aside by the Hon'ble Supreme Court in any subsequent or larger Bench. Hence,  the  legal  position  remains  uncontroverted  that  where judicial  precedents  of  co-equal  strength  are  irreconcilably  in conflict, a Court has the freedom to pick and choose between them. It may refuse to follow the later decision on the ground that it was arrived at per inquirium or it may follow such decision on the  ground  that  it  is  the  latest  authority.  Which  of  these  two courses the Court adopts would depend upon its acceptance or acknowledgment of one view. CWP-14112-2023 (O&M)  -12-  2024:PHHC:024682

46.   The consistent view of the Hon'ble Supreme Court in the matter of Nivedita Sharma and Cicily Kallarackal is that writ jurisdiction would not be maintainable in the cases relating to Consumer  Protection  Act.  In  the  matter  of  Ibrat  Faizan, however,  a  relaxation  has  been  prescribed.  It  would  thus  be essential to examine the contours of the above judgment.

47.   The  Hon'ble  Supreme  Court  has  held  in  the  above judgment  that  where  the  remedy  before  the  Supreme  Court  is under Article 136 of the Constitution of India, the person may approach the High Court under Article 227 of the Constitution of India. The said judgment however does not held that the writ petition under Article 227 would be maintainable even when a statutory remedy of appeal is available under the Act. The said judgment also goes on to say that jurisdiction to be exercised by the  High  Court  is  the  limited  jurisdiction  of  superintendence under  Article  227.  Hence,  the  High  Court  does  not  sit  in  re-appraisal  of  the  evidence  or  exercise  of  its  power  of  issuing prerogative writs. The jurisdiction vested in High Court under Article  227  of  the  Constitution  of  India  is  a  supervisory revisional jurisdiction as per the law laid down by the Hon'ble Supreme  Court  of  India  in  the  matter  of  "Sushilabai Laxminarayan  Mudliyar  versus  Nihalchand  Waghajibhai Shaha" reported as (1993) Supp. (1) SCCII. The same is not an exercise of Power under Article 226 of the Constitution of India. It was held by the Hon'ble Supreme Court in the matter of "S.K. Mohd.  Umarsaheb  versus  K.H.  Karimsab"  reported  as  AIR 1970 SC 61 that the power of general superintendence conferred by Article 227 involves a duty to keep all Courts & Tribunals within its jurisdiction in the bounds of their authority, to see that they  do  what  their  duty  requires  and  that  they  do  in  a  legal manner. The power would not be exercised to correct an error of fact  or  law  unless  such  error  is  apparent  on  the  face  of  the record or affects the jurisdiction or demonstrates grave injustice. CWP-14112-2023 (O&M)  -13-  2024:PHHC:024682 It does not vest the High Court with any unlimited prerogative to correct Hardships. Hence, High Court would not substitute its view only because it seems more attractive, for the view of the subordinate  Court/Tribunal  once  such  view  is  also  a  possible view. A finding of fact is not to be interfered with unless the same is perverse, not based on any material what so ever or is vitiated by misdirection of law; or is against preponderance of evidence resulting in manifest injustice as held by Hon'ble Supreme Court in  the  matter  of  "Khalil  Ahmed  Bashir  Ahmed  versus Tufelhussein  Samasbhai  Sarangpurwala"  reported  as  AIR 1988 SC 184.

48.   The Hon'ble Supreme Court held in the matter of "Shalini Shyam Shetty versus Rajendra Shankar Patil" reported as (2010) 8 SCC 329 as under:- "We  may  also  observe  that  in  some  High  Courts there is a tendency of entertaining petitions under Article  227  of  the  Constitution  by  turning  them  a Writ  petition.  This  is  sought  to  be  justified  on erroneous appreciation of the ratio in "Surya Dev Rai versus Ram Chander Rai reported as (2003) 6 SCC 675…."

49.   The above passage has been quoted with approval in the matter  of  "Radhey  Shyam  versus  Chhabi  Nath"reported  as

(2015) 5 SCC 423.

50.   Hence, the position in law which arises from above is that a writ jurisdiction akin to jurisdiction under Article 227 of the Constitution may be invoked where the remedy otherwise would be  to  approach  Supreme  Court  under  Article  136  of  the Constitution of India and not in cases where remedy of appeal is otherwise  prescribed  under  the  statute  i.e.  the  Consumer Protection Act, 1986 as in the present case. CWP-14112-2023 (O&M)  -14-  2024:PHHC:024682

51.   The judgment of Ibrat Faizan (supra) would not, in my considered  opinion,  permit  invoking  writ  jurisdiction  where statutory remedy of appeal is provided. The object of the latter judgment is to provide a cost effective remedy to approach the High  Court  instead  of  Supreme  Court.  Hence,  in  light  of judgment of High Court in the matter of "Ibrat Faizan" (supra) the High Court, in its supervisory powers under Article 227 of the Constitution of India, would be entitled to entertain a Writ against orders where statutory remedy of appeal is not available and  the  remedy  is  only  by  way  of  approaching  the  Hon'ble Supreme Court under Article 136 of the Constitution of India.

52.   The above view is also fortified from the well settled legal position that even though existence of alternative remedy may not be  a  bar  to  entertain  a  writ  petition,  however,  where  an efficacious and alternative remedy is available, it would not be appropriate to entertain a writ petition. The judgment of 'Ibrat Faizan' effectively confers only a revisional jurisdiction on the High Court against order and that too of the National Consumer Commission and not against every other order.

53.   Additionally, similar controversy also came up before this Court in the matter of "Rajinder Kumar Gautam and another versus State Consumer Disputes Redressal Commission, U.T. Chandigarh"  bearing  CWP  No.  22539  of  2021  decided  on

27.05.2022 wherein this Court was dealing with the issue of the proceedings instituted against the developer under the Consumer Protection  Act  where  the  management  had  been  jointly  and severally held liable. The proceedings under Section 27 of the Consumer Protection Act, 1986 had been initiated and warrants of arrest had been issued for producing the petitioners therein before  the  State  Commission  to  face  the  trial  when  the  writ petitions were preferred. This Court while dealing with the said issue dismissed the writ petitions by holding that the proceedings CWP-14112-2023 (O&M)  -15-  2024:PHHC:024682 against  the  petitioners  can  be  continued  for  their  prosecution under Section 27 of the Consumer Protection Act. The relevant extract thereof reads thus: "Hence, irrespective of the fate of the proceedings pending before the NCLT or the effect of order of moratorium  qua  the  Corporate  Debtor,  the proceedings against the petitioners can very well be continued for their prosecution under Section 27 of the Act. Although the counsel for the petitioners has submitted that the judgment of Hon'ble the Supreme Court  in  the  case  of  Anjali  Rathi  (supra)  is  not applicable in the present case because in that case the  proceedings  against  the  promoters  of  the Corporate Debtor were held to be permissible only for any future violation of the settlement arrived at before Hon'ble the Supreme Court, and the Hon'ble Supreme Court had declined to issue any directions in that regard because the matter was still pending adjudication  before  the  adjudicating  authority, however, this Court finds that the said observations were made by the Supreme Court in the particular facts  of  that  case.  However,  so  far  as  the  legal proposition  is  concerned,  that  has  been  well clarified in the aforesaid paragraph 15 of the said judgment. The counsel for the petitioners has also stressed  upon  the  fact  that  another  SLP  is  still pending before the Supreme Court, however, in the opinion of this Court, once the legal proposition has been  clarified  by  the  Supreme  Court  in  case  of Anjali Rathi (supra), then there is no need to keep these petitions pending anymore. CWP-14112-2023 (O&M)  -16-  2024:PHHC:024682 Although the counsel for the petitioners had raised another point that the petitioners were not parties before the Commission at the time of the passing of the judgment/order of liability and they have been introduced as respondents subsequently even during the execution proceedings, therefore, they cannot be held liable for the liability as such, however, at this stage, the counsel for the petitioners has submitted that he does not wish to press this argument, rather, he  would  take  the  said  defence  before  the  State Consumer Commission, if the need be."

54.   The issue which thus arises is whether the present petition would  be  maintainable  at  this  juncture  when  an  efficacious alternative remedy is available under the statute.

55.   In the proceedings that have been instituted under Section 27 of the Consumer Protection Act, 1986 an aggrieved has the remedy  of  an  appeal  to  the  National  Consumer  Disputes Redressal  Commission  against  the  orders  passed  by  the  State Commission  as  per  Section  27-A  of  the  Act.  Resultantly,  a statutory remedy of appeal is available to the petitioners against the order made by the State Commission and which are subject matter of challenge in the present petition(s)."

At  the same  time,  it  is  also  noticed  by  this  Court that  the present writ petition filed before this Court, is dated 04.07.2023. A document has been placed on record by the respondent as per which the petitioner had infact preferred an appeal before the National Consumer Disputes Redressal Commission, New Delhi on 03.07.2023. The said fact has not been disclosed in the present petition and it has rather been averred in paragraph No.22 of the present petition that there is no other effective and speedy remedy available to CWP-14112-2023 (O&M)  -17-  2024:PHHC:024682 the petitioner except to approach this Court by way of filing the present writ petition. The High Court Rules and Orders mandate a declaration to be made on an affidavit as to whether an efficacious and alternative remedy is provided under the statute or not. The petitioner, by way of a manipulative drafting, did not make the necessary declaration as per the High Court Rules and Orders as regards the efficacious and alternative remedies available to him and has chosen not to aver as regards the availability of such alternative remedies. Such mischievous conduct on the part of the petitioners deserves to be deprecated. In  the  present  case,  there  was  not  only  an  improper declaration, which was not in conformity with the High Rules and Orders, but also there was a concealment of the fact that an alternative remedy in the form of a statutory appeal was infact availed by the petitioner before filing the instant writ petition. The instant writ petition came up for hearing before this Court on 20.07.2023 when the following interim order was passed: "The petitioners through the instant petition under Articles 226/227  of  the  Constitution  of  India  are  seeking  quashing  of order dated 16.05.2023 (Annexure P-1) whereby State Consumer Disputes  Redressal  Commission,  U.T.,  Chandigarh  assuming jurisdiction has passed impugned order whereby petitioner has been directed to pay a  sum of Rs.52 Lakh alongwith interest. Mr.  Ashish  Aggarwal,  learned  Senior  Counsel  for  the petitioners inter alia contends that respondent No. 1 is son of Gurnam Singh and respondent No. 2 is wife of Gurnam Singh. Central  Bureau  of  Investigation  has  registered  a  case  against Gurnam Singh who was previously posted as Deputy Director, Enforcement Directorate, Chandigarh. The respondents for the CWP-14112-2023 (O&M)  -18-  2024:PHHC:024682 same  grievance  filed  Consumer  Complaint  No.  CC/190/2020 dated  03.07.2020  before  State  Consumer  Disputes  Redressal Commission,  Punjab  which  came  to  be  withdrawn  vide  order dated 06.10.2020 with liberty to avail alternative remedy before the appropriate Fora/Authority/Court, in accordance with law. The  respondents  for  the  same  relief  after  two  years  filed complaint  before  State  Consumer  Disputes  Redressal Commission,  UT,  Chandigarh.  There  was  no  dispute  of territorial jurisdiction, thus, filing of complaint before UT State Consumer Disputes Redressal Commission after withdrawal from State  Consumer  Disputes  Redressal  Commission,  Punjab  itself was malafide and beyond the jurisdiction of the Commission. As  per  respondents,  they  have  purchased  flat  from petitioners  in  2011  whereas  father  of  the  respondents  in  his assets has not made any such disclosure which shows that they have  never  purchased  flat  from  the  petitioners.  As  per respondents, the alleged transaction took place in 2011 whereas complaint  was  filed  in  2022  and  limitation  prescribed  under Consumer Protection Act is two years.  In view of these facts, it is quite  evident  that  State  Consumer  Disputes  Redressal Commission,  UT  Chandigarh  has  passed  the  impugned  order beyond its jurisdiction. Learned Senior counsel for the petitioners in support of his contention  on  the  question  of  maintainability  of  writ  petition, relied  upon judgments of the  Hon'ble Supreme Court in Ibrat Faizan vs. Omaxe Buildhome Private Limited, Civil Appeal No. 3072  of  2022  decided  on  13.05.2022  and  Radha  Krishan Industries vs. State of Himachal Pradesh and others (2021) 6 SCC 771. Notice of motion, returnable for 22.08.2023. Process dasti as well. Till the next date of hearing, operation of the impugned order shall remain stayed."

CWP-14112-2023 (O&M)  -19-  2024:PHHC:024682 Significantly, the learned Senior counsel for the petitioners did  not  disclose  even  on  the  said  date  that  an  appeal  had  already  been preferred by the petitioner before the National Consumer Disputes Redressal Commission, New Delhi. The  said  appeal  was  listed  before  the  National  Consumer Disputes  Redressal  Commission,  New  Delhi  on  the  next  day  itself  i.e.

21.07.2023. The same was withdrawn by the counsel for the petitioner with liberty  to  file  a  fresh  appeal.  It  is  seemingly  a  classical  case  of  Forum shopping on the part of the petitioner, where two remedies had simultaneously been availed by the petitioner in an attempt to pursue for an interim relief. This Court would have ordinarily been inclined to impose very heavy costs for such misconduct and a deliberate mischievous act on the part of a litigant, however, I refrain from doing so at this stage. Insofar as the contention that presence of an alternative remedy would not operate as a bar against the High Court to entertain a writ petition, as per the judgment in the matter of Radha Krishan and others (supra) is concerned,  the  law  laid  down  by  the  Hon'ble  Supreme  Court  in  the  said judgment is not disputed. The Hon'ble Supreme Court has itself held in the aforesaid  judgment  that  when  a  right  is  created  by  a  Statute,  which  itself prescribes the remedy or procedure for enforcing the right of liability, resort must  be  had  to  that  particular  statutory  remedy  before  invoking  the discretionary remedy under Article 226 of the Constitution of India. This Rule of  exhaustion  of  statutory  remedy  is  a  Rule  of  policy,  convenience  and CWP-14112-2023 (O&M)  -20-  2024:PHHC:024682 It  has  also  been  directed  in  the  abovesaid  judgment  by  the Hon'ble Supreme Court that even though an alternative remedy by itself does not divest the High Court of its power under Article 226 of the Constitution of India in an appropriate case, though ordinarily, a writ petition should not be entertained when an efficacious alternative remedy is provided by law. The reading of the petitioner is thus, selective and the judgment and the principles culled out thereunder have not been considered in their entirety. The exercise of discretion by the High Court under Article 226 of the Constitution is not an alternate to bye-pass the statutory remedy and unless compelling reasons are available on the file to the satisfaction and conscious of the Court, it may decline to exercise its writ jurisdiction in a matter where an  efficacious  appellate  remedy  is  available  to  the  petitioner,  wherein  all factual aspects, disputed questions of facts and arguments can be raised and appreciated. I fail to find the existence of any such compelling reasons and as to how the statutory appellate authority would not be competent to adjudicate on the issues that are being raised by the petitioner in the present writ petition. Taking  into  consideration  the  statutory  provision  as  enshrined under Section 58 of the Consumer Protection Act, 2019 providing a statutory remedy of appeal to the petitioner, which had been invoked and thereafter, the said appeal has been withdrawn to file a fresh appeal/petition on the same cause of action and in light of the judgment passed by this  Court in the matter of Kanwaljit Singh Toor (supra)  as regards the maintainability of the writ petition against an Award passed by the State Consumer Disputes Redressal Commission and after noticing the judgment of Ibrat Faizan (Supra), I am of CWP-14112-2023 (O&M)  -21-  2024:PHHC:024682 the  view  that  the  present  petition  is  not  maintainable  and  the  same  is accordingly dismissed. Since the instant petition has been dismissed on the ground of maintainability, the merits of the case are not being commented upon, lest it may cause prejudice to any right of the respective parties. All other misc. application(s), if any, also stand(s) disposed of accordingly.

(VINOD S. BHARDWAJ) FEBRUARY 21, 2024                JUDGE rajender

IN THE PUNJAB AND HARYANA HIGH COURT AT CHANDIGARH 263 CWP-14112-2023 (O&M) Judgment Reserved on: 01.02.2024 Judgment Pronounced on: 21.02.2024 WWICS ESTATES PVT. LTD. AND ANOTHER ... Petitioners VERSUS SUKHMANJEET SINGH AND OTHERS ... Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ. 0000 Present: Mr. Ashish Aggarwal, Sr. Advocate with Mr. Vishal Pundir, Advocate for the petitioners. Mr. Harsh Goyal, Advocate for respondents No.1 and 2. ****