M/S Surya Overseas Through Authorized Proprietor v. Indiabulls Housing Finance Ltd and Ors

VINOD S. BHARDWAJ, J. (Oral)

1.k Challenge  in  the  present  petition  is  to  the  award  dated

04.04.2016  whereby  the  application  filed  by  the  petitioner-sole proprietorship under Section 22(C) of the Legal Services Authorities Act, 1987  has  been  dismissed  by  the  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility Services), Panipat, Camp Court at Sonipat.

2.k Briefly the facts are that the petitioner filed application before the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Panipat, Camp Court at Sonipat, averring that it had obtained loan of Rs.1,25,15,959/- on interest @ 13% per annum against property vide sanction letter dated 31.01.2013 to be

prepaid in 144 installments of Rs.1,72,037/- each. It was also averred that despite an assurance that there will be no processing or foreclosure charges, an amount of Rs.1,75,776/- was levied against processing charges.  Further, the petitioner was forced to adjust the balance loan on 04.08.2014 and an amount  of  Rs.6,73,797.79  was  deducted  towards  foreclosure  charge,  in violation of law. The petitioner claimed return of the said amount along with interest  @  24%  per  annum  and  compensation  for  mental  and  physical harassment.

3.k The respondent filed its reply before the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services) raising various objections including that a Hindu Undivided Family had obtained the loan against an equitable mortgage.  The fee/charges have been rightly deducted as per the terms & conditions of the loan agreement and the petitioner is not entitled to any refund.  On failure of conciliatory proceedings, adjudication was undertaken under Section 22C(8) of the Legal Services Authorities Act, 1987. On consideration of evidence, the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services) dismissed the application by recording as under:- "7.  After hearing the arguments of the ld. counsel for the parties and going through the documents placed on the file by both  the  sides,  It  is  clear  that  though  the  applicant,  in  its application,  has  also  challenged  the  recovery  of  process charges of Rs.1,75,776/- by the respondents. But at the time of arguments, the ld. counsel for the applicant had stated at the bar that he did not press the point that the process fee has been  wrongly  charged  from  the  borrowers.  This  has  been

rightly done  by the ld.  counsel  for the applicant  as  all the borrowers had admitted to pay Rs.1,75,776/- the process fee as applicable which is also clear from loan sanction letter (copy annexure R2). So, in view of this position, it is held that the aforesaid amount has been rightly charged from the applicant and its co-borrowers.

8.   The contention of the ld. counsel for the applicant that the  amount  of  Rs.  6,73,797.79  charged  from  the  applicant towards  foreclosure/pre-payment  charges  was  wrong,  is devoid of any force. Regarding pre-payment, article 1 (j) of annexure R3 lays down that "pre-payment" means premature re-payment(whether in part or in full) as per the terms and conditions laid down by IHFL (Indiabulls Housing Finance Limited)  in  that  behalf  and  in  force  at  the  time  of  pre-payment.  Article2.9  of  this  document  further  lays  down  as under: "Pre-payment of the loan: That IHFL may in its sole and absolute  discretion  and  subject  to  such  terms  and conditions  as  IHFL,  may  prescribe  and  also  upon  the payment of pre-payment charge which has been mutually decided and are specified in the applicable schedule on the amount so prepaid, permit pre-payment/acceleration in  payment  of  EMIs  at  the  request  of  the  borrower's subject to that no pre-payment shall be made within the number of months (as mentioned in the schedule) of the

commencement  of  the  EMIs.  The  borrower's  further agrees  that  IHFL  may  specify  from  time  to  time,  the minimum  amount  of  pre-payment/amounts  payable  on account of acceleration of EMIs." The schedule attached to annexure R3 shows that the pre-payment charges shall be levied at 5% during the initial 2 years from the date of first disbursal and 3% thereafter on the principal  outstanding.  The  document  annexure  R3  and schedule  thereto  have  been  duly  signed  on  behalf  of  the applicant as well as by its co-borrowers, therefore, it does not lie in the mouth of the applicant to say that the amount of Rs.6,73,797.79  has  been  wrongly  charged  towards foreclosure/pre-payment  charges  because  these  terms  and conditions were agreed to between the parties. It is a settled proposition of law that if a document is signed by a person then, it is presumed that he had signed it after accepting the correctness of the contents thereof until & unless proved to be otherwise.

9.   The  Reserve  Bank  of  India  has  circulated  the guidelines on fair practices code for Non-Banking Financial Companies vide annexureA4. The Reserve Bank of India vide Annexure A5 has also issued guidelines to all Non-Banking Finance Companies/Residuary Non Banking Companies for non-levy  of  foreclosure  charges/pre-payment  penalty  on floating  rate  loans  sanctioned  to  individual  borrowers  only

and  not  to  the  company,  firm  etc.  Similarly,  annexure  R4 dated14.08.2014  issued  by  National  Housing  Bank  to  all registered  Housing  Finance  Companies  lays  down  that  the foreclosure charges/pre-payment penalty on floating rate term loans sanctioned to individual borrowers will not be charged. Annexure R5, also issued by National Housing Bank to all the Registered  Housing  Finance,  is  clarificatory  to  circular annexure R4. The condition No. 3 of annexure R5 lays down that  the  applicability  of  the  circular  annexure  R4  is  on foreclosure  charges/pre-payment  penalty  in  respect  of  all floating  rate  term  loans  sanctioned  to  individual  borrowers only and the loan in which company, firm etc is a borrower or co-borrower, therefore, is excluded from its purview. Meaning thereby, if any, individual with company, firm etc, has availed of  floating  term  loan,  then  the  foreclosure  charges/pre-payment penalties would be leviable. Thus, the circulars, the copies of which are annexureA4 & A5, cannot be taken into consideration  keeping  in  view  the  circulars,  the  copies  of which are annexure R4 & R5.

10.   The observations made by National Consumer Disputes Redressal Commissions, New Delhi & Delhi State Consumer Disputes Redressal Commission, New Delhi in cases titled as Shishir  Tiwari's,  HDFC  Ltd's,  Prabhaben  Sharma's  &Aar Kay fin Lease (P) Ltd's cases(supra) have no applicability on the case in hand because those cases pertained to the loans

taken  by  individuals  and  not  by  the  individuals  alongwith company, firm etc. Similarly, the facts and circumstances of the cases titled as Naresh Malhotra's and Vijaya Bank's cases (supra) are also distinguishable from those of the present one because in those cases also, the facts were different. In those cases, the terms and conditions of agreement duly signed by the  parties  did  not  disclose  anywhere  about  any  rate  of charges  to  be  levied  on  the  borrowers  on  pre-payment amount.  However,  in  the  case  in  hand,  in  the  schedule attached to the loan agreement, it is clearly mentioned that pre-payment charges shall be levied at 5% during the initial 2 years from the date of first disbursal and 3% thereafter on the principal  outstanding.  These  terms,  as  noted  above,  were agreed to by both the parties under their signatures. In case No.5/2009,  the  majority  of  the  Competition  Commission  of India has held that there was no violation of Section 4 of the Competition Act 2002.The ld. counsel has produced the copy of dissenting order passed by Sh. R. Parsad Hon'ble Member of the said commission and the order of passed by majority. So, this order also does not come to the aid of the applicant in any way.".

4.k It was thus held that the exemption from foreclosure charges was  applicable  only  to  individual  borrowers  and  not  when  they  are firm/company etc.

5.k Hence, the present petition.

6.k The question which arises is as to whether a sole proprietorship would fall in the definition of an individual or not and also to determine whether loan in the present case was to a sole proprietorship or to a Hindu Undivided Family.

7.k Learned counsel appearing on behalf of the petitioner contends that  the  loan  in  question  had  been  sanctioned  in  favour  of  the  sole proprietorship  and  that  an  agreement  was  also  executed  with  the  sole proprietorship,  however,  the  respondents  levied  the  undue  charges  by treating the petitioner as a Hindu Undivided Family (HUF) and not as an individual. He further contends that the issue pertaining to an individual and a sole proprietorship has already been decided by this Court in CWP-19796-2018  titled  as  :Association  of  Property  Professionals  Vs.  State  of Haryana and others' on 12.12.2022 reported 2023(1) RCR (Civil) 617, as per which it was held that the "Proprietary concern" and the "Proprietor" are one and the same and they cannot be treated as separate juristic entities. Relevant extract of the above judgment reads as under:- "17.  In the above-said background, it is essential to look into the  definition/interpretation  of  sole  proprietorship  under various other statues/statutory framework as an external aid to assign meaning to the said phrase. In the context of the taxation  law, a sole  proprietorship business  in  India  is  not taxed as a different legal entity. Rather, the business owners file  their  business  taxes  as  a  part  of  their  individual  tax returns.  Similarly,  under  the  Chartered  Accountants  Act, 1949,  Section  2  (haa)  defines  sole  proprietorship  to  mean

individual  who  engages  himself  in  the  practice  of accountancy  or  offers  to  perform  his  services  refer  to  in clauses (ii) to (iv) of Sub Section 2. Thus, the entity of sole proprietorship  has  been  described  as  that  of  the  individual himself. Further, a sole proprietorship does not require any mandatory registration under any law. The requirement for registration  of  license  is  only  specific  to  the  nature  of  the business being undertaken. There is no regulatory or statutory mechanism  which  gives  a  distinct  entity  to  a  sole proprietorship  other  than  that  of  the  individual-the  owner himself.

18.   It is thus a well settled position in law that a proprietory concern and the proprietor are one and the same and that they  cannot  be  treated  as  separate  juristic  entities.  The proprietary concern derives its identity and individuality from the  proprietor  and  subsumes  itself  in  the  proprietor. Segregation  of  the  two  is  incomprehensible  in  law  when  it comes  to  determining  their  rights  and  liabilities  and  legal fiction regards them as one. They would thus fall under the definition of an individual. Consequently, the petitioners as sole  proprietors  cannot  be  treated  as  an  entity  "other  than individual" when the registration as a Real Estate Agent is in the name of the proprietary concerned. The demand raised through  Public  Notice  (Annexure  P-8)  is  thus  bad  and unsustainable and the petitioners would be liable to pay the

registration charges/renewal charges as are applicable to the individuals instead of the category "other than individual".

8.k Reliance  is  further  place  on  the  judgment  dated  11.10.2023 passed by this Court in CWP-35310-2019 titled as 'Om Prakash Narang Vs. The Permanent Lok Adalat for Public Utility Services and another' to  contend  that  no  foreclosure  charges  could  be  levied  on  individual borrowers.

9.k It is thus argued that the issue already having been decided on both  the  counts  by  this  Court,  the  award  passed  by  the  Permanent  Lok Adalat (Public Utility Services) deserves to be set aside.

10.k Counsel  for  the  respondents  does  not  dispute  the  judgments rendered by this Court, however, he contends that the loan in question was sanctioned in favour of the Hindu Undivided Family and the same cannot be equated to a sole proprietorship. Hence, the charges have rightly been held deductable by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services).

11.k Adverting  to  the  above-said  objection of  the  counsel  for the respondents,  learned  counsel  for  the  petitioner  has  referred  to  the  loan application form submitted by the petitioner wherein it has been averred that the  nature  of  organization  mentioned  in  the  loan  application  form  was "Proprietorship".    He  further  contends  that  the  loan  application  form  in question  was  signed  by  the  applicant  individually  along  with  co-applicant/guarantor (Anita Chaudhary). He further refers to the agreement executed  between  the  parties,  which  is  at  Annexure  P-2,  wherein  in  the stamp 'HUF/Prop.' is specifically mentioned. It is contended that the use of

a  "/"  in  the  stamp  has  to  be  seen  and  interpreted  in  the  context  of  the application submitted. Once a substantive application was itself submitted as a sole proprietorship, a mere fixation of the stamp also mentioning HUF would not change the nature and character of the borrower.

12.k Counsel for the respondent, on the other hand, hence made a reference to Annexure R-1, which is a loan sanction letter and has contended that  the  said  loan  sanction  letter  was  signed  by  the  petitioner  as  Hindu Undivided  Family  along  with  other  co-applicants/guarantors.    He  further refers to the signatures of all these persons also being affixed on the terms & conditions on the loan sanction letter dated 31.01.2013. It is hence argued that the loan was infact sanctioned in favour of the Hindu Undivided Family and not in favour of the petitioner.  He further contends that at the time when an  application  was  preferred  before  the  Permanent  Lok  Adalat  (Public Utility Services), the same was filed through the authorised representative-Vivek  Kumar  whereas  the  present  writ  petition  has  been  filed  by  the proprietor  himself.    It  is  thus  contended  that  for  the  loan  to  have  been advanced in favour of the petitioner, the initial application ought to have been filed through the sole proprietor himself.

13.k No other argument has been raised by the parties.

14.k I  have  heard  learned  counsel  appearing  on  behalf  of  the petitioner and have gone through the documents appended along with the present writ petition as well as the contentions raised.

15.k The issue is undisputed so far as the entity of "Proprietor" & "Proprietary entity" is concerned. Further as a proprietorship is not governed by any statute, there is no bar on a Hindu Undivided Family becoming a

proprietor.  In  a  commercial  transaction  (assessment),  entity  of  Hindu Undivided Family may be separate from individuals of the Hindu Undivided Family. Further, a Hindu Undivided Family consists of a common ancestor and all his lineal descendants including their wives and unmarried daughters. One person cannot form a Hindu Undivided Family. The documents thus submitted by the petitioner need to be perused to determine the true nature of the transaction. A perusal of the loan application form shows that it has the name of applicant Sudhir Chaudhary (PAN No. AEVPC9838D) and Anita Chaudhary as the co-applicant (PAN No.AANPC3115H) and in the column of organization, it is specifically mentioned as 'Sole 'Proprietorship'. Sachin Chaudhary is also shown as a "Co-applicant" with his organizational status as  a  'Proprietorship'.    A  separate  form  is  also  got  filled  of  M/s  Surya Overseas as  a "Sole Proprietorship" signed by Sudhir Chaudhary.  No PAN No.  has  been  mentioned  against  either  'Sachin  Chaudhary'  or  the 'Proprietary  concern'.  A  dotted  line  agreement  is  thus  signed  by  the "Applicants"  &  "Co-applicants"  stamped  as  "Proprietor/HUF". Significantly, the "Applicants" i.e. the principal borrowers, as per the loan application form are "Sudhir Chaudhary" and "M/s Surya Overseas" whilst Anita Chaudhary and Sachin Chaudhary are co-sharers.

16.k In  the PAN  details of  applicant/borrower,  details  of the sole proprietor  Sudhir  Chaudhary  alone  have been  mentioned and  there is no separate detail of PAN No. of Hindu Undivided Family. The said aspect is further strengthened from the separate PAN details of co-applicant Anita Chaudhary.

17.k The application for loan was thus submitted for and on behalf

of the Individual borrowers/sole proprietorship and not in any capacity as a Hindu  Undivided  Family.  Had  it  been  so,  the  PAN  details  of  a  Hindu Undivided Family would have been mentioned as a mark of identifying an applicant.

18.k Further, as per Section 13 of the General Clauses Act, 1897, a word  in  the  'Singular'  shall  also  include  its  'Plural'.  The  said  Clause is reproduced hereinafter below:-"13.  Gender  and  number.-  In  all  [Central  Acts]  and Regulations, unless there is anything repugnant in the subject or context-

(1) words importing the masculine gender shall be taken to include females; and

(2) words in the singular shall include the plural, and vice versa."

19.k Hence, merely because the bank seeks other family members as co-applicants,  they  shall  none-the-less  fall  within  the  definition  of "individual" in light of General Clauses Act.  Merely because the wife and son become "Co-applicants", it would not automatically term the borrowing as one by Hindu Undivided Family, which is a separate entity for assessment and the Hindu Undivided Family never submitted an application. Sanction of a loan has to be seen in light of all the documents to derive the intent of the parties and a mere mentioning of stamp would not determine the nature of transaction if such stamp is not corroborated in legal documentation.

20.k It is undisputed that as per the loan application form submitted by the petitioner, the same was for availing finance in the name of a sole

proprietorship and that his wife was co-applicant/guarantor in the said case. The  wife  being  a  co-applicant  or  nominee  of  the  petitioner  as  per  the agreement executed between the parties would not change the basic nature of  an  agreement  executed  between  the  parties.    Merely  because  a  co-applicant/guarantor was also a signatory to the loan application as well as to the agreement between the parties (as an additional safeguard for protecting the  loan),  the  mere  fact  that  the  stamp  affixed  on  the  agreement  also mentioned HUF along with/proprietor would not mean that the loan would be deemed to have been advanced in favour of the Hindu Undivided Family. The meaning of "/" has to be read as "either/or", hence, the interpretation of the  stamp  has  to  be  in  the  context  in  which  the  application  had  been submitted.  According to Collins Dictionary a slash- "/" has been defined as "a short diagonal line (/) used between two words to show that either is applicable". The reliance on Annexure R-1 by the respondent about the loan sanction  letter  only  mentions  about  the  loan  having  been  sanctioned  in favour of the petitioner along with his co-applicant Anita Chaudhary.

21.k The attempt on the part of the respondent to draw an inference that merely because the stamp also mentioned HUF, and all the parties were co-signatory to the application as well as the loan sanction letter, hence, it must be deemed to have been advanced in favour of HUF would not be a correct argument.

22.k Further, the argument of the respondents that the application before  the  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility  Services)  was  initially preferred through the authorised representative whereas the proprietor has come before this Court is concerned, the same is not convincing.  There is

no  mandate  in law that  only  the sole  proprietor  could have preferred  an application before the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services) and that  he  could  not  have  authorised  any  other  representative  to  pursue  the application under Section 22-C of the Legal Services Authorities Act, 1987. Hence,  no  adverse  inference  can  be  drawn  only  on  the  strength  that  the proprietor  has  come  before  this  Court  whereas  the  application  had  been preferred  before  the  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility  Services), Panipat, Camp Court at Sonipat, through the authorised representative. Both the objections are, hence, unsustainable in law.

23.k It is evident from a perusal of the award that the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Panipat, Camp Court at Sonipat, has failed to  underline  that  exemption  from  payment  of  foreclosure  charges  was floated  for  benefit  of  the  individual  borrowers.    Any  slight  mischief  by misreading  of  a  stamp  affixed  in  disection  of  the  supporting  documents would defeat the very objective behind the circular. The true nature of the applicant  and  its  relationship  and  capacity  as  a  borrower  needs  to  be ascertained.  Besides, the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Panipat, Camp Court at Sonipat, was also in an error to restrictively construe the meaning of an "individual" without considering the provisions of the General Clauses Act, 1897 and without appreciating that the entity of Hindu Undivided Family was never an applicant. The failure is thus an error of law and its interpretation as well as application by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services).

24.k In view of the above, the present civil writ petition is allowed and the award dated 04.04.2016 (Annexure P-7 ) passed by the Permanent

Lok  Adalat  (Public Utility  Services),  Panipat,  Camp  Court  at  Sonipat,  is hereby  set  aside.    The  foreclosure  charges  to  the tune of  Rs.6,73,797.79 along with the processing charges to the tune of Rs.1,75,776/- charged by the  respondent/  Finance  Company  are  directed  to  be  refunded  to  the petitioner along with interest @ 6% per annum from the date of filing of the application  before  the  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility  Services), Panipat, Camp Court at Sonipat.

25.k Let the amount be disbursed in favour of the petitioner within a period of three months from the date of receipt of certified copy of this order.  In  the  event  of  failure  to  return  the  amount  within  the  period  as aforesaid, the respondent shall be liable to pay the interest @ 9% per annum thereafter and till its actual release.

(VINOD S. BHARDWAJ)

30.01.2024                     JUDGE Mangal Singh

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB & HARYANA AT CHANDIGARH CWP-11183-2016 (O&M) Date of decision: 30.01.2024 M/s Surya Overseas, Panipat ...Petitioner VERSUS India Bulls Housing Finance Ltd. and others ...Respondents CORAM : HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ Present :- Mr. Akshay Jindal, Advocate; Mr. Vijayveer Singh, Advocate and Ms. Bhavya Vats, Advocate for the petitioner. Mr. Paras M. Goyal, Advocate and Mr. Vipul Sharma, Advocate for respondents No.1 and 2. *****