Union Bank of India v. Raj Bala & Ors

VINOD S. BHARDWAJ, J. (ORAL) Challenge in the present petition is to the order dated 25.05.2017 passed  by  the  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility  Services),  U.T., Chandigarh. Briefly  summarized,  the  facts  of  the  present  case  are  that  the respondents-applicants had taken  a  loan of  Rs.2  crores,  in their  individual capacity against loan application dated 25.09.2012, on the deposit of property documents  i.e.  title  deeds  and  other  documents  in  respect  of  SCF  No.94, Sector  40-C,  Chandigarh  as  an  equitable  mortgage.  The  abovesaid  loan amount was to be repaid in 107 equated monthly installments at a floating rate of interest of 13.25% per annum. It had been claimed by the respondents-applicants,  that  they  had  been  assured  that  no  foreclosure  charges  will  be levied in case they wanted to clear the loan amount before the repayment term. It was averred that the petitioner-Bank, being a nationalized bank, is CWP-10745-2018  -2-  2024:PHHC:010356 governed by and is mandated to follow the guidelines/instructions issued by the  Reserve  Bank  of  India  from  time  to  time.  The  respondents-applicants claimed  that  they  had  been  paying  the  installments  regularly  as  per  the agreement. However, after having arranged for sufficient finances to repay the entire loan amount, the respondents-applicants' cleared the loan amount on

22.12.2015 by depositing an amount of Rs.1,39,81,815/-. The petitioner-Bank, however,  refused  to  return  the  documents  of  the  abovesaid  mortgaged property and to issue the NOC (No Dues Certificate) pertaining to the loan account  and  respondents-applicants  were  directed  to  pay  the  additional foreclosure/prepayment charges to the tune of Rs.3,03,958/-. A legal notice was  thereafter  served  by  the  respondents-applicants  to  the  petitioner-Bank seeking return of the documents. Evincing no response, an application under Section 22-C of the Legal Services Authorities Act, 1987 was preferred before the  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility  Services),  U.T.,  Chandigarh  for return of the original title deeds and documents pertaining to the property i.e. SCF No.94 (supra). However, at the same time, on account of compelling circumstances, the respondents-applicants deposited the abovesaid amount for securing release of the property documents, without prejudice to their rights. The  petitioner-Bank  submitted  its  reply  before  the  PLA  and placed reliance on the sanction letter dated 05.02.2013 to contend that the petitioner-Bank is entitled to levy penalty at the rate of 2%, in the event the loan account is sought to be cleared prior to the completion of the term of the loan. The relevant Clause reads thus: "XXXX  XXXX   XXXX

4.  Takeover penalty of 2% shall be levied in case the loan account is taken over by other banks or financial institutions or CWP-10745-2018  -3-  2024:PHHC:010356 the  loan  is  adjusted  out  of  funds  borrowed  from  third  party. However, no penalty will be levied if the loan account is adjusted out of own verifiable and legitimate source of funds. The onus of proof for the same rests with the borrower. In addition normal rate of interest as applicable on date of sanction, i.e. BR + 3.755 ? 14.25% will be charged ab-initio and recovered along with take over penalty. XXXX   XXXX   XXXX"

It  is  contended  that  as  per  the  above  clause,  the  respondents-applicants could not have set off/foreclose their loan account by borrowing money from any third party and the loan account ought to have been cleared from their own verified and legitimate sources of funds. The respondents-applicants got their loan account taken over by Aditya Birla Finance Ltd., hence, they were liable to pay the penalty as per the conditions of the sanction letter. The documents were thus rightly withheld by the petitioner-Bank, in terms of the contract executed between the parties, and fill clearance of the penalty. It is further stated that the said foreclosure penalty having already been deposited, the documents stand released. Reconciliation efforts on the part of the Permanent Lok Adalat (Public  Utility  Services),  U.T.,  Chandigarh  failed  to  fructify  in  dispute resolution. Hence, adjudication under Section 22-C(8) of the Legal Services Authorities Act, 1987 was undertaken. Upon consideration of the evidence led by the parties and the documents  brought  on  record,  the  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility Services),  U.T.,  Chandigarh  allowed  the  application  and  directed  the petitioner-Bank to refund the prepayment penalty of Rs.3,03,958/- levied upon the respondents-applicants alongwith interest @ 12% per annum from the date CWP-10745-2018  -4-  2024:PHHC:010356 of  deposit  till  its  realization.  Additionally,  a  sum  of  Rs.20,000/-  was  also awarded to the respondents-applicants for mental and physical harassment and Rs.15,000/- towards litigation charges. Counsel  for  the  petitioner  has  vehemently  argued  that  the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), U.T., Chandigarh has placed reliance upon the judgment of  this Court in the matter of "Gyankund Trust Versus Punjab National Bank and another" passed in CWP-7159 of 2013 on 16.03.2016. The said judgment rather supported his case inasmuch as the levy of the prepayment penalty in the said case was held to be bad since there was no such clause in the agreement executed between the parties. Per contra, since  such  a  clause  was  there  in  the  letter  of  sanction  and  the  agreement executed between the parties, hence, the petitioner-Bank would be entitled to levy the said prepayment penalty. The Award is thus liable to be set aside on this score alone. He further contends that the reference to the letter/circular issued by the Reserve Bank of India dated 07.05.2014 is also misconceived since the letter of sanction was issued in the present case on 05.02.2013. Since the condition of 'prepayment penalty' had been already prescribed thereunder, the  circular  of  07.05.2014  cannot  come  to  the  aid  of  the  respondents-applicants as the same can only be made applicable for the loans that have been sanctioned after the issuance of the said circular and not to the loans sanctioned earlier. Responding to the said arguments, counsel for the respondents-applicants-borrower  submits  that  the  arguments  of  the  petitioner-Bank  are misconceived. The petitioner being a nationalized bank is governed by the circulars issued by the Reserve Bank of India. The said circular deals with all CWP-10745-2018  -5-  2024:PHHC:010356 foreclosure/settlement of loans irrespective whether the loans are sanctioned post or prior to issuance of the said circular. The circular relates to foreclosure of loan and would apply to the prepayment that takes place after the date of circular. If the Reserve Bank of India intended the circular to apply only to the loans sanctioned after the issuance of the circular, it would have specifically incorporated  and  confined  the  operation  of  the  said  circular.  Rather,  the circular  prohibits  the  banks  from  charging  prepayment  penalty/foreclosure charges with immediate effect. The prohibition being absolute, the petitioner-Bank could not have sought enforcement of the terms of the letter of sanction dated 05.02.2013 as such enforcement was clearly violative of the circular issued by the Reserve Bank of India which is binding on the petitioner-Bank. The crucial date for ascertaining applicability of the circular is the date on which an application for prepayment of the loan is made and not the date of sanction of the loan. He further contends the abovesaid circular of 07.05.2014 was issued in continuation of the earlier circular dated 05.06.2012 which had highlighted  the  problems  of  home  loan  borrowers  in  shifting  to  cheaper financing sources and the home loan borrowers being deprived of the benefit of lower interest rate. The discontinuance of foreclosure charges/ prepayment penalty  was  aimed  to  lead  to  reduction  in  the  discrimination  between  the existing and the new borrowers and increase competition amongst banks and resultant fair pricing of the floating rate of home loans. It is contended that the circular had been issued with an object to facilitate the borrowers to shift from one  loan  financing  source  to  another,  wherever  cheaper  charges  are applicable,  hence,  the  arguments  of  the  petitioner-Bank  is  contrary  to  the CWP-10745-2018  -6-  2024:PHHC:010356 object behind the said circulars and rather protects the mischief sought to be curbed by the Reserve Bank of India. I have heard the learned counsel for the respective parties and have gone through the documents and record available on case file with their able assistance. The  most  question  for  consideration is whether the  petitioner-Bank  would  be  entitled  to  claim  prepayment  penalty  of  2%  in  terms  of Clause-4 of the letter of sanction dated 05.02.2013 or not? While  the  case  of  the  petitioner-Bank  is  that  the  subsequent circular of 2014 would not be applicable for loans sanctioned prior to issuance of the said circular, the contention of the respondents-applicants is that the said circular would apply irrespective of the date of sanction of the loan. Before proceeding further in the matter, it needs to be seen as to how the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), U.T., Chandigarh dealt with the objections of the bank while passing the impugned Award. The relevant extract thereof reads thus: "XXXX  XXXX   XXXX The  applicants  have  submitted  annexure  C-1,  a  copy  of sanction letter dated 05.02.2013 whereby the loan in the sum of Rs.2  crore  was  sanctioned  in  favour  of  the  applicants  for  the purpose of union mortgage under Union Mortgage Loan Scheme and in para-4 of this letter it was provided that take-over penalty of 2% shall be levied in case loan account was taken over by some  other  Bank  or  financial  institution.  Annexure  C-2  is  the statement of account prepared by Union Bank of India showing that on 22.12.2015 the balance was zero in this account. Also, the  applicants  have  submitted  a  letter  dated  21.02.2013 addressed  to  the  Manager  Union  Bank  of  India,  Sector-21, CWP-10745-2018  -7-  2024:PHHC:010356 Chandigarh that the purpose of loan was renovation/repairs and updation of their property i.e. SCO-94, Sector-40-C, Chandigarh and the Bank was requested to issue a letter mentioning this very purpose so that the applicants could submit that letter to the E.O. The  applicants  have  also  submitted  a  letter  dated  23.12.2015 annexure C- 3, addressed to the Bank Manager stating that the applicants  had  obtained  term  loan  of  Rs.2  crore  and  that  he wanted  to  close  the  account  by  take-over  from  Aditya  Birla Finance. It has further been mentioned in this letter that though the Bank had demanded pre- payment charges but as per circular of Reserve Bank of India, copy of which is annexure C-5, dated

07.05.2014 issued by Reserve Bank of India when term loan has been  sanctioned  at  floating  rate  of  interest  In  the  name  of individuals, pre-payment charges cannot be claimed by the Bank. The matter communicated through the circular dated 07.05.2014 is reproduced as under:- _____________RESERVE BANK OF INDIA________________ www.rbi.org.in RB1/2013-14/582 DBOD.Dir.BC.No.110/13.03.00/2013-14    May 7, 2014 All Scheduled Commercial Banks (Excluding RRBS) Dear Sir/Madam Levy  of  foreclosure  charges/pre-payment  penalty  on  Floating Rate Term Loans.

Please refer to our circular DBOD No. Dir. BC. 107/13.03.00/ 2011-12  dated  June  5,  2012  on  "Home  Loans-Levy  of Fore-closure Charges/Pre-payment Penalty".

2.   A reference is invited to Part B of the First Bi-monthly Monetary  Policy  Statement  2014-2015  announced  on  April  1, 2014 proposing certain measures for consumer protection. It was indicated that in the interest of their consumers, banks should consider allowing  their borrowers  the possibility  of  prepaying floating rate term loans without any penalty. Accordingly, it is advised that banks will not be permitted to charge foreclosure CWP-10745-2018  -8-  2024:PHHC:010356 charges/pre-payment  penalties  on  all  floating  rate  term  loans sanctioned to individual borrowers with immediate effect.

Yours faithfully,

(Prakash Chandra Sahoo) Chief General Manager.

The  loan  sanctioned  in  favour  of  the  applicants  was certainly in favour of individuals and also floating rate of interest was  charged  from  them.  In  such  circumstances,  pre-payment charges/penalty/foreclosure charges could not be charged from them. This circular is very clear about it. XXXX   XXXX   XXXX" It  is  evident  that  the  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility Services), U.T., Chandigarh placed reliance on the circular dated 07.05.2014 to hold that after the coming into force of the said circular, the petitioner-Bank could not have raised a demand for take-over penalty at the rate of 2%. It is also evident from a perusal of the abovesaid circular that the same was issued in continuation of earlier circular of 05.06.2012. The said circular had drawn its force from paragraph 81 to 83 of the monetary policy statement of 2012-13 announced on 17.04.2012 with regard to home loans on floating interest rates. The Committee had observed that the foreclosure charges levied by banks on prepayment of home loans were resented upon by the home loan borrowers across  the  board  and  reflected  the  hesitancy/  resistance  on  the  part  of  the banks  in  passing  on  the  benefits  of  lower  interest  rates  to  the  existing borrowers  in  a  falling  interest  rate  scenario.  The  practice  of  levying prepayment  penalty/  foreclosure  charges  was  a  restrictive  trade  practice deterring the borrowers from switching over to the cheaper available sources. It was thus required that a uniform policy ought to be adopted and the banks CWP-10745-2018  -9-  2024:PHHC:010356 were  ordered  not  to  charge  foreclosure  charges/  prepayment  penalties  on home loans. The said circular is extracted as under:- "RBI 2011-12/589 DBOD. No. Dir. BC. 107/13.03.00/2011-12      June 5, 2012

All Scheduled Commercial Banks (Excluding RRBs)

Dear Sir/Madam

Home Loans-Levy of fore-closure charges/pre-payment penalty

Please refer to our circular DBOD. No. Dir. BC. 56/13.03.00/2006-2007 dated February 2, 2007 on reasonableness of bank charges.

2. In this context, attention is invited to paragraphs 81 to 83 of the Monetary Policy Statement 2012-13 announced on April 17, 2012 with regard  to  home  loans  on  floating  interest  rates.  The  Committee  on Customer Service in Banks (Chairman: M. Damodaran) had observed that foreclosure charges levied by banks on prepayment of home loans are resented upon by home loan borrowers across the board especially since banks  were  found  to  be hesitant  in  passing  on  the  benefits of lower interest rates to the existing borrowers in a falling interest rate scenario. As such, foreclosure charges are seen as a restrictive practice deterring  the  borrowers  from  switching  over  to  cheaper  available source.

3.  The  removal  of  foreclosure  charges/prepayment  penalty  on  home loans will lead to reduction in the discrimination between existing and new borrowers and competition among banks will result in finer pricing of the floating rate home loans. Though many banks have in the recent past voluntarily abolished pre-payment penalties on floating rate home loans, there is a need to ensure uniformity across the banking system. It has, therefore, been decided that banks will not be permitted to charge foreclosure charges/pre-payment penalties on home loans on floating interest rate basis, with immediate effect.

Yours faithfully,

(Deepak Singhal) Chief General Manager-in-Charge" CWP-10745-2018  -10-  2024:PHHC:010356

The  abovesaid  circular  was  thereafter  extended  to  individual borrowers  vide  the  circular  dated  07.05.2014.  The  principle  applicable  for granting the initial exemption in favour of the home loan borrowers would also  get  attracted  as  the  rationale  for  extending  the  benefit  of  abovesaid circular and giving such benefits to the individual borrowers. As the circular dated 07.05.2014 is in continuation of 05.06.2012, the intent behind circular dated 05.06.2012 can directly be taken into consideration for determining the object behind circular dated 07.05.2014. The circular of 2012, as an external aid  to  interpretation  of  documents,  can  be  looked  into  for  the  purpose  of arriving at the correct intent behind the issuance of the circular of 07.05.2014. The  preceding  documents,  as  an  external  aid  to  interpretation,  are  legally permissible  as  per  the  principles  governing  interpretation  of  statutes  and contracts. Even otherwise, if the argument of the counsel for the petitioner-Bank is to be accepted, there was no impediment on the Reserve Bank of India to clarify the same and to specifically state that the said circular was to apply only with respect to the loans sanctioned after the date of coming into force of the circular, however, the circular imposes a prohibition against levy of  foreclosure  charges/prepayment  penalty  on  all  floating  rate  term  loans sanctioned to individual borrowers with immediate effect. Hence, the Reserve Bank of India never intended to keep the benefit of the abovesaid circular confined only to the loans that are sanctioned post issuance of the said circular and rather, the benefits were required to be made available to all loans that had been sanctioned irrespective of the date of their approval. The mischief CWP-10745-2018  -11-  2024:PHHC:010356 sought to be curbed being that the benefit of reduction in the rate of interest ought  to  be  passed  to  the  ultimate  consumer,  the  acceptance  of  the interpretation of the counsel for the petitioner-Bank would defeat the very object behind issuance of the said circular. Secondly the circular of 2012 itself was a decision of the RBI that Banks would not be permitted to charge pre-payment penalties on home loans floating rate basis, with immediate effect. The said circular was issued on 05.06.2012 while the application was submitted on 25.09.2012 and loan was sanctioned on 05.02.2013. Initially the benefit was only w.r.t home loans but the circular of 2014 extended the said benefit to all 'individual borrowers', for the same reason. The benefit was thus extended on all floating rate term loan "sanctioned" to the individual borrowers. It thus was a past tense while referring  to term  loans sanctioned  and  does not use  the  expression  "to  be sanctioned…..". The collection of charge was thus prohibited after the circular of 2014 and there could not be a separate class of borrowers-after 2014 being given a better advantage over earlier borrowers. The argument of the petitioner is also bad since the reliance of the petitioner-Bank, for claiming said benefit, is only on the clauses of the contract executed between the parties. The law requires no clarification that every contract has to be compliant of the applicable law. Being a nationalized bank, the petitioner-Bank is governed by the circulars issued by the Reserve Bank of India and it cannot plead that notwithstanding the circulars/orders issued by the Reserve Bank of India, the petitioner-Bank would nonetheless be entitled to claim the prepayment penalty on the strength of the contract executed between the parties. Any such charge which runs contrary to law CWP-10745-2018  -12-  2024:PHHC:010356 would be illegal. A contract cannot be given prominence above the law and instead, it has to be read as per law in force. The  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility  Services),  U.T., Chandigarh  rightly  appreciated  the  position  of  law  and  the  scope  of  the circular  as  well  as  the  intent  and  object  thereof  and  found  that  the respondents-applicants  being  an  individual  borrower  was  entitled  to  the benefit of the said circulars since settlement of loan in question took place on

22.12.2015, which was after the coming into force of the said circular. The right created in favour of the respondents-applicants, by virtue of the said circular  issued  by  the  Reserve  Bank  of  India,  cannot  be  defeated  on  the strength of the conditions in the sanction granted by the petitioner-Bank on

05.02.2013. There  is  thus  no  illegality,  perversity  or  impropriety  in  the impugned  Award  dated  25.05.2017  passed  by  the  Permanent  Lok  Adalat (Public Utility Services), U.T., Chandigarh. The petitioner-Bank has forced the  consumer  to  undergo  protracted  litigation  by  misapplying  and misinterpreting  the  statutory  provisions  and  showing  scant  regard  to  the circulars issued by the Reserve Bank of India. The same caused agony to a consumer and also forced him to incur legal expenses in fending for their rights not only before the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), U.T.,  Chandigarh  but  also  before  this  Court.  The  conduct  of  the  bank  is deprecated. Even though this Court was inclined to impose heavy costs on the petitioner-Bank  for  such  a  gross  irresponsible  conduct,  however,  on  the persistent requests being made by the counsel for the petitioner-Bank, this Court abstains from imposing costs. CWP-10745-2018  -13-  2024:PHHC:010356 In view of discussions and observations recorded hereinabove, the  present  petition  stands  dismissed  and  the  impugned  Award  dated

25.05.2017 passed by  the  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility  Services), U.T., Chandigarh is hereby affirmed.

(VINOD S. BHARDWAJ) JANUARY 19, 2024                  JUDGE rajender

IN THE PUNJAB AND HARYANA HIGH COURT AT CHANDIGARH 205 CWP-10745-2018 Date of Decision: 19.01.2024 UNION BANK OF INDIA ... Petitioner VERSUS RAJ BALA & ORS ... Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ. 0000 Present: Mr. P.S. Bedi, Advocate for the petitioner. Mr. Satyaveer Singh, Advocate for the respondents. ****